萬科前副總毛大慶：睡在房地產(chǎn)上的國家沒前途

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　　中國網(wǎng)財經(jīng)4月2日訊(記者朱苑楨)“我干了21年的房地產(chǎn)，也只懂房地產(chǎn)?！痹f科企業(yè)股份有限公司高級副總裁毛大慶近日在接受中國網(wǎng)財經(jīng)中心記者采訪時表示，他所做的創(chuàng)客空間并沒有離開房地產(chǎn)，而是探尋商業(yè)地產(chǎn)變革的新模式，在盤活一些社會不良資產(chǎn)和存量資產(chǎn)的同時幫助年輕人創(chuàng)業(yè)。毛大慶在接受記者采訪時說，“我最大的理想還是希望有一天能當老師，因為老師是一個可以影響人的職業(yè)，尤其是影響年輕人”。

　　談形勢：睡在房地產(chǎn)上的國家沒前途

　　李克強總理在2015年《政府工作報告》中提出，打造大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新和增加公共產(chǎn)品、公共服務的“雙引擎”，實現(xiàn)中國經(jīng)濟提質(zhì)增效升級。對此，毛大慶稱，創(chuàng)客空間就是為年輕人提供創(chuàng)新創(chuàng)造的土壤。

　　毛大慶曾花一年時間對中國人口結(jié)構分析和走勢進行了研究，分析顯示25-40歲的人群是社會創(chuàng)造創(chuàng)新的基石，一個國家主流人口處在25到40歲階段時，這個國家就處于創(chuàng)造力無限時期。

　　“日本是最好的案例，上世紀70年代到90年代是日本戰(zhàn)后出生高峰的這批年輕人進入到25-40歲的時期，這個時期日本大力發(fā)展科技，經(jīng)濟增長進入最快的階段，即使1992年日本經(jīng)濟停滯，進入老年化階段，日本GDP拉動增速仍有62%來自科技轉(zhuǎn)化，而且到今天日本人口25到40歲高峰階段所產(chǎn)生的經(jīng)濟影響力仍然波及全世界?！?/p>

　　毛大慶說，中國最高的出生峰值人群是在1968-1971年，大約3億人口，恰恰是他們這批人的時期。1994年—2010年，這批人進入到25-40歲，這15年恰是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最快的時候，于是他們都進入了房地產(chǎn)。“但如果我在日本，可能會進入科技創(chuàng)新行業(yè)，比如成為東芝、索尼的員工。我們試想，如果中國從1994年開始抓科技創(chuàng)新，今天的中國一定不得了。如果我們繼續(xù)睡在房地產(chǎn)上，我們的國家就沒有前途。時不我待，現(xiàn)在已經(jīng)浪費了很多時間，我們這代人已經(jīng)被放逐，你再讓我去當創(chuàng)業(yè)青年已經(jīng)不太可能了，但是第二波人口高峰來了?！?/p>

　　毛大慶分析稱，我國第二波人口高峰是1987-1996年出生的1.8億人，現(xiàn)在恰好處于25-40歲這個階段，這是巨大的人口紅利?！叭绻袊荒茏プ∵@1.8億人鼓勵他們創(chuàng)業(yè)，那第三次高峰只剩下大概1億人，而且還要再等十幾年以后，等得起嗎？那都第N次工業(yè)革命了?！?/p>

　　去年3月，國家主席習近平發(fā)表署名文章表示，當前全球新一輪科技和產(chǎn)業(yè)革命呼之欲出，并在文章中重點提到德國“工業(yè)4.0”戰(zhàn)略。《中國制造2025》規(guī)劃消息的傳出，也被譽為“中國版工業(yè)4.0規(guī)劃”。

　　毛大慶認為，中國能不能在第四次4.0版的工業(yè)革命里能夠占據(jù)潮頭，看的就是第二波人口高峰的這1.8億人。“激發(fā)他們創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的能力，需要環(huán)境、政策，需要國家的引導，需要能夠幫他們創(chuàng)業(yè)的人?！?/p>

　　“我的創(chuàng)業(yè)不是一個純粹意義的創(chuàng)業(yè)，我做的事情無外乎就是房地產(chǎn)的延續(xù)而已，但是真正有意義的是我可以參與到幫助年輕人創(chuàng)業(yè)這個事情中來，可能改變一大堆年輕人的未來，如果這樣我會覺得這輩子過得很有意義，這是我的最深心底的話?！?/p>

　　談動機：想體驗主宰一件事情的感受

　　“我前面這20多年中規(guī)中矩，認認真真地當了一個自己覺得還湊合的職業(yè)經(jīng)理人。但是我不知道做一個主宰事情的推動者，到底是什么感受?！泵髴c表示。

　　在凱德和萬科的20多年，是毛大慶職業(yè)生涯里重要的兩段歷程。談及二者的區(qū)別，毛大慶稱，萬科的職業(yè)經(jīng)理人制度和凱德是“高度一致的”。 “我從凱德過來萬科幾乎沒有過渡感，他們都給了我很多訓練、培養(yǎng)。這兩段加起來二十多年的職業(yè)生涯，我可以說是上了非常高檔的職業(yè)經(jīng)理人學校，相當于畢業(yè)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的哈佛大學。”

　　雖然毛大慶對自己之前的職業(yè)生涯頗為滿意，但是他表示他還是特別羨慕那些初創(chuàng)企業(yè)的人。毛大慶指出，創(chuàng)業(yè)者多是具有企業(yè)家思維的人，而職業(yè)經(jīng)理人更多的是執(zhí)行?！拔椰F(xiàn)在更想體會自己控制事情發(fā)展的感覺?！泵髴c如是說。

　　談前景：創(chuàng)客空間是金融市場的新領域

　　毛大慶認為創(chuàng)客空間是金融市場的新領域。“實際上現(xiàn)在很多錢缺乏有效的投資出口。創(chuàng)客空間是一個生態(tài)系統(tǒng)，空間的成長靠里面企業(yè)的成長，VC、天使、PE等資本的伯樂在孵化器外等著，企業(yè)成長了，他們就投資，投對了，資本的增長就是巨大的。所以投到我這里，就等于有一個新管道，可以直接占據(jù)這些未來的好企業(yè)。”

　　“所以我們做的是一個空間，可以讓背后的所有相關生物鏈上的人都從這個空間獲取它應有的價值。這個事情未來的延展，給資本市場提供了一個尋找他們投資對象的非常好的平臺?！?/p>

　　“這就相當于一個蔬菜大棚，里邊可以種草莓，種土豆，種黃瓜，種各種生物，我提供土壤，把很多小種子放在里面孵化，澆點水施點肥，很多東西就長得非常好，當然也會死掉一批，那就再放新的進來，這都是很正常的?！?/p>

　　毛大慶介紹，國內(nèi)做孵化器多以三種模式為主，一是風投思維，諸如李開復、徐小平等“天使投資人”。他們將提供辦公場地和孵化作為一種投資入股，以未來企業(yè)成長獲得的增值來獲得回報；第二種則是房地產(chǎn)思維，依靠房租利差獲利；再者還有兩者混合的多級孵化，將上述兩種收益模式相結(jié)合。

　　毛大慶將孵化器的客戶，其用熟悉的房地產(chǎn)術語歸納為“剛需、首改、再改”。簡言之，剛需客戶即為較為弱小甚至尚未到能夠孵化的狀態(tài)，這類客戶支付能力較弱，但肯定是主流。首改、再改則是一些已經(jīng)不需要孵化了的客戶，其進入創(chuàng)客空間可能只是因為需要更靈活的空間。

　　“首改、再改的市場還是很大的，從投資回報的角度，肯定還是更需要這樣的客戶?！?/p>

　　談到毛大慶的創(chuàng)客空間和潘石屹的“3Q”有何區(qū)別。毛大慶解釋稱，潘石屹做的是“寫字樓租賃”的模式，成本相當高，算是一種重資產(chǎn)。而他要做的是“輕資產(chǎn)”，是拿社會閑置資產(chǎn)進行運營，并實現(xiàn)資產(chǎn)的最終升值。

　　“可能和酒店管理公司比較像，房主提供資產(chǎn)，我來就行運營，我成了乙方?！泵髴c透露，其已經(jīng)有一批戰(zhàn)略合作伙伴，“他們有存量資產(chǎn)，他們資產(chǎn)到哪兒我就去哪兒”。

　　不過毛大慶也意識到創(chuàng)客空間的風險，“這個事情的風險跟商業(yè)地產(chǎn)是一樣的，一是能不能招租招滿了，第二個是我能不能把成本控制下來。我也要面對競爭，這還不一定是藍海，也可能是紅海，但是它有成長和上升的空間，紅海就紅海吧?！?/p>

　　雖然嘴上謙虛地表示面臨“紅海”風險，毛大慶還是較為得意的透露，已經(jīng)有很多“錢”主動找上門來了，并且多是一流的國際資本，至于客戶，則是“比投資人更多”。

　　此外，毛大慶還透露，自己的創(chuàng)業(yè)孵化器會在3個月內(nèi)和大家見面，到時會對經(jīng)營及盈利模式做更詳細的說明。

　　記者手記：不甘變老&不斷嘗新的毛大慶

　　熟悉毛大慶的人都知道，他的職業(yè)履歷十分簡單：1年泰國，1年新加坡，14年凱德置地，6年萬科。“父親告訴我，男人60歲后可以重新開始。我現(xiàn)在就要做好準備，期待未來新的精彩。”

　　對于水瓶座的毛大慶來說，生活的樂趣就在于不斷“嘗鮮“。做了20年成功的職業(yè)經(jīng)理人，毛大慶說，他還是特別羨慕那些初創(chuàng)企業(yè)的人?！拔蚁塍w驗主宰一件事情的感受。”

　　從職業(yè)經(jīng)理人到創(chuàng)業(yè)者，毛大慶稱已做好吃苦準備，“以后經(jīng)濟艙、吃泡面、住如家，這個創(chuàng)業(yè)團隊要對得起投資人的每一分錢。我從甲方做到乙方，越活越回去，你們以后可不許欺負我。”他笑著對記者說，“我最大的理想還是希望有一天能當老師，因為老師是一個可以影響人的職業(yè)，尤其是影響年輕人，而且時代永遠是年輕人推動的，天天跟年輕人在一起，會激發(fā)很多新的思路和閃光點。如果在我的創(chuàng)客空間能出一個中國的喬布斯，這事就太有意義了?！?/p>