2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》重難點(diǎn)（8）

　　二、估價(jià)目的 掌握

　　估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。

　　估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要（出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、征用征收補(bǔ)償、分割、損害賠償、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險(xiǎn)、企業(yè)合并、分立、改制、上市、對(duì)外投資、合資合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算、爭(zhēng)議房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核與鑒定）。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一般只有1個(gè)估價(jià)目的。估價(jià)目的根據(jù)委托人的需要，還可以進(jìn)一步細(xì)分。

　　估價(jià)目的將影響估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法，最終影響估價(jià)結(jié)果。

　　如有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估價(jià)值時(shí)，要考慮合同租金與市場(chǎng)租金的差異，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。而如果是有租約限制的房地產(chǎn)是出于拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，就可以不考慮租約的限制，視為無(wú)租約的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

　　（判斷題）任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的（ ?。?。【2008年真題】

　　【答案】對(duì)

　　三、估價(jià)對(duì)象 掌握

　　即估價(jià)客體，也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)，估價(jià)標(biāo)的。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，也可稱(chēng)為被估價(jià)權(quán)益。

　　可作為估價(jià)對(duì)象的情況有 在建工程、未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)（期房）、對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）、房地產(chǎn)的局部、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分（如承租房的裝飾）、含有房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)

　　一般類(lèi)型 土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

　　某餐廳資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去而轉(zhuǎn)讓時(shí)，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對(duì)象范圍一般包括（ ?。??！?008年真題】
　　A．土地
　　B．建筑物
　　C．裝飾裝修
　　D．動(dòng)產(chǎn)
　　E．特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　【答案】AB

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