2015房估案例與分析考點：假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。所以，如果是已經(jīng)投入的費用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應作為扣除項。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目中還應包括拆遷補償安置費；如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值，則就不應扣除拆遷補償安置費?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。”

運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況，有土地（又可分為生地、毛地、熟地）、在建工程和舊房等；在投資開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋（包含土地）等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)；②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)；④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設(shè)；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑥估價對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。

投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售（包括預售、建成后出售）、出租（包括預租，但比較少見，多為建成后出租）和營業(yè)（如商店、旅館、餐館、游樂場）等。

責任編輯：lwg

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發(fā)布：2007-07-10 11:08 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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