09年房地產估價師復習資料：房地產拍賣步驟

　?。ㄒ唬┙邮芘馁u委托

　　房地產拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件：

　?。?）房地產拍賣標&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&的產權證；

　?。?）產權人身份證明（私產）或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

　?。?）法定代表人證明書和法人授權委托書；

　?。?）對拍賣房地產有處分權的證明文件；

　?。?）產權證上標明是共有的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售（或部分出售）的經過公證的委托書；

　?。?）拍賣房地產的詳細資料；

　　（7）其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件；

　　（8）至于私產，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委托文件。

　　（二）拍賣房地產標的調查與確認

　　拍賣行應該對委托人提供的文件和資料進一步核實，內容主要包括：

　?。?）拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致；產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致；

　?。?）產權來源是否清楚，如新建，翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理單位的批準文件，是否領有新證；

　?。?）房地產面積是否與&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&房地產測繪部門出具的勘測報告一致；

　?。?）產權證中“他項權利”一欄是否存在抵押權登記或租賃權登記等其他權利登記，查看房檔中是否有記錄，看抵押協(xié)議、抵押期、他項權利注銷情況是否與產權證一致；

　?。?）是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件；

　?。?）是否有他人聲明對該房地產享有權利的文件；

　?。?）是否有產權證丟失的記錄；現(xiàn)持產權證是原證，還是新證；是否登報聲明；

　?。?）是否有關于產權糾紛的記錄，處理情況如何；

　?。?）是否在拆遷范圍，在被凍結和禁止買賣的范圍內；

　　（10）土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

　?。ㄈ┙邮芪?、簽訂委托拍賣合同

　　具備接受拍賣委托條件后，應按照拍賣法規(guī)的要求，結合所拍房地產標的的特點簽訂委托拍賣合同，對有關事項進行明確規(guī)定。

　?。ㄋ模┓康禺a估價及拍賣保留價確定

　　1．房地產估價

　　對拍賣房地產確定合理的拍賣保留價和起拍價是決定拍賣行為成功與否的主要環(huán)節(jié)。委托有評估資質的房地產價格評估機構對拍賣標的進行評估，作為委托方和拍賣行確定評估拍賣保留價、起拍價和期望價的參考。

　　2．拍賣保留價和起拍價確定

　　評估結果只能是確定保留價、起拍價的參考依據。

　　（五）發(fā)布拍賣公告，組織接待競買人

　　拍賣行應在拍賣日的半個月至一個月前以登報或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關于該房地產拍賣的公告信息。

　?。┈F(xiàn)場拍賣階段

　　拍賣行、競買人按公告的時間、地點以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產進行公開競價。

　?。ㄆ撸┊a權過戶

　　現(xiàn)場競買成功后，一般情況下，買受人應立刻繳納成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽訂拍賣房地產的轉讓合同書。買賣雙方完成房地產權屬轉移和登記各項工作，&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&最后取得房地產產權證書，或取得房地產交易管理部門窗口受理單為止，拍賣過程才告最終結束。

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