營業(yè)收入和利潤及稅金

　　營業(yè)收入、利潤和稅金：

　?。ㄒ唬I業(yè)收入

　　營業(yè)收入又稱經營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。

　　（二）利潤

　　利潤是企業(yè)經濟目標的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產投資模式，其營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、期間費用和營業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營業(yè)利潤（或稱經營利潤），這是房地產企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配。

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　　稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

　　目前我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　1.營業(yè)稅金及附加

　　2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅

　　3.土地增值稅

　　4.企業(yè)所得稅

　　根據國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點，國家稅務總局對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內容包括：

　?。?）開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。

　?。?）商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%.

　?。?）開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。

　　（4）在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告。

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