2015年房地產(chǎn)估價師制度與政策講義（18）

　　2. 商品房交付使用

　　2.1 履約按期交房

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人

　　未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時告知買受人

　　商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時結(jié)算

　　2.2 協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　備案

　　開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（60日是備案期）

　　提供必要資料

　　開發(fā)企業(yè)提供商品房買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料

　　【2007年真題】

　　商品住房購買人的房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。 （ ）

　　【答案】X

　　【解析】開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。60日是備案期限而非辦理產(chǎn)權(quán)證期限

　　開發(fā)企業(yè)協(xié)助辦理，而不是由開發(fā)企業(yè)辦理。

　　2.3 住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時向購房人提供

　　質(zhì)量保證書的內(nèi)容

　　工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位

　　保修期

　　保修期從交付之日起計算

　　保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期

　　相關(guān)規(guī)定

　　在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

　　因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任

　　保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受影響，給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　【2006年真題】

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從（ ）之日請計算
　　A．工程竣工
　　B．物業(yè)驗收合格
　　C．購房人實際入住
　　D．開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

　　【答案】D
　　【解析】注意開發(fā)商向購房人的保修，與承包商向開發(fā)商的保修是不一樣的。
　　【重點】保修期限

　　地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修

　　屋面防水3年

　　墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

　　墻面、頂棚抹灰脫落1年

　　地面空鼓開裂、大面積起砂1年

　　門窗翹裂、五金件損壞1年

　　管道堵寒2個月

　　供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期

　　衛(wèi)生潔具1年

　　燈具、電器開關(guān)6個月

　　其他部件保修期由開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定

　　2.4 住宅使用說明書

　　住宅使用說明書的內(nèi)容

　　開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位

　　結(jié)構(gòu)類型

　　裝修、裝飾注意事項

　　上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施配置說明

　　有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項

　　門、窗類型，使用注意事項

　　配電負(fù)荷

　　承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項

　　其他需說明的問題

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和（ ）。
　　A.《住宅使用說明書》
　　B.《住宅驗收說明書》
　　C.《住宅保修說明書》
　　D.《住宅保修保證書》

　　【答案】A
　　【解析】注意名稱的精準(zhǔn)。住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書

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