開發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險防范

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90年代初，中國引進(jìn)了“按揭”。一時間，房地產(chǎn)開發(fā)蔚然成風(fēng)，商品房銷售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢。就在房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的同時，“按揭”風(fēng)險所帶來的種種負(fù)面效應(yīng)也接踵而至，受此影響的，包括購房人，包括貸款銀行，當(dāng)然，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)。

“按揭”降低了購房門檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進(jìn)發(fā)，開發(fā)商受益匪淺。但是不可否認(rèn)的是，開發(fā)商也潛移默化地被“按揭”風(fēng)險所影響，風(fēng)險來源于市場，來源于購房人，也來源于貸款銀行。

那么，開發(fā)商在“按揭”中究竟有什么法律風(fēng)險，“強(qiáng)勢”和“利益贏家”的開發(fā)商為何面對風(fēng)險卻也束手無策，這些風(fēng)險是如何產(chǎn)生的，又該如何防范呢?結(jié)合法律和實踐，本文將對開發(fā)商在“按揭”中的風(fēng)險及其防范進(jìn)行分析，以期引起共鳴和探討。

一、開發(fā)商在“按揭”貸款中的風(fēng)險

“按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發(fā)商回流資金提供了一臂之力，但是其中的風(fēng)險也已經(jīng)點點滴滴滲透于開發(fā)商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房屋所有權(quán)證之前，因為各種復(fù)雜的情況，銀行隨時可能要求開發(fā)商提供連帶保證責(zé)任，因而引發(fā)的各方風(fēng)險也會接踵而至。

1、連帶保證責(zé)任風(fēng)險

開發(fā)商在“按揭”中最大的風(fēng)險就在于承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該風(fēng)險也可謂一切風(fēng)險之源頭，一切風(fēng)險也皆因之而生。

所謂“連帶保證責(zé)任”，就是作為被保證人的購房人，一旦不履行還款義務(wù)，無論是惡意，還是善意，此時，作為受益人的銀行可以要求購房人承擔(dān)還款義務(wù)，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。體現(xiàn)在訴訟中，銀行可以起訴購房人和開發(fā)商，也可以單獨起訴開發(fā)商。

2、回購風(fēng)險

同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務(wù)要求開發(fā)商按照《商品房買賣合同》約定的價款從購房人手中購買房屋，此時，開發(fā)商要出兩筆錢，一筆是購房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。

可以看出，回購的結(jié)果使得房屋交易行為回溯到?jīng)]有交易之前，按揭銀行收回了貸款，購房人喪失了房屋，開發(fā)商痛苦的要從口袋里往外掏錢。

3、追償風(fēng)險

開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任和回購責(zé)任的結(jié)果是開發(fā)商代購房人承擔(dān)了應(yīng)向按揭銀行承擔(dān)的付款責(zé)任。因此，開發(fā)商有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任之后，向購房人追償，彌補(bǔ)自己的損失。

開發(fā)商追償所能采取的方式有兩種，其一，開發(fā)商要求購房人賠償開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購責(zé)任的損失；其二，開發(fā)商解除商品房買賣合同，收回房屋。而這兩種方式均無保證措施，完全依賴法院判決和購房人的配合。

二、開發(fā)商“按揭”風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1、購房人的原因

(1)購房人未獲得貸款。

購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，能否獲得按揭貸款銀行的借款還是未知數(shù)。一旦購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但卻沒有獲得貸款，而購房人又無力一次性付款時，通常都要求解除《商品房買賣合同》，對開發(fā)商而言，喪失了一次資金回流的機(jī)會，也因此浪費了時間成本。

(2)購房人不能按期償還貸款

購房人由于個人原因無力償還借款，或者惡意違約，不按期還款，是開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的直接導(dǎo)火索。按揭貸款銀行在無法追索購房人違約責(zé)任的情況下，會欣然要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，或者回購房屋。

即便是按揭銀行可以追究購房人的違約責(zé)任，但是比較而言，直接追究開發(fā)商的連帶保證責(zé)任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。

(3)購房人拖延辦理房產(chǎn)證

開發(fā)商的保證責(zé)任期限截止于購房人取得房屋所有權(quán)證，辦理完畢房屋抵押登記手續(xù)。因此，購房人能夠取得房屋所有權(quán)證是開發(fā)商解除擔(dān)保責(zé)任的關(guān)鍵。

但是，購房人何時能夠取得房屋所有權(quán)證，取決于開發(fā)商，購房人，政府房屋管理部門等多方的因素。開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理遲延，可能會導(dǎo)致購房人取得房產(chǎn)證的時間拖延；購房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理房屋所有權(quán)證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權(quán)證；政府部門效率低下也會導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開發(fā)商的保證責(zé)任時間。

2、按揭銀行的原因

(1)未按期放款或未按購房人的要求放款。

開發(fā)商往往都不會書面約定按揭銀行的放款時間，而由按揭銀行根據(jù)自身的辦事程序來具體確定。因此，現(xiàn)實中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變更放款條件，導(dǎo)致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實際獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。

資金鏈?zhǔn)情_發(fā)商的生命鏈，從銀行處獲取購房人的貸款，往往都被開發(fā)商列入資金回收計劃中，并成為資金運作過程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或者拒絕放款，資金鏈斷裂給開發(fā)商造成的困境就可想而知。

(2)怠于行使解除權(quán)。

在《借貸合同》中約定，對連續(xù) 3個月不還款或一年內(nèi)累計6次逾期還款的，按揭銀行有權(quán)解除《借貸合同》。但按揭銀行并不急于行使解除權(quán)，這是因為，解除權(quán)行使的后果是按揭銀行將直接面對購房人，這種正面沖突費時費力，且很難取得效果。相反，不行使解除權(quán)，按揭銀行有權(quán)直接要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發(fā)商去督促購房人履行還款義務(wù)。

三、開發(fā)商的對策

1、在《按揭合作協(xié)議》中盡量爭取不承擔(dān)保證責(zé)任

開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任是風(fēng)險之源，因此，徹底消除隱患的唯一辦法就是不承擔(dān)保證責(zé)任。這需要開發(fā)商和按揭銀行之間良好的合作關(guān)系，難度比較大，但是一旦達(dá)到，便可一勞永逸。
此外，預(yù)售抵押登記已經(jīng)在實踐中廣為利用，并且也得到了法律的肯定，從這個角度而言，按揭銀行的貸款風(fēng)險得到了很好的保障，開發(fā)商可以說服銀行放棄要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

2、在《按揭合作協(xié)議》中約定銀行逾期放款的違約責(zé)任

此原因前文有所論述，在此不再贅述。當(dāng)然，銀行承擔(dān)逾期放款的違約責(zé)任的前提是購房人提供的材料真實有效。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資產(chǎn)生壓力，從而確保開發(fā)商回流資金的迅速和及時。

3、開發(fā)商代為行使解約權(quán)

購房人逾期還貸，銀行應(yīng)行使解除《借貸合同》的權(quán)利而不行使時，開發(fā)商有權(quán)解除《商品房買賣合同》，要求購房人承擔(dān)違約責(zé)任。對此，開發(fā)商應(yīng)在與購房人簽訂《商品房買賣合同》時予以確定。從合同法的角度，購房人按期還貸不僅僅是《借貸合同》的內(nèi)容，同樣也是《商品房買賣合同》中的內(nèi)容，購房人不按《商品房買賣合同》約定按期還貸，應(yīng)視為違約，相對人開發(fā)商應(yīng)該有權(quán)解除合同。

4、開發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證

鑒于房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理關(guān)系著開發(fā)商保證期限的長短，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將辦理房產(chǎn)證的主動權(quán)控制在自己的手中。具體方式是，在《商品房買賣合同》中約定辦證的時間限制，并要求購房人在交付房屋時同時繳納公共維修基金及契稅，并委托開發(fā)商指定的律師或代辦機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)證。這樣，從簽訂買賣合同起，開發(fā)商就控制了辦理房產(chǎn)證的每個步驟，防止節(jié)外生枝。

四、結(jié)語

開發(fā)商在按揭中面臨的風(fēng)險是開發(fā)商從事市場交易、追求利潤的必然結(jié)果。開發(fā)商試圖完全避免風(fēng)險或者置之不理的態(tài)度都是不正確的，唯一可行的方式是，對癥下藥做好事先防范，采用有效措施完善與各方當(dāng)事人之間的合同，使風(fēng)險完全掌控在自身的視野范圍內(nèi)，進(jìn)而將風(fēng)險降至最小化。

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