2015房估案例與分析考點：城市房屋拆遷補償估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

《條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”

根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十六條“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其它估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場法。

如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估價，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評估。由于拆遷估價目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進(jìn)行評估。

在拆遷補償估價中，各省、市結(jié)合本地實際情況，以估價原則、估價方法理論為基礎(chǔ)，制定了各自的具體辦法，估價人員在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行城市房屋拆遷補償估價時應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)卣贫ǖ墓纼r標(biāo)準(zhǔn)。 市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格（《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十三條）。

拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行（《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十四條）。

針對一些建設(shè)項目的特殊性，地方政府也往往制定相應(yīng)的規(guī)定，估價人員在估價時必須遵從。

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