2015房估案例與分析考點(diǎn)：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

（1）對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

（2）傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)（含地價(jià)）為5 000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10％，則需將這5 000萬(wàn)元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來(lái)看的房?jī)r(jià)實(shí)際為5000/（1+10%）3=3 757（萬(wàn)元）

（3）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

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