2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理

　　房屋質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和廣大人民的切身利益。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，不僅要牢固樹(shù)立“質(zhì)量第一”的觀念，而且還應(yīng)以戰(zhàn)略眼光探索和研究技術(shù)質(zhì)量管理策略和措施，把提高房產(chǎn)質(zhì)量作為己任。

　　一、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理房屋產(chǎn)品質(zhì)量管理，首先要從設(shè)計(jì)抓起。設(shè)計(jì)質(zhì)量包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。

　　1.規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門(mén)都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。

　　2.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計(jì)開(kāi)始的，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理開(kāi)間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。

　　二、施工階段質(zhì)量管理施工過(guò)程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括輔助施工和直接施工兩個(gè)方面。

　　輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對(duì)施工隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要擇優(yōu)選用現(xiàn)場(chǎng)管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)開(kāi)發(fā)施工。對(duì)建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計(jì)要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，并必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前，進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)。

　　直接施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過(guò)程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：①要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)。通過(guò)思想教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都樹(shù)立起“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個(gè)個(gè)為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。②要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，送出去”的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場(chǎng)扎實(shí)地普及基本知識(shí)，強(qiáng)化技能提高。③強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。

　　具體說(shuō)來(lái)，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對(duì)施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗(yàn)，不合格的不準(zhǔn)使用。二是抽驗(yàn)關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，作出試壓報(bào)告記錄，并實(shí)行隨時(shí)抽檢制。三是施工關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。施工完成后，要組織好竣工驗(yàn)收，要組織專(zhuān)家，按照國(guó)家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)不合格的工程，決不交付使用。

　　三、房屋交付后的質(zhì)量管理房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒(méi)有劃上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做。

　　一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開(kāi)發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開(kāi)展服務(wù)工作，幫助住戶(hù)解決困難，及時(shí)進(jìn)行維修，使住戶(hù)滿(mǎn)意。二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶(hù)的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門(mén)，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。

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