2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析解題思路（一）

　　1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。

　　3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。

　　4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

　　第一節(jié)：問答及單選題

　　問答題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。

　　3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯

　　4、結(jié)構(gòu)清晰：

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：

　　確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。

　　1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面

　?、賰r(jià)格內(nèi)涵，由目的確定

　?、诠纼r(jià)思路，由原則原理確定

　?、酃纼r(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。

　　2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？

　?、倥c估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）

　　②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。

　　③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。

　　※a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

　　b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。

　　d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）

　　④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。

　?、菖c估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。

　　⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。

　　3、估價(jià)路線的確定過程：

　?、俅_定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；

　?、诖_定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；

　?、圻x擇適宜方法、途徑

　　④方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方

　　二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭議、疑惑

　　[（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？從因素入手]

　?、倌康牟煌?，價(jià)格類型不同；

　　②時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）<市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；

　?、劢灰谞顩r是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；

　　④估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉；

　　⑤估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉

　　三、資料的搜集

　　資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）

　　1、一般資料：

　?。?）項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；③項(xiàng)目有關(guān)文件。

　　（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：①一般性的；②地區(qū)性的；③本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）

　?。?）估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……

　?。?）估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：①交通。②環(huán)境。③繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。

　　2、不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章P191）

　?。?）市場法：①交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。②不同交易情況價(jià)格差異的資料。③房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。

　　（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③管理費(fèi)用方面的資料。④利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。

　　（3）收益法：①估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。②估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④報(bào)酬率方面的資料。

　?。?）假設(shè)開發(fā)法：①同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢(shì)。②同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。③同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。⑤折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通