2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析測(cè)試題（七）

　　3.1、續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)），鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18-970.2元/m2， 本次評(píng)估取900元/m2，另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.952。室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00（萬元）。

　　3.2、估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)4917.95+71.00=4988.95（萬元）

　　4、管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%。4988.95×3%=149.67（萬元）

　　5、銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。11882.53×8%=950.60（萬元）

　　6、開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：4988.95×15%=748.34（萬元）

　　7、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價(jià)值×4.1%

　　8、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4846.27（萬元）

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