2015房估案例與分析考點：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

（1）對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預測。

（2）傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值（最終是折算到估價時點上），然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房價（含地價）為5 000萬元，折現(xiàn)率為10％，則需將這5 000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/（1+10%）3=3 757（萬元）

（3）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

責任編輯：lwg

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發(fā)布：2007-07-10 11:07 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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