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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第六章知識(shí)點(diǎn)(16)
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【2009年真題】
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收公用了3年時(shí)間,建成后用于出租經(jīng)營(yíng),預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年,土地使用權(quán)年限為50年,則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為( )年。
A.37
B.40
C.43
D.50
【答案】B
【解析】經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的時(shí)間周期,以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中較短的年限為準(zhǔn)。本題中土地使用權(quán)剩余年限為50-3=47年,而建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40,故其經(jīng)營(yíng)期為40年。
【2009年真題】
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,當(dāng)i1=14%時(shí),凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元;當(dāng)i2=15%時(shí),凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元,平均資金成本率為13.2%,基準(zhǔn)收益率為10%.該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為( )。
A.13.2%
B.14.31%
C.14.69%
D.14.80%
【答案】C
【解析】本題考察內(nèi)部收益率插值法公式的計(jì)算。
【2009年真題】
某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元,其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還,年利率為7%,預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元,如果不考慮物業(yè)增值收益,則第1年的投資回報(bào)率( )。
A.5.00%
B.7.50%
C.18.36%
D.28.85%
【答案】C
【解析】本題考察靜態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率的計(jì)算。
【2009年真題】
趙某從12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng),購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還,年利率為10%,每年可用于還本付息的折扣、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元,則其償債備付率為 ( )。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05
【答案】C
【解析】本題考察清償能力指標(biāo)償債備付率的計(jì)算。
【2009年真題】
房地產(chǎn)投資方案比選通常是在( )之間進(jìn)行。
A.獨(dú)立方案
B.互斥方案
C.相關(guān)方案
D.相容方案
【答案】B
【2009年真題】
對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí),應(yīng)采用的方法是( )。
A.等額年值法
B..差額投資內(nèi)部收益率法
C.凈現(xiàn)值法
D.等額年費(fèi)用法
【答案】A
【解析】為什么不選D,D還必須同時(shí)滿(mǎn)足條件,即效益相同或基本相同。
【2009年真題】
投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異,主要在于前者考慮了( )。
A.物業(yè)增值收益
B.所得稅
C.還本付息額
D.投資者權(quán)益增加值
E.權(quán)益投資
【答案】AD
【解析】?jī)烧叩牟顒e在于前者考察了房地產(chǎn)投資地增值收益和權(quán)益增加收益。
【2009年真題】
下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中,正確的有( )。
A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差
B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí),以投資大的方案為優(yōu)先方案
E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時(shí),應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比先,從中確定優(yōu)選方案
【答案】BD
【解析】A不是兩個(gè)方案分別算出內(nèi)部收益率后求差,而是先求差額,再計(jì)算差額的內(nèi)部收益率。C必須有折現(xiàn);E應(yīng)由小到大排序并依次求比選。
【2009年真題】
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包含銷(xiāo)售稅金。( )
【答案】對(duì)
【解析】銷(xiāo)售稅金不包含在成本中,而是直接從銷(xiāo)售收入中扣除。銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售稅金后的部分稱(chēng)為總開(kāi)發(fā)價(jià)值。
【2009年真題】
借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。( )
【答案】錯(cuò)
【解析】投資回收期是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo),借款償還期是考察項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。
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