09年房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：房地產(chǎn)拍賣步驟

　?。ㄒ唬┙邮芘馁u委托

　　房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：

　?。?）房地產(chǎn)拍賣標(biāo)&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&的產(chǎn)權(quán)證；

　?。?）產(chǎn)權(quán)人身份證明（私產(chǎn)）或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

　?。?）法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書；

　?。?）對拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件；

　　（5）產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售（或部分出售）的經(jīng)過公證的委托書；

　?。?）拍賣房地產(chǎn)的詳細(xì)資料；

　?。?）其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件；

　　（8）至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過公證的委托文件。

　?。ǘ┡馁u房地產(chǎn)標(biāo)的調(diào)查與確認(rèn)

　　拍賣行應(yīng)該對委托人提供的文件和資料進(jìn)一步核實(shí)，內(nèi)容主要包括：

　?。?）拍賣標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致；產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致；

　　（2）產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，如新建，翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證；

　?。?）房地產(chǎn)面積是否與&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&房地產(chǎn)測繪部門出具的勘測報(bào)告一致；

　　（4）產(chǎn)權(quán)證中“他項(xiàng)權(quán)利”一欄是否存在抵押權(quán)登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記，查看房檔中是否有記錄，看抵押協(xié)議、抵押期、他項(xiàng)權(quán)利注銷情況是否與產(chǎn)權(quán)證一致；

　?。?）是否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件；

　?。?）是否有他人聲明對該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件；

　?。?）是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄；現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證；是否登報(bào)聲明；

　?。?）是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何；

　?。?）是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買賣的范圍內(nèi)；

　　（10）土地來源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

　　（三）接受委托、簽訂委托拍賣合同

　　具備接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照拍賣法規(guī)的要求，結(jié)合所拍房地產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽訂委托拍賣合同，對有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)估價(jià)及拍賣保留價(jià)確定

　　1．房地產(chǎn)估價(jià)

　　對拍賣房地產(chǎn)確定合理的拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)是決定拍賣行為成功與否的主要環(huán)節(jié)。委托有評估資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對拍賣標(biāo)的進(jìn)行評估，作為委托方和拍賣行確定評估拍賣保留價(jià)、起拍價(jià)和期望價(jià)的參考。

　　2．拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)確定

　　評估結(jié)果只能是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的參考依據(jù)。

　　（五）發(fā)布拍賣公告，組織接待競買人

　　拍賣行應(yīng)在拍賣日的半個(gè)月至一個(gè)月前以登報(bào)或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣的公告信息。

　?。┈F(xiàn)場拍賣階段

　　拍賣行、競買人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行公開競價(jià)。

　　（七）產(chǎn)權(quán)過戶

　　現(xiàn)場競買成功后，一般情況下，買受人應(yīng)立刻繳納成交價(jià)一定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書。買賣雙方完成房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記各項(xiàng)工作，&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，或取得房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止，拍賣過程才告最終結(jié)束。

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