2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（一）

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善和稅制改革的深化，國際通行的經(jīng)評(píng)估確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格將成為房地產(chǎn)稅的基本計(jì)稅依據(jù)。建立房地產(chǎn)稅基的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，不僅是改革房地產(chǎn)稅制，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的基礎(chǔ)性工作，也是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍的要求。

　　一、制定房地產(chǎn)稅基評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的必要性

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的稅收擺脫了以往定額稅的痕跡，逐步圍繞征稅對(duì)象價(jià)格確定稅基。從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)和未來發(fā)展方向看，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格是完善現(xiàn)行稅制和未來稅制改革的核心。

　　從我國現(xiàn)行稅收體系來看，房地產(chǎn)相關(guān)稅種主要由取得、轉(zhuǎn)讓、保有三個(gè)環(huán)節(jié)的12種稅收組成，其計(jì)稅依據(jù)分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金、轉(zhuǎn)讓增值和單位定額四類（見下表）。

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅種稅基，根本上都是源于房地產(chǎn)價(jià)值。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的最直接表現(xiàn)；租金是房地產(chǎn)價(jià)格的分期支付；轉(zhuǎn)讓增值是新舊價(jià)格差額；單位定額是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)域差異大體確定的。

　　十一屆三中全會(huì)提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，雖然人們對(duì)新稅種的名稱、稅率、稅目、收入劃分等存在較大爭(zhēng)議，但對(duì)其計(jì)稅要素認(rèn)識(shí)基本一致，即計(jì)稅依據(jù)為評(píng)估價(jià)格，納稅人為房產(chǎn)、土地產(chǎn)權(quán)人，征收環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。在保有階段中，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估尤為重要。因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)的房地產(chǎn)不存在實(shí)際交易價(jià)格，其價(jià)值只能通過參照、比對(duì)等途徑獲得：而賬面原值方法不反映真實(shí)現(xiàn)值，且如果逐年折舊，稅基將逐年遞減，這樣形成的稅收收入也是遞減的，不具備稅收彈性，無法保證公共支出的增長要求。

　　計(jì)稅價(jià)格評(píng)估是完善現(xiàn)行稅制和稅收征管的關(guān)鍵，也是未來房地產(chǎn)稅制改革的核心。要確立計(jì)稅價(jià)格的關(guān)鍵和核心地位，就必須在計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的規(guī)范化上下功夫，這就需要建立和完善稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。其必要性在于：

　　1、是增強(qiáng)房地產(chǎn)稅征收的透明度，保證房地產(chǎn)稅收公平性的必要手段。

　　與其他稅種相比，房地產(chǎn)稅的透明度較高，這主要體現(xiàn)在作為征稅對(duì)象的房地產(chǎn)是有形的，稅率是統(tǒng)一的，計(jì)算方法也比較簡單，其大體價(jià)值可以與其他情形相似的納稅人進(jìn)行直觀上的橫向比較。對(duì)房地產(chǎn)稅征管機(jī)關(guān)來說，如果沒有事先確定的一系列標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范作為計(jì)稅價(jià)格評(píng)估依據(jù)，計(jì)稅價(jià)格評(píng)定的透明度差，受人為因素影響大，評(píng)估結(jié)果就難以令人信服，會(huì)增加稅制貫徹實(shí)施難度。

　　2、有利于提高計(jì)稅價(jià)格評(píng)估效率。

　　與其他目的房地產(chǎn)評(píng)估區(qū)別在于，其他評(píng)估主要是針對(duì)單宗房地產(chǎn)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)主要由當(dāng)事人協(xié)商確定，而且是一次性評(píng)估；房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估既有轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的一次性評(píng)估，也有對(duì)特定區(qū)域成片房地產(chǎn)的定期評(píng)估。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估時(shí)間性強(qiáng)，數(shù)量巨大。如果不強(qiáng)調(diào)一致性，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)應(yīng)用不同的方法、標(biāo)準(zhǔn)，適用不同的評(píng)估技術(shù)，就會(huì)帶來巨大的工作量，進(jìn)而增加征管成本。從稅收公平角度，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，將會(huì)導(dǎo)致起點(diǎn)不公。而制訂相對(duì)科學(xué)規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)利規(guī)范，將有助于上述問題的解決。

　　3、保證稅收征管執(zhí)法的統(tǒng)一性。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)相關(guān)各稅種計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，且分別由財(cái)政、稅務(wù)兩個(gè)部門征收，有些地方委托土地、房產(chǎn)部門征收，稅務(wù)內(nèi)部不同稅種也由不同的機(jī)構(gòu)實(shí)施征管，這容易造成不同稅種計(jì)稅價(jià)格的差異。比如有些地方契稅由財(cái)政部門征管、營業(yè)稅由稅務(wù)部門征管，計(jì)稅依據(jù)都是房地產(chǎn)交易價(jià)格，但有時(shí)一個(gè)部門認(rèn)可了其交易價(jià)格，并以此作為課稅依據(jù)，另一個(gè)部門卻不認(rèn)可，而進(jìn)行重新核定、評(píng)估，造成同一宗房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格不一。對(duì)于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對(duì)象是一致的，即同宗土地或者房產(chǎn)，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，容易造成稅收征管執(zhí)法的被動(dòng)。

　　二、稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與其他估價(jià)目的評(píng)估比較

　　目前房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，即建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（下稱規(guī)范）和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》）（下稱規(guī)程）?！兑?guī)程》主要按照土地用途、權(quán)利狀態(tài)兩種目的進(jìn)行分類，沒有對(duì)課稅目的進(jìn)行單獨(dú)分類；《規(guī)范》從評(píng)估目的的角度將房地產(chǎn)評(píng)估分為12大類，課稅目的評(píng)估是其中之一，但是受稅法規(guī)定、征管和評(píng)估實(shí)踐等影響，對(duì)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)簡單。我認(rèn)為，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估與其他目的的評(píng)估相比，主要有以下區(qū)別：

　　1、計(jì)稅價(jià)格評(píng)估數(shù)量巨大，時(shí)間跨度小。

　　房地產(chǎn)的取得、交易、保有總是在不斷地進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高，這種運(yùn)動(dòng)越活躍。隨著稅制改革的深入，房地產(chǎn)保有階段稅收的地位越來越重要，但這個(gè)階段不存在一個(gè)可作為課征依據(jù)的實(shí)際交易價(jià)格，課稅價(jià)值必須評(píng)估產(chǎn)生。這與交易階段的計(jì)稅價(jià)格以實(shí)際交易價(jià)為一般，以評(píng)估價(jià)格為特例的情況完全不同。這也是稅制改革將使得房地產(chǎn)評(píng)估的地位日趨重要的原因之一。但是這同時(shí)也帶來了評(píng)估量大增；由于政府課稅的時(shí)效性和年度性，所以要求時(shí)間也相對(duì)較短；而且每年要重復(fù)不斷地進(jìn)行。

　　2、個(gè)案和批量評(píng)估相結(jié)合，逐步到批量評(píng)估為主。

　　除了征地和拆遷房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估外，無論是抵押、保險(xiǎn)、糾紛等目的的評(píng)估都以特定房地產(chǎn)個(gè)案為主。而課稅評(píng)估既有個(gè)案評(píng)估，更有對(duì)于一定區(qū)域內(nèi)的成批量評(píng)估。隨著房地產(chǎn)稅制改革，整個(gè)稅制結(jié)構(gòu)中，對(duì)房地產(chǎn)保有階段課征的稅種將逐漸占據(jù)主要比重，相應(yīng)地對(duì)于成片房地產(chǎn)的集中評(píng)估將成為主流。

　　3、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估一般都有規(guī)范性的折扣規(guī)定。

　　除了課稅評(píng)估外，幾乎所有房地產(chǎn)評(píng)估都力求房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與真實(shí)價(jià)格的逼近，即使有價(jià)格折扣也作為民事關(guān)系當(dāng)事人之間進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的結(jié)果。房地產(chǎn)的課稅評(píng)估往往將這種折扣制度化、固定化，這實(shí)際上構(gòu)成了房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的一部分。目的在于使最終評(píng)估價(jià)格更容易為納稅人所接受。因?yàn)檎劭壑贫仁拐n稅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)格，納稅人心理上容易接受。這種折扣在我國香港及美國、加拿大等國的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估制度中是普遍存在的。

　　4、海量數(shù)據(jù)為支撐的信息庫及其完備的管理制度。

　　房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估從縱向上來看涉及課稅對(duì)象的取得、轉(zhuǎn)讓、保有各個(gè)環(huán)節(jié)，從橫向上來講涉及一定區(qū)域內(nèi)的全部房地產(chǎn)，這就需要有齊備的資料信息作為支撐。在初期可以暫時(shí)借助于路線價(jià)法或者樣板房評(píng)估，然后通過系數(shù)設(shè)置對(duì)具體的課稅對(duì)象進(jìn)行價(jià)值修正。但是從長期來看，應(yīng)過渡到對(duì)每一個(gè)課稅對(duì)象的價(jià)值管理，并通過對(duì)裝修、改建的管理，對(duì)其價(jià)值變化實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。這就需要完善的管理制度和海量的數(shù)據(jù)為支撐。

　　5、公權(quán)力的介入和申訴制度。

　　其他目的評(píng)估基本上屬于純民事活動(dòng)范圍，但課稅評(píng)估是介于民事、行政活動(dòng)之間的一種行為。納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評(píng)估，并由獨(dú)立評(píng)估師簽字確認(rèn)，但評(píng)估過程要在很大程度上受政府公權(quán)力的干預(yù)。而另一方面，為保證評(píng)估結(jié)果的公正性，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，防止公權(quán)力對(duì)納稅人權(quán)益的損害，也需要建立一系列復(fù)議、申訴制度，保證納稅人獲得必要的行政、司法救濟(jì)。

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