套型面積與建筑面積的不同

　　【學員問題】套型面積與建筑面積的不同？

　　【解答】“九部委”房產新政中,出現“套型面積”這一陌生詞，最近有關部門負責人對此的解析又出現不一致的地方，對“套型面積”的定義及理解在業(yè)內掀起了一陣風波——套型面積與建筑面積有何不同?

　　最近有媒體報道，“90m2的套型建筑面積大約相當于100m2-105m2建筑面積”，其后，建設部有關負責人立即回應，認為此種提法不準確。套型建筑面積與套內面積、建筑面積究竟有什么樣的聯系?同一套住宅，是套型建筑面積大?還是建筑面積大?

　　套型面積早有定義

　　專家認為，不能對套型建筑面積與建筑面積進行簡單地換算。按照現行的《住宅設計規(guī)范》，套型建筑面積“等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數”;而套內使用面積“等于套內各功能空間使用面積之和”(不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。另外陽臺面積也單獨計算，而不計入每套使用面積或建筑面積);標準層使用面積系數“等于標準層使用面積除以標準層建筑面積”;住宅標準層建筑面積，則是“按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算”。

　　通俗點講，一般來說，除了套內使用面積以外，套型建筑面積還包括墻、柱等結構構造、保溫層面積，以及本層分攤面積。而建筑面積則在套型建筑面積基礎上，還要加上陽臺面積以及本層以外的小區(qū)共用部位的建筑面積分攤部分。

　　套型面積與建筑面積沒有固定比例

　　計算房屋建筑面積除了要算套型建筑面積外，還要算小區(qū)內公有面積的分攤，因此建筑面積是要大于套型面積，不過公有面積的分攤一般不大于10%。但由于具體的小區(qū)分攤公用面積的情況不同，因此沒法估量一個建筑面積大約會比套型建筑面積大多少的數字。

　　有關專家表示，計算套型面積要在套內使用面積的基礎上，考慮很多因素，比如一梯兩戶，就要按兩戶人家的房屋面積比例計算分攤的樓梯面積。關于標準層使用面積系數一般會是多少，也是個難以一概而論的問題。如果一幢樓里各層的戶型存在差異，選擇標準層也涉及諸多要素，沒有一個統一標準。所以，套型面積的計算和房屋的整體設計很有關系，存在彈性。有建筑師認為，事實上，這差不多相當于“實用率”的概念。對于多層、小高層住宅而言，由于公攤面積較少，實用率相對較高，可達到85%-90%，甚至更高;對于高層住宅而言，實用率較低，一般為78%-85%。

　　計算套型建筑面積要在套內使用面積的基礎上加上樓梯、公用走道等部分的分攤面積，一般來說是比房屋建筑面積要小。

　　鏈接:《住宅設計規(guī)范》有關規(guī)定

　　1、住宅標準層建筑面積，按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算;

　　2、標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積;

　　3、套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數;

　　4、套型陽臺面積等于套內各陽臺結構底板投影凈面積之和;

　　5、套內使用面積包括臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和;

　　6、煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積;

　　7、室內使用面積按結構墻體表面尺寸計算，有復合保溫層的，按復合保溫層表面尺寸計算。

　　以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。

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