2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：毛租金乘數(shù)法

　　對(duì)應(yīng)著不同種類(lèi)的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)（gross rent multiplier，GRM）、潛在毛收入乘數(shù)（potential gross income multiplier，PGIM）、有效毛收入乘數(shù)（effective gross income multiplier，EGIM）和凈收益乘數(shù)（net income multiplier，NIM）。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　1．毛租金乘數(shù)法

　　毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年或某一個(gè)月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金×毛租金乘數(shù)

　　毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：

　　毛租金乘數(shù)＝價(jià)格/毛租金

　　毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”。當(dāng)采用月租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用價(jià)格除以月租金求得的毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用價(jià)格除以年租金求得的毛租金乘數(shù)。

　　毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。

　　毛租金乘數(shù)法有以下缺點(diǎn)：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。

　　毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租型住宅（特別是公寓）的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)補(bǔ)充。

　　2．潛在毛收入乘數(shù)法

　　潛在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的潛在毛收入（PGI）乘以潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　V＝PGI×PGIM

　　潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：

　　PGIM＝V/PGI

　　與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。

　　如果估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率差異不大，并且運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡(jiǎn)單可行的方法。但總的來(lái)說(shuō)，該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。

　　3．有效毛收入乘數(shù)法

　　有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　V＝EGI×EGIM

　　有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：

　　EGIM＝V/EGI

　　有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，是會(huì)考慮空置率的差異的。有效毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因而也只適用于做粗略的估價(jià)。

　　4．凈收益乘數(shù)法

　　凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的凈收益（NOD乘以?xún)羰找娉藬?shù)（NIM）來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　V＝NOI×NIM

　　凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：

　　NIM＝V/NOI

　　凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。

　　由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即；

　　V＝NOI/R

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