2015年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料（17）

　　1.4.3.6 持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說來，投資項(xiàng)目的 壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解， 如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對(duì)于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的 轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測(cè)；但如果這個(gè)持有期是4年，那對(duì)4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。

　　上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給 投資收益帶來的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投 資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決 于對(duì)未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的 投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對(duì)于不 同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會(huì)有差異。

　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。人們常說，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的專家，實(shí)踐也告訴人們， 投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險(xiǎn)管理，甚至橫穿馬路也會(huì)涉及到風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和管理。人們的行動(dòng)往往依賴于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，但也要意識(shí)到，不采取行動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)可能是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中充滿了風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開 發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險(xiǎn)而被稱之為市場(chǎng)上最大的冒險(xiǎn)家，甚至有些 房地產(chǎn)開發(fā)商到了以風(fēng)險(xiǎn)變幻為樂的那種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算 條件下的冒險(xiǎn)。

　　總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的調(diào)查 研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間推 移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂觀 的一面挑選數(shù)據(jù)。對(duì)于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對(duì)反映 投資績(jī)效的主要指標(biāo)所帶來的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

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