老媽想把房子轉(zhuǎn)到兒子名下 如何處理才最劃算

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　　老西關(guān)的私房若未經(jīng)交易，舊版房產(chǎn)證上不會(huì)注明土地使用年限。

　　直系親屬間選交易過(guò)戶比贈(zèng)與稅費(fèi)少得多且日后轉(zhuǎn)手無(wú)需為高額個(gè)稅擔(dān)憂

　　案例：近日，陳女士計(jì)劃在老城區(qū)買(mǎi)一套180平方米的新房，由于其名下已經(jīng)有兩套房產(chǎn)，按照限購(gòu)政策，她沒(méi)有購(gòu)房名額。為了符合購(gòu)房資格，她打算將名下一套面積約110平方米的越秀區(qū)三房單位轉(zhuǎn)給已經(jīng)成年的兒子。這套三房單位是陳女士10年前購(gòu)入的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)成交價(jià)約60多萬(wàn)元，而目前的市場(chǎng)價(jià)已超過(guò)300萬(wàn)元。于是，問(wèn)題來(lái)了。是該選擇贈(zèng)與還是交易？?jī)煞N選擇在稅費(fèi)成本上有何不同？日后轉(zhuǎn)手又將遭遇哪些問(wèn)題？

　　交易PK贈(zèng)與 稅費(fèi)僅約1.5萬(wàn)元

　　“一般情況下，我們都會(huì)建議此類買(mǎi)家選擇交易的形式，將房屋過(guò)戶給直系親屬。”滿堂紅集團(tuán)億達(dá)按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)肖婉婷表示，對(duì)于業(yè)主而言，房屋交易所涉及的稅費(fèi)主要是個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，于買(mǎi)家而言，主要稅費(fèi)為契稅。

　　如果陳女士選擇買(mǎi)賣(mài)交易的方式將房產(chǎn)過(guò)戶給兒子，由于房產(chǎn)證出證已滿5年，免征營(yíng)業(yè)稅，加之又是直系親屬間的房屋交易，陳女士只需要承擔(dān)原購(gòu)入價(jià)1%的個(gè)稅（即10年前該套房產(chǎn)60多萬(wàn)元購(gòu)入價(jià)的1%，約6000元）。“直系親屬間的交易過(guò)戶，其評(píng)估價(jià)多半會(huì)略高于原購(gòu)入價(jià)，但不會(huì)差很多?！?肖婉婷指出，陳女士的兒子如果名下無(wú)房，即該套房為其唯一住房，但由于該房產(chǎn)面積超過(guò)100平方米，他需要繳納交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的1.5%作為契稅。換言之，如果選擇以交易的形式過(guò)戶，契稅、個(gè)稅再加上交易手續(xù)費(fèi)及登記費(fèi)（登記費(fèi)為50元/筆，買(mǎi)賣(mài)雙方交易手續(xù)費(fèi)合計(jì)6元/m2），陳女士與她的兒子一共需要承擔(dān)約1.5萬(wàn)元的稅費(fèi)。

　　而且直系親屬間通過(guò)交易所得的房產(chǎn)，在日后轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)也無(wú)需為高額個(gè)稅擔(dān)憂。

　　稅費(fèi)接近10萬(wàn)元

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，如選擇直系親屬間贈(zèng)與房屋，此類房屋可不計(jì)算入限購(gòu)套數(shù)，無(wú)需擔(dān)心受贈(zèng)方的購(gòu)房名額問(wèn)題。以陳女士的案例來(lái)看，預(yù)計(jì)將會(huì)涉及到的稅費(fèi)包括贈(zèng)與公證費(fèi)和契稅，但不會(huì)產(chǎn)生個(gè)稅?？蛇@筆贈(zèng)與公證費(fèi)可不便宜，通常情況下，按公證處評(píng)估價(jià)的2%收取。而在契稅方面，則按公證處評(píng)估價(jià)的1%或1.5%征收。

　　肖婉婷提醒，贈(zèng)與方式所提到的“公證處評(píng)估價(jià)”，將參考目前該套房屋的市場(chǎng)價(jià)，“一般情況下相當(dāng)于市值價(jià)格的8~9折，也就是說(shuō)，光這筆贈(zèng)與公證費(fèi)已經(jīng)要5萬(wàn)多元”。再算上按評(píng)估價(jià)所征收的契稅，整個(gè)贈(zèng)與流程走下來(lái)，稅費(fèi)接近10萬(wàn)元。

　　贈(zèng)與和交易的房產(chǎn)在日后轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)亦將面臨不同的“待遇”。中原地產(chǎn)大德路分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理王彥連表示，如果是贈(zèng)與，受贈(zèng)人獲得該房屋日后轉(zhuǎn)讓，將面臨房屋市值評(píng)估價(jià)20%的個(gè)稅。“受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額”。

　　共有房產(chǎn)怎么除名

　　說(shuō)到“倒騰”購(gòu)房名額的問(wèn)題，也有不少讀者關(guān)心，如何將與家人共有的房產(chǎn)，除去子女或自己的名字，從而獲得購(gòu)房資格。

　　對(duì)此，合富置業(yè)專業(yè)人士表示，如想除名，只需雙方帶齊身份證及房產(chǎn)證一并到房管部門(mén)辦理則可。可按不少于1平方米進(jìn)行交易，稅費(fèi)只需按照出售的1平方米的評(píng)估價(jià)征收。如滿五年且為家庭唯一的房產(chǎn)，免征個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅，而如滿五年且非家庭唯一的房產(chǎn)，個(gè)稅則為1%，契稅1%或1.5%或3%（按家庭名下房產(chǎn)套數(shù)并按相應(yīng)的面積征收）。

　　“永久產(chǎn)權(quán)”只是個(gè)傳說(shuō)

　　微信瘋傳“永久產(chǎn)權(quán)” 記者查證發(fā)現(xiàn)僅未經(jīng)交易的私房被默認(rèn)“永久產(chǎn)權(quán)”

　　微信上最近瘋傳房地產(chǎn)“永久產(chǎn)權(quán)”的傳聞。

　　據(jù)記者梳理，該新聞“出臺(tái)”的原因在于去年6月中央公布的《深化財(cái)稅制度改革總體方案》和去年11月中旬廣東省公布的《廣東省深化財(cái)稅體制改革總體方案》。根據(jù)廣東省的總體方案，房地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)行為稅將成為縣(市)級(jí)主體稅種。

　　微信瘋狂傳播“永久產(chǎn)權(quán)”

　　對(duì)于漸行漸近的房地產(chǎn)稅，深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅在制度上，包括現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制（如土地融資模式、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)）的作用績(jī)效和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，過(guò)渡期的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)（如財(cái)政收入空窗）評(píng)估，以及向以房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)變的預(yù)案設(shè)計(jì)，如縮短出讓年期、完全的產(chǎn)權(quán)出讓探索，即不再規(guī)定70年或40、50年的產(chǎn)權(quán)，而是擁有永久性產(chǎn)權(quán)。由此，產(chǎn)生了微信“標(biāo)題黨”的瘋狂傳播。

　　據(jù)記者了解，目前從中央到地方的深化財(cái)稅體制改革尚在探討當(dāng)中，房地產(chǎn)稅是否在今年列入立法程序還有待3月全國(guó)“兩會(huì)”的召開(kāi)。不過(guò)從今年3月1日開(kāi)始，不動(dòng)產(chǎn)登記條例正式施行，該條例普遍被業(yè)界人士認(rèn)為是房地產(chǎn)稅征收的必要條件。

　　至于目前是否存在“永久地權(quán)”的物業(yè)，記者從中介處了解到，未經(jīng)交易的一手私房或房改房在房地產(chǎn)證上的確沒(méi)有注明土地使用年限，凡是已經(jīng)交易的私房或房改房會(huì)在房產(chǎn)證上注明土地使用權(quán)起計(jì)時(shí)間為補(bǔ)地價(jià)的日期。

　　一手私房或房改房

　　被默認(rèn)為“永久產(chǎn)權(quán)”

　　根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，住宅土地使用年限最高70年，辦公用地使用年限最高50年，商業(yè)40年。

　　據(jù)記者了解，目前市場(chǎng)上沒(méi)有所謂的“永久產(chǎn)權(quán)”房屋，一手私房或房改房未補(bǔ)地價(jià)，故此在房產(chǎn)證上未注明土地使用權(quán)的起計(jì)時(shí)間或者使用年限，故此被默認(rèn)為“永久產(chǎn)權(quán)”。據(jù)中原地產(chǎn)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理劉曉東介紹，老西關(guān)的私房若沒(méi)有經(jīng)過(guò)交易，依然持有以前舊版的紅色房產(chǎn)證，這些房產(chǎn)證上土地使用年限和起計(jì)日期都沒(méi)有注明。一手房改房也有類似情況。

　　另外，如果一手私房或房改房只是經(jīng)過(guò)非交易的繼承和析產(chǎn)程序而新出房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上依然沒(méi)有上載土地使用年限或起計(jì)。