2015年房地產(chǎn)估價師考試《基本制度與政策》資料（89）

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的特征

　　房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等活動的總稱。作為一種商品交換形式、房地產(chǎn)交易具有一般商品交換的性質(zhì)和法律特征。但由交易客體的特殊性所決定，其與一般商品交易又有重要的區(qū)別。

　　1．房地產(chǎn)交易標的價格通常會遠遠高于一般生活消費品的價格。交易的安全與成敗對買賣雙方的影響遠大于普通商品的交易。

　　2．房地產(chǎn)交易標的物具有固定性。無論這種交易以何種形式進行，交易的對象都不會發(fā)生空間上的移動，交易完成的主要標志是房屋所有權(quán)及其相應(yīng)的土地權(quán)的轉(zhuǎn)移或房地產(chǎn)權(quán)利主體的變更。

　　3．房地產(chǎn)交易無論以何種形式出現(xiàn)，都會涉及到土地資源占用和土地收益的重新分配，并會在一定程度上對整個社會的生產(chǎn)、生活產(chǎn)生影響，具有較強的社會性。

　　4．房地產(chǎn)交易比一般商品交易復(fù)雜得多。交易的順利完成，通常需要有關(guān)中介服務(wù)機構(gòu)和專業(yè)人士的介入。

　　房地產(chǎn)交易所固有的這些特征決定了國家對其進行管理和干預(yù)的必要性和重要性。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定，我國房地產(chǎn)交易管理法律制度主要包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售、房地產(chǎn)抵押以及房屋租賃等內(nèi)容。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)交易管理法律制度

　　為了保證房地產(chǎn)交易的公平和安全，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保持良好的市場秩序，國家對房地產(chǎn)交易給予必要的管理，確定了以下基本制度。

　　1.房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移。不得將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓或抵押。在房地產(chǎn)交易中必須遵守房地一體的原則

　　2．地價公示制度。目前政府公示的價格主要有三種，即基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格。按規(guī)定這三種價格要定期公布，并及時更新。

　　3．房地產(chǎn)交易價格評估。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公開、公平、公正的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

　　4．房地產(chǎn)成交價格申報。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

　　5．登記、備案制度。我國《房城市房地產(chǎn)管理法》第35條明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依法進行權(quán)屬變更登記。房屋租賃的要向房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。

　　房地產(chǎn)交易的客體合法，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法的前提。因此，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)必須是依法可以轉(zhuǎn)讓的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：

　　（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面合同；（2）當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持有關(guān)文件，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件，進行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；（4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查和評估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅費；（6）房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，雙方當事人憑過戶單辦理過戶登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

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