2015房地產估價師《理論與方法》重難點（8）

　　二、估價目的掌握

　　估價目的是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途。

　　估價目的來源于委托人的估價需要（出讓、轉讓、抵押、租賃、征用征收補償、分割、損害賠償、爭議調處、司法鑒定、稅收、保險、企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資合作、資產重組、產權轉讓、租賃、清算、爭議房地產估價復核與鑒定）。一個估價項目一般只有1個估價目的。估價目的根據(jù)委托人的需要，還可以進一步細分。

　　估價目的將影響估價對象的范圍、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價方法，最終影響估價結果。

　　如有租約限制的房地產價值。評估價值時，要考慮合同租金與市場租金的差異，對房地產價值的影響。而如果是有租約限制的房地產是出于拆遷補償價值評估，就可以不考慮租約的限制，視為無租約的房地產進行評估。

　　（判斷題）任何一個估價項目都有估價目的（ ?。??！?008年真題】

　　【答案】對

　　三、估價對象掌握

　　即估價客體，也稱為被估價房地產，估價標的。當估價對象為房屋所有權和土地使用權以外的某種房地產權益時，也可稱為被估價權益。

　　可作為估價對象的情況有在建工程、未來狀況下的房地產（期房）、對已經滅失的房地產（如已損毀的房屋）、房地產的局部、現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分（如承租房的裝飾）、含有房地產附屬財產

　　一般類型土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產

　　某餐廳資產可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產和特許經營權。當該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（　）?！?008年真題】
　　A．土地
　　B．建筑物
　　C．裝飾裝修
　　D．動產
　　E．特許經營權

　　【答案】AB

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