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周安橋:對中國房地產(chǎn)市場審慎樂觀
原標(biāo)題:周安橋:對中國房地產(chǎn)市場審慎樂觀
□對話
當(dāng)李嘉誠選擇拋售物業(yè)撤離中國時,其他香港開發(fā)企業(yè)卻選擇更深入地參與到內(nèi)地的開發(fā)建設(shè)中去,比如九龍倉。
在香港,作為香港引領(lǐng)潮流時尚的購物中心代表,海港城、時代廣場正在吸引越來越多的內(nèi)地人前來購物,而與此同時,其締造者的九龍倉正在大步邁向內(nèi)地市場。如何適應(yīng)內(nèi)地的市場,再現(xiàn)海港城和時代廣場的成功?這家有著上百年歷史的香港商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇廣交朋友,與內(nèi)地企業(yè)合作共贏。
近日,在上海,九龍倉集團(tuán)副主席、九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋接受京華時報記者專訪,詳解九龍倉中國內(nèi)地發(fā)展之道,在周安橋看來,“合作共贏”是九龍倉內(nèi)地發(fā)展的重要策略,“在合作項(xiàng)目中,我們定位于‘做一個好的合伙人’,給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重,合作很愉快,我們會不斷地合作下去?!?/p>
期望與中交達(dá)成合作
2月5日上午11點(diǎn)30分,周安橋比預(yù)定時間提前二十分鐘來到上海ChefMK西餐廳,這是間西式風(fēng)格的餐室:赭紅色木地板,長餐桌。一襲深色西裝沒打領(lǐng)結(jié)的周安橋面色紅潤,神情輕松,并不回避各種敏感話題,比如融綠。但相比于過往,周安橋更愿意展望九龍倉未來在內(nèi)地的發(fā)展。
去年下半年,融綠事件頻頻曝光,也讓作為綠城大股東的九龍倉同樣被推到聚光燈下。去年11月底,綠城中國和融創(chuàng)中國管理權(quán)爭奪戰(zhàn)更是一波三折,有消息指出九龍倉集團(tuán)派出副主席周安橋調(diào)停宋衛(wèi)平與孫宏斌的紛爭。時隔3個月之后,融綠事件已經(jīng)塵埃落定,對于當(dāng)時的細(xì)節(jié),周安橋不愿意多談,“這些都是媒體寫的”。
針對近日九龍倉出價70億收購上海融綠股權(quán)的消息,周安橋表示不予置評。但對融創(chuàng)收購綠城事件引入中交(中國交通建設(shè)集團(tuán)的簡稱)的結(jié)果,周安橋表示滿意?!爸薪皇且患已肫?,而且很可能會對綠城以后的業(yè)務(wù)有所發(fā)揮,這也是出乎我們意料的,九龍倉期待中交進(jìn)來以后對綠城是正面的影響?!?/p>
三分之一項(xiàng)目是合作
事實(shí)上,選擇與人為善,廣交朋友,已經(jīng)成為九龍倉1994年進(jìn)入內(nèi)地樓市以來一直堅(jiān)持的理念。九龍倉始終認(rèn)為,相比內(nèi)地其他的房地產(chǎn)企業(yè),九龍倉集團(tuán)在許多城市都是后進(jìn)者,因此集團(tuán)在布局內(nèi)地業(yè)務(wù)的時候,選擇與其他深耕房企合作。也正因?yàn)楹献髦?,讓九龍倉得以相對輕松地開辟新的發(fā)展區(qū)域,比如北京。
2012年2月,九龍倉聯(lián)合招商地產(chǎn)拿下大望京地塊,開發(fā)臻園項(xiàng)目,順利打入北京市場。經(jīng)過3年的開發(fā)銷售,臻園以50億元的業(yè)績?nèi)〉?014年北京銷冠,也成為九龍倉利潤最好的項(xiàng)目之一。2015年新年伊始,九龍倉再次聯(lián)合招商地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)及深圳平安,采用聯(lián)合體的形式,以86.9億元的價格競得北京市豐臺區(qū)兩宗地塊。
目前九龍倉集團(tuán)在中國內(nèi)地的總營業(yè)資產(chǎn)約達(dá)1500億港元,進(jìn)入中國15個城市,主要集中在北京、上海、杭州、成都等一二線城市。
“按項(xiàng)目數(shù)量來計(jì)算,和招商合作得最多,有12個項(xiàng)目,其次是中海。按銷售額來說,九龍倉三分之二銷售額是自己操盤,三分之一是合作。”周安橋表示。
多開渠道、廣交朋友
中國內(nèi)地市場雖然廣闊,然而,如何克服“水土不服”,是所有外來企業(yè)必須攻克的難題。
“房地產(chǎn)是本土化很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)”,周安橋坦言,“九龍倉或者香港其他公司、海外公司,在國內(nèi)做很本地化的生意——地產(chǎn)時,相對來講地氣接得不夠多,最了解本地市場的一定是當(dāng)?shù)氐墓?。?/p>
沒有內(nèi)地房企廣闊人脈與市場的天然熟悉度,九龍倉選擇“多開渠道,廣交朋友”的行事策略,尤其在住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展上,九龍倉表現(xiàn)了強(qiáng)烈的合作意愿。
目前,九龍倉在內(nèi)地城市發(fā)展的64個項(xiàng)目中,選擇與其他房企合作的項(xiàng)目為25個,占到內(nèi)地項(xiàng)目的三分之一,其中合作開發(fā)的投資物業(yè)只有一個,其他合作項(xiàng)目多是住宅項(xiàng)目。
在九龍倉的“中國合伙人”中,包括了招商地產(chǎn)、中海、綠城、萬科、融創(chuàng)等內(nèi)地一線房企,在北京、天津、上海、重慶、杭州等城市展開合作開發(fā),成為與內(nèi)地開發(fā)商合作最多的香港公司,九龍倉也成為“最了解中國房地產(chǎn)”的房企。
“每家公司都有其特點(diǎn),我們最喜歡某些方面比我們強(qiáng)的公司。我們希望每一次合作,都能學(xué)到一些東西?!敝馨矘蛘f:“‘廣交朋友’是我們在內(nèi)地發(fā)展的重要原則。最近幾年來,我們是跟內(nèi)地開發(fā)商合作最多的香港公司,在合作項(xiàng)目中,我們定位于‘做一個好的合伙人’,給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重,合作很愉快,我們會不斷地合作下去?!?/p>
記者:對于剛剛過去的2014年房地產(chǎn)市場,您如何評價?
周安橋:2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了起伏,這是市場規(guī)律,我們隨行就市,透過靈活彈性的銷售策略,對一些城市的部分項(xiàng)目銷售價格進(jìn)行了調(diào)整,基本完成了年初設(shè)定的目標(biāo)。2014年房地產(chǎn)市場的波動和局部地區(qū)的住宅庫存積壓使我們在這些城市的拿地策略相對謹(jǐn)慎,但我們對中國房地產(chǎn)市場總體仍是審慎樂觀的。
記者:九龍倉今年在內(nèi)地發(fā)展策略是什么?
周安橋:九龍倉集團(tuán)一直非常看重北京、上海等一線城市的機(jī)會,一直在尋找合適的地塊,按照集團(tuán)的規(guī)劃,未來我們依然堅(jiān)持兩條腿走路的策略:一、依靠我們在香港海港城與時代廣場積累的豐富經(jīng)驗(yàn),發(fā)展我們自持的“投資物業(yè)”,比如IFS系列;二、按著個別項(xiàng)目的回報率,審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。
記者:北京的土地變得非常稀缺房價也比較高,您對北京市場如何評價?
周安橋:此次北京聯(lián)合拿地,符合九龍倉的投資原則,在北京三環(huán)以內(nèi)可以出讓的住宅用地已經(jīng)很少,因此機(jī)會難得。至于北京的市場,即使政府不取消限購政策,潛力依然很大,態(tài)勢很好。正因?yàn)槿绱?,北京的土地變得非常稀缺,?xiàng)目銷售價格也達(dá)到較高水平,九龍倉會按著個別項(xiàng)目的回報率,審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。
設(shè)置退出機(jī)制
借“合伙人”抱團(tuán)成長初衷雖然美好,但現(xiàn)實(shí)中,因利益分配不平衡、合伙人角色轉(zhuǎn)變、理念沖突等中國式拆伙的現(xiàn)象同樣并不少見。如何做一個好的合伙人?作為九龍倉內(nèi)地住宅板塊負(fù)責(zé)人的周安橋,一方面除了堅(jiān)持財(cái)務(wù)投資者的定位,一般不干預(yù)合作伙伴操盤,另一方面則在合作之初就明確各方的分工,設(shè)立退出條款。
“設(shè)置退出機(jī)制對香港公司來講是很正常的。但是對內(nèi)地很多公司來說,可能會說還沒有合作,就已經(jīng)把退出機(jī)制想好了,不太理解,我們要費(fèi)不少精力去解釋。當(dāng)然,合作過一兩次以后就很習(xí)慣了,退出機(jī)制就是合作協(xié)議的一部分,沒有惡意在里面?!敝馨矘虮硎尽?/p>
“2012年九龍倉入股綠城是一個偶然機(jī)會,九龍倉抓住了。九龍倉作為香港企業(yè),希望通過綠城,使九龍倉在內(nèi)地的發(fā)展更接地氣,學(xué)習(xí)更多本土經(jīng)驗(yàn)?!敝馨矘虮硎?,“我們有一個約定,在100%負(fù)債率以下九龍倉盡可能不用否決權(quán),100%以上或者有事情可能會導(dǎo)致負(fù)債率超過100%,九龍倉有否決權(quán),基本上這兩年九龍倉沒有使用過否決權(quán),因?yàn)闆]有碰到這個線?!?/p>
在原則問題上堅(jiān)持的同時,實(shí)踐操作中,九龍倉更愿意用協(xié)商、溝通而非投票的方式解決。周安橋表示:“如果一有分歧,合作各方就根據(jù)股權(quán)比例投票決定,不僅傷感情,而且不利于未來繼續(xù)合作,我們的方式是大家坐在一起溝通、協(xié)商,事實(shí)上證明這種方式是有效的。”
回歸一線城市
2014年九龍倉集團(tuán)在內(nèi)地發(fā)展順利,全年銷售額為220億元人民幣,基本達(dá)到年初擬定的目標(biāo)。在2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整中,九龍倉也在改變自己拓展方向,重點(diǎn)回歸一線城市。
“九龍倉這兩年來對一線城市比較有興趣,上海、北京、廣東”,周安橋表示,九龍倉可能還會考慮減少城市布局,“現(xiàn)在基本上不會去一些三線、四線偏遠(yuǎn)的城市,也盡可能不去房價在一萬塊以下的地方?!?/p>
周安橋表示,近兩年九龍倉相對拿的地要少一些,更多的會瞄準(zhǔn)并購,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)調(diào)整幾年后必然會出現(xiàn)整合,接下來將會是房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)并購的好機(jī)會,“對九龍倉來講,可能會保留多一點(diǎn)現(xiàn)金等這方面的機(jī)會,而不是在拍賣市場上無節(jié)制地去搶地。”
九龍倉集團(tuán)實(shí)力雄厚,透過多年來的創(chuàng)優(yōu)增值及不斷投資,以香港海港城、時代廣場和內(nèi)地國金中心(IFS)為代表的九龍倉投資物業(yè)賬面值已于2014年躍居全球前三名。未來,商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉內(nèi)地發(fā)展的重點(diǎn),如目前正在內(nèi)地核心城市以香港海港城為模板開發(fā)五個IFS項(xiàng)目,分別在成都、無錫、重慶、長沙、蘇州。
周安橋預(yù)計(jì),內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的比重將逐步增加,總面積將超過香港。預(yù)計(jì)2015年九龍倉集團(tuán)業(yè)務(wù)同比增長30%,在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)有30%的租金增長,5年之內(nèi),內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)額占集團(tuán)總量的30%以上。
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