09年房地產(chǎn)估價師輔導：物權法解釋（二十）

　　物權法解釋：第二十條[預告登記]

　　第二十條　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

　　[解釋]本條是關于預告登記的規(guī)定。

　　預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動。這種登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型。其他的不動產(chǎn)登記都是對現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權進行登記，而預告登記所登記的，不是不動產(chǎn)物權，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的請求權。預告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發(fā)生的與該項請求權內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護。

　　預告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務人處分其權利，即本條規(guī)定的“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”，以保障債權人將來實現(xiàn)其債權。正如有的學者所說，預告登記的實踐意義在于，權利人所期待的未來發(fā)生的物權變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權利人的意義，并以法律予以保障。比如，老百姓購買預售的住房，它涉及公民的基本生存權利，所以法律上承認買受人獲得指定的房屋的權利有特殊保護的必要。但是，因為購房人在與開發(fā)商訂立預售合同后，只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發(fā)商將房屋以更高的價格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時主張開發(fā)商違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。在建立了預告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權進行預告登記，因為預告登記具有物權的排他效力，所以開發(fā)商違背預告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設定抵押權等行為。這樣，購房者將來肯定能夠獲得約定買賣的房屋。因此，預告登記對解決類似商品房預售中一房二賣這樣一些敏感的社會問題有著特殊的作用。依照本條規(guī)定，預告登記不僅可以針對當事人簽訂買賣房屋協(xié)議的情況，還包括簽訂其他不動產(chǎn)物權協(xié)議的情況。因而，建立預告登記制度，具有廣泛的保障債權實現(xiàn)的意義。

　　預告登記，是德國中世紀民法創(chuàng)立的制度。根據(jù)德國民法典的規(guī)定，為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或者廢止一項土地上的物權的請求權，或者土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內(nèi)容或其順位的請求權，可以在土地登記簿中將其納入預告登記。預告登記可在滿足兩種條件之一的情況下進行：（1）不動產(chǎn)物權人的同意；（2）法院的臨時處分命令。為預告登記而做出的臨時處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時處分有所不同。根據(jù)德國民事訴訟法的規(guī)定，臨時處分是在當事人認為存在著將來不能實現(xiàn)其權利或者難以實現(xiàn)其權利的危險時實施的。而預告登記的臨時處分命令的做出無須當事人證明請求權處于危險，只需證明存在著可為預告登記的請求權即可。預告登記的請求權納入預告登記后，即具有排他效力，可能妨害請求權的處分視為違反預告登記的處分而無效。預告登記是與所登記的請求權緊密結(jié)合在一起的，隨著請求權的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，隨著請求權的消滅而消滅。此外，預告登記還因債權人的放棄、所保全的請求權指向的物權納入本登記、不動產(chǎn)物權人行使涂銷預告登記的請求權而消滅。瑞士民法典規(guī)定，因下列原因之一，可以預登記對土地的處分限制：（1）官方為保全有爭執(zhí)的或有待執(zhí)行的請求權所發(fā)布的命令；（2）出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；（3）屬法定預登記的，如家宅的設定及后位繼承人的繼承權等權利。處分的限制，經(jīng)預登記后，始得對他人后取得的權利有對抗的效力。

　　日本不動產(chǎn)登記法將這種制度稱為“假登記”，在下列各項情形下進行：（1）未具備登記申請程序上需要的條件時；（2）欲保全法律所載權利的設定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請求權時。我國臺灣地區(qū)“土地法”中該制度的名稱也是預告登記，該“法”規(guī)定，聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：（1）關于土地權利移轉(zhuǎn)或使其消滅之請求權；（2）土地權利內(nèi)容或次序變更之請求權；（3）附條件或期限之請求權。預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記之請求權有妨礙者無效。本條對預告登記條件及法律效力的規(guī)定，較為接近我國臺灣地區(qū)的規(guī)定。

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