房地產(chǎn)估價報告中引入“估價時點日后重大事項”的探討

　　建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2006年1月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，同時配套發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（簡稱《意見》），并規(guī)定銀行抵押估價活動自2006年3月1日起必須按照《意見》實施。作為估價活動一個新的規(guī)范指導(dǎo)性文件，自發(fā)布以來在估價行業(yè)中引發(fā)了熱烈的研討。抵押價值、優(yōu)先受償權(quán)、變現(xiàn)能力分析、使用提示的內(nèi)容等大大豐富了估價報告的內(nèi)涵與實用性?！兑庖姟返膶嵤?，將大大提高估價報告的技術(shù)含量，同時對估價從業(yè)人員提出更高的要求。

　　《意見》中的許多篇幅就估價結(jié)果的成立作了諸多的假設(shè)限定說明，并對估價報告使用者如何合理的使用估價報告作了相當(dāng)多的說明。本文將在此基礎(chǔ)上，借鑒會計制度中的“資產(chǎn)負債表日后事項調(diào)整”，提出“估價時點日后重大事項”的概念，并對此做分析研究。

　　一、會計制度中的日后事項調(diào)整

　　在會計中，資產(chǎn)負債表體現(xiàn)的是一個時點的概念，屬于靜態(tài)概念?；跁媹蟊淼膶嵱眯越嵌?，在資產(chǎn)負債表編制中引入日后事項，大大提高了報表的使用功能。所謂日后事項，指的是自年度資產(chǎn)負債表日至報表批準(zhǔn)報出日之間發(fā)生需要調(diào)整或說明的事項，根據(jù)事項的不同情況，區(qū)分為調(diào)整事項和非調(diào)整事項。對于調(diào)整事項，應(yīng)進行會計處理，調(diào)整資產(chǎn)負債表。例如資產(chǎn)負債日前已存在并于資產(chǎn)負債日后發(fā)生的應(yīng)收帳款發(fā)生重大損失或銷售退回等對資產(chǎn)負債表有重大影響的事件。對于非調(diào)整事項，不需要進行調(diào)整，只需要在報表附注中說明事項的內(nèi)容以及對結(jié)果將造成的影響。

　　通過日后事項的說明，使報表具有更好的實用性，有利于報表使用者特別是廣大投資決策者作出正確的投資選擇。

　　二、“估價時點日后重大事項”的提出

　　與資產(chǎn)負債表的時點概念相類似，估價報告強調(diào)的也是一個估價時點的靜態(tài)屬性。因此估價報告也存在著如何提高估價時點后的一段特定時期內(nèi)的使用實用性問題，即最大限度確保估價結(jié)果出具的有效性。

　　仔細分析表明，估價報告中的估價結(jié)果的合理性存在著這樣一個隱含條件，從估價時點到報告出具日期間，估價對象狀況與估價時點是一致的，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟環(huán)境是平穩(wěn)發(fā)展的。但是如果該條件不復(fù)存在時，估價結(jié)果將出現(xiàn)嚴(yán)重的問題：在估價時點與估價報告出具日的間隔時期比較長的情況下，估價對象狀況可能已經(jīng)發(fā)生重大變化，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟環(huán)境可能發(fā)生了重大變化。這種可能性的存在將使估價報告面臨這樣一個困境：估價時點的結(jié)果是適當(dāng)?shù)?，但估價報告出具之日估價結(jié)果已經(jīng)不適用。該種情形對于估價報告而言，當(dāng)然可以通過假設(shè)限制條件及報告使用提示予以規(guī)避，但對于抵押估價報告的使用者而言，無疑是不可接受的，估價報告實際上也失去了現(xiàn)實的使用性。

　　有鑒于此，并借鑒會計制度中日后事項的提法，本文提出了“估價時點日后重大事項”的概念：估價時點至估價報告完成日或出具日這一特定的時期內(nèi)發(fā)生的對估價結(jié)果有重大影響的事項。

　　三、“估價時點日后重大事項”與銀行需求分析

　　為了更好了解“估價時點日后重大事項”對抵押估價報告使用者（銀行）的現(xiàn)實必要性，就必須了解銀行抵押貸款對估價報告的需求。

　　對于估價報告的使用者而言，當(dāng)然需要了解抵押物在估價時點下靜態(tài)的市場價值。但是從貸款的全過程進行考察，銀行更為關(guān)注的是短期內(nèi)使用報告（如銀行放款時）估價對象的動態(tài)市場價值，以及從更長時期里（一直到還貸結(jié)束）估價對象面臨的價格風(fēng)險環(huán)境及因素。

　　與銀行抵押貸款活動中對了解抵押物價值的要求相比，僅僅依靠估價機構(gòu)出具的貸前階段的估價報告顯然無法完全滿足其需求，特別是《意見》出臺前的估價報告僅對估價時點的市場價值的客觀性、合理性負責(zé)，只滿足了抵押貸款前期部分的要求?！兑庖姟烦雠_后，估價報告增加了許多使用提示的內(nèi)容，對估價結(jié)果的合理使用提供了更多的信息，基本能滿足第一階段銀行對抵押貸款前期的需求。

　　然而操作實踐中，仍存在估價時點到抵押貸款放款日間隔時期較長時導(dǎo)致的兩個方面的風(fēng)險，即期間估價對象狀況是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化？期間估價對象所依賴的社會經(jīng)濟等風(fēng)險環(huán)境是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化？估價報告通過引入“估價時點日后重大事項”，并將估價時點或報告出具日向銀行抵押登記及放款點延伸，可以有效地幫助銀行化解第二階段的風(fēng)險。

　　至于第三階段的風(fēng)險，估價報告能做的只有做風(fēng)險的預(yù)測，提醒使用者注意可能的價格風(fēng)險環(huán)境而已。

　　四、“估價時點日后重大事項”內(nèi)涵分析

　　與資產(chǎn)負債表日后事項調(diào)整相類似，“估價時點日后重大事項”根據(jù)事項的不同，也可區(qū)分為調(diào)整事項及非調(diào)整事項。

　　1、調(diào)整事項：

　　估價對象及所依賴的風(fēng)險環(huán)境于估價作業(yè)期間發(fā)生了重大變化，應(yīng)對估價報告作出調(diào)整說明。 （1）估價對象自身狀況：估價報告期間，估價對象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等已經(jīng)使估價時點的估價結(jié)果無法使用，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。

　?。?）估價對象的風(fēng)險環(huán)境：估價報告期間，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟政治環(huán)境（如規(guī)劃變更等）發(fā)生重大變化，已使估價時點的估價結(jié)果無法使用，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。

　　2、非調(diào)整事項

　　估價對象所處的風(fēng)險環(huán)境仍在變化持續(xù)中，對于估價時點之后發(fā)生重大變化，應(yīng)做出說明，并說明影響的程度，無法度量的應(yīng)說明原因，例如：

　　*與估價對象相關(guān)的規(guī)劃仍在醞釀過程中；

　　*對房地產(chǎn)市場可能直接或間接影響的法律、法規(guī)、政策仍在草擬過程中；

　　*對社會發(fā)展有重大關(guān)系的政治選舉、戰(zhàn)爭威脅等因素正在變化等。引入“估價時點日后重大事項”后，使估價報告有效性的時間跨度得到最大限度的提升，提高了估價報告的實用性，從而在盡量滿足抵押估價報告使用者的需求的同時也使估價機構(gòu)有效地避免由于估價時點日后事項產(chǎn)生的估價風(fēng)險。具體可采取以下措施：

　　1、縮短估價時點與報告出具日（或估價作業(yè)完成日期）的時間跨度，減少期間存在的重大風(fēng)險。

　　2、縮短估價報告出具日與銀行放款點或抵押登記點的時間跨度，盡量降低期間產(chǎn)生不利變化的風(fēng)險。

　　3、估價作業(yè)期確實比較長的，為避免重大風(fēng)險，應(yīng)在報告出具前，再次勘察現(xiàn)場，了解估價對象的狀況是否變化。

　　4、報告出具前，對于存在著與估價時點不利變化的風(fēng)險環(huán)境應(yīng)予以密切的注意，并及時進行估價結(jié)果的調(diào)整或增加風(fēng)險提示內(nèi)容。

　　5、發(fā)生估價結(jié)果需要重新調(diào)整的情況時，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整估價時點。

　　6、重視“估價的假設(shè)和限制條件”及報告提示的應(yīng)用，使估價機構(gòu)規(guī)避不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險。例如可以采用估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致的假設(shè)；對于規(guī)劃資料變更的情況，重點提示估價所依賴資料有效性對估價結(jié)果可能的影響，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

　　抵押評估案例說明一

　　估價對象為XX市一大型小商品市場商鋪，勘察與估價時點均為XX年XX月10日，根據(jù)當(dāng)時的市場行情估價結(jié)果為5萬元／平方米，在估價報告完成日，傳來該小商品市場可能重新規(guī)劃的消息，但具體規(guī)劃實施究竟何時不清楚。

　　如果根據(jù)以往慣例，估價報告僅對時點負責(zé)，況且估價報告已經(jīng)基本完成，基本不作改動。

　　對策：根據(jù)“估價時點日后重大事項”處理，應(yīng)該對估價結(jié)果的使用作出明確的風(fēng)險揭示，并說明無法估量其對估價結(jié)果的影響有多大，以提醒估價報告使用者注意。

　　抵押評估案例說明二

　　估價對象為XX市土地儲備用地，之前規(guī)劃為商業(yè)，容積率為1.5，估價時點以前，一直傳聞要出臺新的城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此估價報告對該事項作了提示說明。然而于估價報告完成之日，根據(jù)政府的最新規(guī)劃，估價對象為新的裝備工業(yè)基地，控制性規(guī)劃參數(shù)中容積率為 1.0.

　　對策：根據(jù)“估價時點日后重大事項”處理，應(yīng)該對估價結(jié)果作出調(diào)整。

　　抵押評估案例說明三

　　估價對象為XX市1幢商品住宅（期房），估價時點之前，政府已經(jīng)準(zhǔn)備出臺調(diào)控政策，因此估價報告對該事項進行了說明。然而估價報告完成之日正逢該政策出臺，市場突然下行，開發(fā)商將銷售均價向下調(diào)整到普通商品住宅水平，調(diào)整幅度超過10％。

　　對策：根據(jù)“估價時點日后重大事項”處理，應(yīng)該對估價結(jié)果作出調(diào)整。并對可能的價格風(fēng)險予以說明，提醒銀行在放貸成數(shù)上謹(jǐn)慎把握。

　　六、“估價時點日后重大事項”引入對控制風(fēng)險的意義

　　相比于以往估價報告僅就估價時點靜態(tài)的估價結(jié)果負責(zé)，通過引入估價時點日后重大事項，可以使銀行控制風(fēng)險點從估價時點往后推遲到估價報告完成日。

　　圖2很好地詮釋了“估價時點日后重大事項”引入后，使用報告的銀行避免了使用估價結(jié)果的風(fēng)險，圖中陰影框表示的是采用“估價時點日后事項”進行報告處理時，估價報告增加了估價報告完成日的風(fēng)險控制環(huán)節(jié)：

　　七、估價報告今后的發(fā)展方向

　　估價報告作為估價行業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)品，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，服務(wù)對象對估價報告的要求必將從單一的價格需求（估價機構(gòu)以往的狀況大多如此）向更高端、更深層次的需求發(fā)展，對估價機構(gòu)的要求也將越來越高。例如引入“估價時點日后重大事項”就對估價機構(gòu)提出了相當(dāng)高的要求。應(yīng)該承認，估價機構(gòu)的產(chǎn)品離使用者現(xiàn)實的需要仍有距離，例如，就抵押估價報告而言，由于社會認識的局限以及低水平競爭的原因，估價機構(gòu)在大多數(shù)情況下提供的仍是階段性、一次性的服務(wù)，離全過程、動態(tài)性的參與仍有較大的差距；就報告使用而言，離房地產(chǎn)投資者所需的估價報告的深度也有較大的差距。 以《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》為契機，我們看到了估價行業(yè)及估價機構(gòu)提升地位與技術(shù)含量的希望。只要估價機構(gòu)認識差距，不斷提高自身素質(zhì)，未來估價行業(yè)提供產(chǎn)品的服務(wù)能級就能不斷得到提升。

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