房地產估價：如何對住宅房屋進行專業(yè)估價

　　老百姓在購買住房時，往往十分關注房價，但從專業(yè)評估的角度看房屋的價格與房屋品質是息息相關的，我們更應關注房屋的品質，注重性價比最優(yōu)，那么怎樣評判房屋品質的優(yōu)劣呢？

　　實際上影響住宅房屋價格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權益、區(qū)位，物質實體狀況等因素。

　　一、所謂房屋的權益因素：

　　主要指待交易房屋產權來源是商品房還是政策性住房（例房改房等），若是政策性住房，往往購買人需多交一筆支付補地價款的費用，在二環(huán)路以內需交納房價的1.5％，二環(huán)路以外需補交房價的1％，而商品房交易無需此費用。

　　二、所謂房屋的區(qū)位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環(huán)境條件：

　　1、公共配套：房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店等，居民購物是否方便；房屋周邊有否學校、醫(yī)院、銀行、休閑娛樂場所等設施，居民生活是否便利等，此項因素一般影響正常房價的300-1000元／平方米。考試大房地產估價師

　　2、交通條件：房屋周邊道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火車站、飛機場距離有否超過30分鐘，距家直線距離 300m以內公交超過幾個站臺，出入小區(qū)的自行車、汽車是否受交通管制，有否單行道或有護欄街道或完全步行街。此項因素一般影響正常房價的100-500元／平方米。

　　3、環(huán)境條件：房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場，周邊有無工廠，空氣質量如何？噪聲污染如何，小區(qū)住戶素質高低，成都市西面房價貴主要來源于城市西面屬上風上水，環(huán)境指標客觀上明顯優(yōu)越其它方向，房屋周邊土地是否開發(fā)完畢或還有大量擬建項目，環(huán)境因素一般影響正常房價200-1000元／平方米。

　　三、所謂房屋物質實體狀況是指土地狀況及建筑物的優(yōu)劣：

　　1、土地狀況：房屋所占宗地或小區(qū)用地地勢平坦或有坡度，小區(qū)地型是否方正等，該項目因素一般影響正常房價的 50-200元／平方米。

　　2、建筑物戶型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅（電梯房），建筑布局是獨幢或多單元或蛙式，室內戶型是否符合四大二小二多的基本標準（即客廳大、衛(wèi)生間大、主臥室大、廚房大、次臥小、公共過廳小、陽臺多、衛(wèi)生間多），各房間能否自然采光、客廳、主臥采光充足、室內形成“穿堂風”，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶型布局比正常房價高約100-500元／平方米?？荚嚧蠓康禺a估價師

　　3、建筑物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房價高約200元／平方米，1樓和4樓房價高約100元／平方米，5樓為基準價，6樓若有屋頂花園房價高約50-150元／平方米，若無屋頂花園房價低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯層或躍層或復式，單項指標向上影響房價100-500元／平方米；電梯房一梯戶數3戶或4戶或5戶，單項指標向下影響房價50-200元／平方米。

　　4、建筑物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區(qū)活動中心，是否有足夠停放自行車和汽車的位置，高檔社區(qū)還需具備小區(qū)游泳池、健身運動場所、便民店等，配套設施越完備，房屋品質越高，房價相應增高。

　　5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內進行裝飾裝修，在進行交易市場時，房價一般比初裝房高約50-300元／平方米。

　　6、房屋物管情況：房屋是否有專業(yè)物管公司管理，物管費用是否合理（多層住房一般為0.3-0.8元／平方米）物管公司是否具備服務意識，是否擁有小區(qū)安防監(jiān)視設備及固定辦公場所，機動車和自行車停車費是否合理，物管公司提供的小區(qū)服務內容是否多樣化等。

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