2008年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（一）

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善和稅制改革的深化，國際通行的經(jīng)評估確定房地產(chǎn)計稅價格將成為房地產(chǎn)稅的基本計稅依據(jù)。建立房地產(chǎn)稅基的評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，不僅是改革房地產(chǎn)稅制，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的基礎(chǔ)性工作，也是房地產(chǎn)評估行業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍的要求。

　　一、制定房地產(chǎn)稅基評估標(biāo)準(zhǔn)的必要性

　　市場經(jīng)濟(jì)的稅收擺脫了以往定額稅的痕跡，逐步圍繞征稅對象價格確定稅基。從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)和未來發(fā)展方向看，房地產(chǎn)計稅價格是完善現(xiàn)行稅制和未來稅制改革的核心。

　　從我國現(xiàn)行稅收體系來看，房地產(chǎn)相關(guān)稅種主要由取得、轉(zhuǎn)讓、保有三個環(huán)節(jié)的12種稅收組成，其計稅依據(jù)分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格、租金、轉(zhuǎn)讓增值和單位定額四類（見下表）。

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅種稅基，根本上都是源于房地產(chǎn)價值。轉(zhuǎn)讓價格是房地產(chǎn)價值的最直接表現(xiàn)；租金是房地產(chǎn)價格的分期支付；轉(zhuǎn)讓增值是新舊價格差額；單位定額是根據(jù)房地產(chǎn)價值區(qū)域差異大體確定的。

　　十一屆三中全會提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，雖然人們對新稅種的名稱、稅率、稅目、收入劃分等存在較大爭議，但對其計稅要素認(rèn)識基本一致，即計稅依據(jù)為評估價格，納稅人為房產(chǎn)、土地產(chǎn)權(quán)人，征收環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。在保有階段中，計稅價格評估尤為重要。因為保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)不存在實際交易價格，其價值只能通過參照、比對等途徑獲得：而賬面原值方法不反映真實現(xiàn)值，且如果逐年折舊，稅基將逐年遞減，這樣形成的稅收收入也是遞減的，不具備稅收彈性，無法保證公共支出的增長要求。

　　計稅價格評估是完善現(xiàn)行稅制和稅收征管的關(guān)鍵，也是未來房地產(chǎn)稅制改革的核心。要確立計稅價格的關(guān)鍵和核心地位，就必須在計稅價格評估的規(guī)范化上下功夫，這就需要建立和完善稅基評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。其必要性在于：

　　1、是增強(qiáng)房地產(chǎn)稅征收的透明度，保證房地產(chǎn)稅收公平性的必要手段。

　　與其他稅種相比，房地產(chǎn)稅的透明度較高，這主要體現(xiàn)在作為征稅對象的房地產(chǎn)是有形的，稅率是統(tǒng)一的，計算方法也比較簡單，其大體價值可以與其他情形相似的納稅人進(jìn)行直觀上的橫向比較。對房地產(chǎn)稅征管機(jī)關(guān)來說，如果沒有事先確定的一系列標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范作為計稅價格評估依據(jù)，計稅價格評定的透明度差，受人為因素影響大，評估結(jié)果就難以令人信服，會增加稅制貫徹實施難度。

　　2、有利于提高計稅價格評估效率。

　　與其他目的房地產(chǎn)評估區(qū)別在于，其他評估主要是針對單宗房地產(chǎn)，評估時點(diǎn)主要由當(dāng)事人協(xié)商確定，而且是一次性評估；房地產(chǎn)稅計稅價格評估既有轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的一次性評估，也有對特定區(qū)域成片房地產(chǎn)的定期評估。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)計稅價格評估時間性強(qiáng)，數(shù)量巨大。如果不強(qiáng)調(diào)一致性，對每個房地產(chǎn)應(yīng)用不同的方法、標(biāo)準(zhǔn)，適用不同的評估技術(shù)，就會帶來巨大的工作量，進(jìn)而增加征管成本。從稅收公平角度，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，將會導(dǎo)致起點(diǎn)不公。而制訂相對科學(xué)規(guī)范的評估標(biāo)準(zhǔn)利規(guī)范，將有助于上述問題的解決。

　　3、保證稅收征管執(zhí)法的統(tǒng)一性。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)相關(guān)各稅種計稅依據(jù)不統(tǒng)一，且分別由財政、稅務(wù)兩個部門征收，有些地方委托土地、房產(chǎn)部門征收，稅務(wù)內(nèi)部不同稅種也由不同的機(jī)構(gòu)實施征管，這容易造成不同稅種計稅價格的差異。比如有些地方契稅由財政部門征管、營業(yè)稅由稅務(wù)部門征管，計稅依據(jù)都是房地產(chǎn)交易價格，但有時一個部門認(rèn)可了其交易價格，并以此作為課稅依據(jù)，另一個部門卻不認(rèn)可，而進(jìn)行重新核定、評估，造成同一宗房地產(chǎn)的計稅價格不一。對于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對象是一致的，即同宗土地或者房產(chǎn)，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)范的評估標(biāo)準(zhǔn)，容易造成稅收征管執(zhí)法的被動。

　　二、稅基評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與其他估價目的評估比較

　　目前房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)有兩個，即建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（下稱規(guī)范）和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》）（下稱規(guī)程）?！兑?guī)程》主要按照土地用途、權(quán)利狀態(tài)兩種目的進(jìn)行分類，沒有對課稅目的進(jìn)行單獨(dú)分類；《規(guī)范》從評估目的的角度將房地產(chǎn)評估分為12大類，課稅目的評估是其中之一，但是受稅法規(guī)定、征管和評估實踐等影響，對計稅價格評估標(biāo)準(zhǔn)相對簡單。我認(rèn)為，計稅價格評估與其他目的的評估相比，主要有以下區(qū)別：

　　1、計稅價格評估數(shù)量巨大，時間跨度小。

　　房地產(chǎn)的取得、交易、保有總是在不斷地進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高，這種運(yùn)動越活躍。隨著稅制改革的深入，房地產(chǎn)保有階段稅收的地位越來越重要，但這個階段不存在一個可作為課征依據(jù)的實際交易價格，課稅價值必須評估產(chǎn)生。這與交易階段的計稅價格以實際交易價為一般，以評估價格為特例的情況完全不同。這也是稅制改革將使得房地產(chǎn)評估的地位日趨重要的原因之一。但是這同時也帶來了評估量大增；由于政府課稅的時效性和年度性，所以要求時間也相對較短；而且每年要重復(fù)不斷地進(jìn)行。

　　2、個案和批量評估相結(jié)合，逐步到批量評估為主。

　　除了征地和拆遷房地產(chǎn)價格評估外，無論是抵押、保險、糾紛等目的的評估都以特定房地產(chǎn)個案為主。而課稅評估既有個案評估，更有對于一定區(qū)域內(nèi)的成批量評估。隨著房地產(chǎn)稅制改革，整個稅制結(jié)構(gòu)中，對房地產(chǎn)保有階段課征的稅種將逐漸占據(jù)主要比重，相應(yīng)地對于成片房地產(chǎn)的集中評估將成為主流。

　　3、房地產(chǎn)計稅價格評估一般都有規(guī)范性的折扣規(guī)定。

　　除了課稅評估外，幾乎所有房地產(chǎn)評估都力求房地產(chǎn)評估價格與真實價格的逼近，即使有價格折扣也作為民事關(guān)系當(dāng)事人之間進(jìn)行討價還價的結(jié)果。房地產(chǎn)的課稅評估往往將這種折扣制度化、固定化，這實際上構(gòu)成了房地產(chǎn)計稅價格評估的一部分。目的在于使最終評估價格更容易為納稅人所接受。因為折扣制度使課稅價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實際價格，納稅人心理上容易接受。這種折扣在我國香港及美國、加拿大等國的房地產(chǎn)計稅價格評估制度中是普遍存在的。

　　4、海量數(shù)據(jù)為支撐的信息庫及其完備的管理制度。

　　房地產(chǎn)計稅價格評估從縱向上來看涉及課稅對象的取得、轉(zhuǎn)讓、保有各個環(huán)節(jié)，從橫向上來講涉及一定區(qū)域內(nèi)的全部房地產(chǎn)，這就需要有齊備的資料信息作為支撐。在初期可以暫時借助于路線價法或者樣板房評估，然后通過系數(shù)設(shè)置對具體的課稅對象進(jìn)行價值修正。但是從長期來看，應(yīng)過渡到對每一個課稅對象的價值管理，并通過對裝修、改建的管理，對其價值變化實施動態(tài)管理。這就需要完善的管理制度和海量的數(shù)據(jù)為支撐。

　　5、公權(quán)力的介入和申訴制度。

　　其他目的評估基本上屬于純民事活動范圍，但課稅評估是介于民事、行政活動之間的一種行為。納稅評估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評估，并由獨(dú)立評估師簽字確認(rèn)，但評估過程要在很大程度上受政府公權(quán)力的干預(yù)。而另一方面，為保證評估結(jié)果的公正性，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，防止公權(quán)力對納稅人權(quán)益的損害，也需要建立一系列復(fù)議、申訴制度，保證納稅人獲得必要的行政、司法救濟(jì)。

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