開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)防范

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90年代初，中國(guó)引進(jìn)了“按揭”。一時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蔚然成風(fēng)，商品房銷售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢(mèng)。就在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片欣欣向榮的同時(shí)，“按揭”風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的種種負(fù)面效應(yīng)也接踵而至，受此影響的，包括購(gòu)房人，包括貸款銀行，當(dāng)然，也包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)。

“按揭”降低了購(gòu)房門(mén)檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進(jìn)發(fā)，開(kāi)發(fā)商受益匪淺。但是不可否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商也潛移默化地被“按揭”風(fēng)險(xiǎn)所影響，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于市場(chǎng)，來(lái)源于購(gòu)房人，也來(lái)源于貸款銀行。

那么，開(kāi)發(fā)商在“按揭”中究竟有什么法律風(fēng)險(xiǎn)，“強(qiáng)勢(shì)”和“利益贏家”的開(kāi)發(fā)商為何面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)卻也束手無(wú)策，這些風(fēng)險(xiǎn)是如何產(chǎn)生的，又該如何防范呢?結(jié)合法律和實(shí)踐，本文將對(duì)開(kāi)發(fā)商在“按揭”中的風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行分析，以期引起共鳴和探討。

一、開(kāi)發(fā)商在“按揭”貸款中的風(fēng)險(xiǎn)

“按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開(kāi)發(fā)商回流資金提供了一臂之力，但是其中的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滲透于開(kāi)發(fā)商的房屋銷售過(guò)程中。在購(gòu)房人沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證之前，因?yàn)楦鞣N復(fù)雜的情況，銀行隨時(shí)可能要求開(kāi)發(fā)商提供連帶保證責(zé)任，因而引發(fā)的各方風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)接踵而至。

1、連帶保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商在“按揭”中最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該風(fēng)險(xiǎn)也可謂一切風(fēng)險(xiǎn)之源頭，一切風(fēng)險(xiǎn)也皆因之而生。

所謂“連帶保證責(zé)任”，就是作為被保證人的購(gòu)房人，一旦不履行還款義務(wù)，無(wú)論是惡意，還是善意，此時(shí)，作為受益人的銀行可以要求購(gòu)房人承擔(dān)還款義務(wù)，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開(kāi)發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。體現(xiàn)在訴訟中，銀行可以起訴購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商，也可以單獨(dú)起訴開(kāi)發(fā)商。

2、回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

同樣是購(gòu)房人逾期還款的違約行為，回購(gòu)義務(wù)要求開(kāi)發(fā)商按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的價(jià)款從購(gòu)房人手中購(gòu)買(mǎi)房屋，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商要出兩筆錢(qián)，一筆是購(gòu)房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。

可以看出，回購(gòu)的結(jié)果使得房屋交易行為回溯到?jīng)]有交易之前，按揭銀行收回了貸款，購(gòu)房人喪失了房屋，開(kāi)發(fā)商痛苦的要從口袋里往外掏錢(qián)。

3、追償風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任和回購(gòu)責(zé)任的結(jié)果是開(kāi)發(fā)商代購(gòu)房人承擔(dān)了應(yīng)向按揭銀行承擔(dān)的付款責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任之后，向購(gòu)房人追償，彌補(bǔ)自己的損失。

開(kāi)發(fā)商追償所能采取的方式有兩種，其一，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人賠償開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購(gòu)責(zé)任的損失；其二，開(kāi)發(fā)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，收回房屋。而這兩種方式均無(wú)保證措施，完全依賴法院判決和購(gòu)房人的配合。

二、開(kāi)發(fā)商“按揭”風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1、購(gòu)房人的原因

(1)購(gòu)房人未獲得貸款。

購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，能否獲得按揭貸款銀行的借款還是未知數(shù)。一旦購(gòu)房人簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但卻沒(méi)有獲得貸款，而購(gòu)房人又無(wú)力一次性付款時(shí)，通常都要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，喪失了一次資金回流的機(jī)會(huì)，也因此浪費(fèi)了時(shí)間成本。

(2)購(gòu)房人不能按期償還貸款

購(gòu)房人由于個(gè)人原因無(wú)力償還借款，或者惡意違約，不按期還款，是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的直接導(dǎo)火索。按揭貸款銀行在無(wú)法追索購(gòu)房人違約責(zé)任的情況下，會(huì)欣然要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，或者回購(gòu)房屋。

即便是按揭銀行可以追究購(gòu)房人的違約責(zé)任，但是比較而言，直接追究開(kāi)發(fā)商的連帶保證責(zé)任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購(gòu)房人所欠借款和違約金，對(duì)按揭銀行而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。

(3)購(gòu)房人拖延辦理房產(chǎn)證

開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任期限截止于購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證，辦理完畢房屋抵押登記手續(xù)。因此，購(gòu)房人能夠取得房屋所有權(quán)證是開(kāi)發(fā)商解除擔(dān)保責(zé)任的關(guān)鍵。

但是，購(gòu)房人何時(shí)能夠取得房屋所有權(quán)證，取決于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人，政府房屋管理部門(mén)等多方的因素。開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理遲延，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人取得房產(chǎn)證的時(shí)間拖延；購(gòu)房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理房屋所有權(quán)證，或者看到房屋價(jià)格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權(quán)證；政府部門(mén)效率低下也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理的拖延，這些因素都在無(wú)形之中延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任時(shí)間。

2、按揭銀行的原因

(1)未按期放款或未按購(gòu)房人的要求放款。

開(kāi)發(fā)商往往都不會(huì)書(shū)面約定按揭銀行的放款時(shí)間，而由按揭銀行根據(jù)自身的辦事程序來(lái)具體確定。因此，現(xiàn)實(shí)中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變更放款條件，導(dǎo)致購(gòu)房人本來(lái)符合放款條件，而又變得不符合，或者購(gòu)房人實(shí)際獲得貸款與購(gòu)房人之前要求的有所不同。

資金鏈?zhǔn)情_(kāi)發(fā)商的生命鏈，從銀行處獲取購(gòu)房人的貸款，往往都被開(kāi)發(fā)商列入資金回收計(jì)劃中，并成為資金運(yùn)作過(guò)程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或者拒絕放款，資金鏈斷裂給開(kāi)發(fā)商造成的困境就可想而知。

(2)怠于行使解除權(quán)。

在《借貸合同》中約定，對(duì)連續(xù) 3個(gè)月不還款或一年內(nèi)累計(jì)6次逾期還款的，按揭銀行有權(quán)解除《借貸合同》。但按揭銀行并不急于行使解除權(quán)，這是因?yàn)?，解除?quán)行使的后果是按揭銀行將直接面對(duì)購(gòu)房人，這種正面沖突費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且很難取得效果。相反，不行使解除權(quán)，按揭銀行有權(quán)直接要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開(kāi)發(fā)商去督促購(gòu)房人履行還款義務(wù)。

三、開(kāi)發(fā)商的對(duì)策

1、在《按揭合作協(xié)議》中盡量爭(zhēng)取不承擔(dān)保證責(zé)任

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任是風(fēng)險(xiǎn)之源，因此，徹底消除隱患的唯一辦法就是不承擔(dān)保證責(zé)任。這需要開(kāi)發(fā)商和按揭銀行之間良好的合作關(guān)系，難度比較大，但是一旦達(dá)到，便可一勞永逸。
此外，預(yù)售抵押登記已經(jīng)在實(shí)踐中廣為利用，并且也得到了法律的肯定，從這個(gè)角度而言，按揭銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)得到了很好的保障，開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)服銀行放棄要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

2、在《按揭合作協(xié)議》中約定銀行逾期放款的違約責(zé)任

此原因前文有所論述，在此不再贅述。當(dāng)然，銀行承擔(dān)逾期放款的違約責(zé)任的前提是購(gòu)房人提供的材料真實(shí)有效。這樣的約定在一定程度上對(duì)銀行按期放資產(chǎn)生壓力，從而確保開(kāi)發(fā)商回流資金的迅速和及時(shí)。

3、開(kāi)發(fā)商代為行使解約權(quán)

購(gòu)房人逾期還貸，銀行應(yīng)行使解除《借貸合同》的權(quán)利而不行使時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在與購(gòu)房人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)予以確定。從合同法的角度，購(gòu)房人按期還貸不僅僅是《借貸合同》的內(nèi)容，同樣也是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的內(nèi)容，購(gòu)房人不按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定按期還貸，應(yīng)視為違約，相對(duì)人開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有權(quán)解除合同。

4、開(kāi)發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證

鑒于房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理關(guān)系著開(kāi)發(fā)商保證期限的長(zhǎng)短，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將辦理房產(chǎn)證的主動(dòng)權(quán)控制在自己的手中。具體方式是，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定辦證的時(shí)間限制，并要求購(gòu)房人在交付房屋時(shí)同時(shí)繳納公共維修基金及契稅，并委托開(kāi)發(fā)商指定的律師或代辦機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)證。這樣，從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同起，開(kāi)發(fā)商就控制了辦理房產(chǎn)證的每個(gè)步驟，防止節(jié)外生枝。

四、結(jié)語(yǔ)

開(kāi)發(fā)商在按揭中面臨的風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商從事市場(chǎng)交易、追求利潤(rùn)的必然結(jié)果。開(kāi)發(fā)商試圖完全避免風(fēng)險(xiǎn)或者置之不理的態(tài)度都是不正確的，唯一可行的方式是，對(duì)癥下藥做好事先防范，采用有效措施完善與各方當(dāng)事人之間的合同，使風(fēng)險(xiǎn)完全掌控在自身的視野范圍內(nèi)，進(jìn)而將風(fēng)險(xiǎn)降至最小化。

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