2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第六章知識(shí)點(diǎn)（16）

　　【2009年真題】

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收公用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（ ）年。
　　A．37
　　B．40
　　C．43
　　D．50

　　【答案】B
　　【解析】經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的時(shí)間周期，以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中較短的年限為準(zhǔn)。本題中土地使用權(quán)剩余年限為50－3＝47年，而建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40，故其經(jīng)營(yíng)期為40年。

　　【2009年真題】

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1＝14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)i2＝15%時(shí)，凈現(xiàn)值為－200萬(wàn)元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%.該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。
　　A．13.2%
　　B．14.31%
　　C．14.69%
　　D．14.80%

　　【答案】C
　　【解析】本題考察內(nèi)部收益率插值法公式的計(jì)算。

　　【2009年真題】

　　某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率（ ）。
　　A．5.00%
　　B．7.50%
　　C．18.36%
　　D．28.85%

　　【答案】C
　　【解析】本題考察靜態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率的計(jì)算。

　　【2009年真題】

　　趙某從12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折扣、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為 （ ）。
　　A．0.12
　　B．0.21
　　C．1.26
　　D．2.05

　　【答案】C
　　【解析】本題考察清償能力指標(biāo)償債備付率的計(jì)算。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ ）之間進(jìn)行。
　　A．獨(dú)立方案
　　B．互斥方案
　　C．相關(guān)方案
　　D．相容方案

　　【答案】B

　　【2009年真題】

　　對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（ ）。
　　A．等額年值法
　　B．.差額投資內(nèi)部收益率法
　　C．凈現(xiàn)值法
　　D．等額年費(fèi)用法

　　【答案】A
　　【解析】為什么不選D，D還必須同時(shí)滿(mǎn)足條件，即效益相同或基本相同。

　　【2009年真題】

　　投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（ ）。
　　A．物業(yè)增值收益
　　B．所得稅
　　C．還本付息額
　　D．投資者權(quán)益增加值
　　E．權(quán)益投資

　　【答案】AD

　　【解析】?jī)烧叩牟顒e在于前者考察了房地產(chǎn)投資地增值收益和權(quán)益增加收益。

　　【2009年真題】

　　下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。
　　A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差
　　B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
　　C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
　　D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)先方案
　　E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比先，從中確定優(yōu)選方案

　　【答案】BD
　　【解析】A不是兩個(gè)方案分別算出內(nèi)部收益率后求差，而是先求差額，再計(jì)算差額的內(nèi)部收益率。C必須有折現(xiàn)；E應(yīng)由小到大排序并依次求比選。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包含銷(xiāo)售稅金。（ ）

　　【答案】對(duì)
　　【解析】銷(xiāo)售稅金不包含在成本中，而是直接從銷(xiāo)售收入中扣除。銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售稅金后的部分稱(chēng)為總開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　【2009年真題】

　　借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（ ）

　　【答案】錯(cuò)
　　【解析】投資回收期是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)，借款償還期是考察項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。

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