2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)指南（8）

　　一、估價(jià)在房地產(chǎn)抵押中的現(xiàn)實(shí)意義

　　（一）估價(jià)是房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。

　　由于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)為一種多層次、多元化的狀態(tài)，從福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈現(xiàn)一個(gè)系列；從優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房到一般商品房、高樓商品房、外銷房等不同價(jià)格水準(zhǔn)，呈現(xiàn)一個(gè)系列：從城鎮(zhèn)建筑地塊近似無償使用到土地使用權(quán)有償有限期出讓，批租價(jià)格又呈現(xiàn)了很大的落差，因此房地產(chǎn)價(jià)值不易被人所識別，對它的認(rèn)定就需要借助于專業(yè)機(jī)構(gòu)采取科學(xué)的方法進(jìn)行估價(jià)，從諸多的價(jià)格形態(tài)中尋找一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”，為房地產(chǎn)抵押貸款提供準(zhǔn)繩，由此可見，在絕大多數(shù)情況下，估價(jià)就成為房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。

　　（二）合理估價(jià)可保障各方面的合法權(quán)益。

　　抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估關(guān)系到各方面的切身利益。房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本目標(biāo)之一就是切實(shí)保障相關(guān)當(dāng)事人包括有直接或間接關(guān)系的抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人、國家。房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估應(yīng)站在 “公正”的立場，以法律、法規(guī)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，不偏袒任何一方。對抵押人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠公正合理地確定其能夠取得貸款的額度，保護(hù)其應(yīng)有的權(quán)利，更好地從抵押貸款中獲得幫助；對抵押權(quán)人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠更好地為金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確地確定抵押物擔(dān)保債權(quán)的范圍，降低抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，從而很大程度上保證了貸款的安全；對擔(dān)保人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠使他更樂意于參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)，這樣可以更好地促進(jìn)其業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，增加利潤收入：對國家而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)良性循環(huán)和相關(guān)金融服務(wù)的擴(kuò)大，促使房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。也可較好的防止發(fā)生類似于日本和東南亞的金融危機(jī)。另外，國家增加了投資，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，存量資產(chǎn)搞活了。

　　（三）正確的估價(jià)能使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。

　　銀行在開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，安全性原則與盈利性原則一般被認(rèn)為是互相矛盾的。因?yàn)?，從安全性角度出發(fā)，遵循保守原則，銀行應(yīng)降低貸款比例以防范風(fēng)險(xiǎn)，但又會影響銀行的資產(chǎn)盈利性；而從盈利性角度出發(fā)，應(yīng)擴(kuò)大銀行貸款范圍，放寬貸款條件，擴(kuò)大貸款比例，但又會導(dǎo)致銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)水平的提高。銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)來發(fā)放貸款，是把抵押物的安全性僅體現(xiàn)在對其市場價(jià)格的一定折扣比例上。但房地產(chǎn)抵押物能在多大程度上對債權(quán)起到擔(dān)保作用，還應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上。房地產(chǎn)商品是不動產(chǎn)，它的物質(zhì)形態(tài)受其原有狀態(tài)所限制，且經(jīng)過一個(gè)較大的抵押期限，市場狀況會發(fā)生很大變化，因而其價(jià)格也會隨之發(fā)生變化。因此，如能在抵押貸款前進(jìn)行正確的估價(jià)，使抵押貸款的辦理基于抵押房地產(chǎn)的恰當(dāng)評估值上，就能使銀行資產(chǎn)較好地得到保全，又確保了銀行利潤，使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特殊性

　　（一）房地產(chǎn)抵押貸款行為的貸款的特殊性。

　　房地產(chǎn)抵押貸款雖是房地產(chǎn)交易的一種，但它具有自身的特點(diǎn)：

　　1、在抵押期間，抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式。

　　房地產(chǎn)抵押的目的是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供擔(dān)保，其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有。就抵押權(quán)人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的在于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保，而不是取得抵押物或變賣抵押物；就抵押人而言設(shè)定抵押權(quán)的根本目的也是為如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保，轉(zhuǎn)移的是抵押權(quán)而不是抵押物。只是在抵押期滿，抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法變賣抵押物優(yōu)先受償，所以履行債務(wù)提供擔(dān)保是房地產(chǎn)抵押的目的，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式是房地產(chǎn)抵押的一個(gè)特點(diǎn)，不同于房地產(chǎn)交易之處。

　　2、抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在抵押期間具有未來的不確實(shí)性。

　　因?yàn)樵诘盅浩陂g，抵押人能否按抵押合同償還債務(wù)尚不清楚。如果抵押人到期不履行債務(wù)，抵押權(quán)人將依法處分抵押房地產(chǎn)，但如果抵押人到期償還了債務(wù)，則將收回抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)。

　　3、房地產(chǎn)抵押權(quán)能的特殊性。

　　房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種處分權(quán)，它不以利用標(biāo)的物實(shí)體為目的，它能給抵押權(quán)人帶來的經(jīng)濟(jì)利益實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，國家建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》第四十七條規(guī)定，處分房地產(chǎn)應(yīng)支付的費(fèi)用及應(yīng)繳納的稅金，要優(yōu)于抵押權(quán)人的受償權(quán)。由此可見，抵押權(quán)人還不能夠得到處分抵押房地產(chǎn)的全部價(jià)款，而只有優(yōu)先受償權(quán)。

　　4、房地合一性。

　　房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，這三個(gè)概念是從經(jīng)濟(jì)的角度對房地產(chǎn)資產(chǎn)形式所作的分類。商品經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)代表著房屋建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，地產(chǎn)代表著土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，由于房屋土地在物質(zhì)屬性上具有連帶關(guān)系，致使這兩種資產(chǎn)形成也有緊密的連帶關(guān)系。因此，房屋不能單獨(dú)進(jìn)行抵押，需以整個(gè)房地產(chǎn)作抵押。

　　（二）房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本事項(xiàng)的特殊性。1、估價(jià)目的的特殊性。

　　在房地產(chǎn)的基本事項(xiàng)中，估價(jià)目的是最重要的因素，其它各項(xiàng)基本事項(xiàng)旨受其制約。因此，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)知道估價(jià)目的。估價(jià)來源于對各種估價(jià)的需要，而估價(jià)結(jié)果就是要滿足抵押貸款這一經(jīng)濟(jì)活動的需要，這個(gè)滿足就體現(xiàn)在能確保債權(quán)的全部收回。從這可知，房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的是確定作為抵押的房地產(chǎn)的可擔(dān)保價(jià)值，從而確定貸款額。

　　2、估計(jì)對象的合法性。

　　從估價(jià)目的出發(fā)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)對象是抵押人為獲得貸款而作的抵押的房地產(chǎn)，因此要求作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)必須合法，即房地產(chǎn)抵押評估必須是抵押人的合法擁有，產(chǎn)權(quán)的確無爭議的，而且符合有關(guān)法律法規(guī)標(biāo)的物的設(shè)定范圍，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行評估。凡國家法律規(guī)定不得設(shè)為抵押的房地產(chǎn)自然不能作為抵押估價(jià)的對象。

　　3、抵押價(jià)格的內(nèi)涵。

　　就權(quán)利狀態(tài)而言，房地產(chǎn)抵押估價(jià)對象的權(quán)利狀態(tài)是抵押權(quán)，因此房地產(chǎn)抵押估價(jià)所要得到的估價(jià)額，其價(jià)格類型為抵押權(quán)的價(jià)格。按照房地產(chǎn)價(jià)格的基本原理，一項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格是由該項(xiàng)權(quán)利能給其持有人所帶來的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨醇s償還債務(wù)時(shí)，抵押物經(jīng)拍賣所得價(jià)款中實(shí)際可用于清償?shù)盅嘿J款債務(wù)的部分。這就使得抵押權(quán)價(jià)格內(nèi)涵較為復(fù)雜。首先，抵押物的拍賣由于展示時(shí)間的限制，交易情況顯然不同于正常的房地產(chǎn)市場交易，其價(jià)格通常低于正常市場價(jià)格。所以可認(rèn)為抵押物的拍賣價(jià)格是一種類似于企業(yè)破產(chǎn)的清算價(jià)格。其次，抵押房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)總額價(jià)格，它的價(jià)值實(shí)體包含兩個(gè)部分：所有者權(quán)益和負(fù)債。抵押權(quán)是依據(jù)所有權(quán)來設(shè)定的。故而只能從抵押房地產(chǎn)的所有者權(quán)益部分得到清償，因此抵押房地產(chǎn)的負(fù)債（如欠付的工程款）應(yīng)從抵押房地產(chǎn)清算價(jià)格中扣除。

　　另外，抵押房地產(chǎn)的拍賣過程中要發(fā)生拍賣費(fèi)用，須交納稅金，這些項(xiàng)目因不能用于清償債務(wù)而應(yīng)從拍賣價(jià)款中扣除。所以抵押權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵可表述為：抵押權(quán)價(jià)格=抵押物的清算價(jià)格。抵押物負(fù)債總額一稅金一拍賣費(fèi)用。

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)通常不會距提出抵押估價(jià)要求的時(shí)點(diǎn)太遠(yuǎn)，所以一般情況下可以以估價(jià)人員對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘的時(shí)點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)抵押的清算價(jià)格對應(yīng)于抵押房地產(chǎn)拍賣的時(shí)點(diǎn)，這一點(diǎn)如何來確定呢？一般的抵押貸款是一次性還款，貸款期一般在半年至三年的時(shí)間，這時(shí)可將拍賣時(shí)點(diǎn)定在貸款銀行所要求的還款日上。從法律角度講，在還款期內(nèi)任何時(shí)候只要債務(wù)人不能按約還款，銀行即可要求處分抵押物。在還款期的不同時(shí)點(diǎn)，拍賣價(jià)格不盡相同即使還款期內(nèi)房地產(chǎn)抵押價(jià)格穩(wěn)定不變，不同時(shí)點(diǎn)的拍賣價(jià)格折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值也不同。以擔(dān)保的目的而言，顯然只能以還款期內(nèi)預(yù)期變現(xiàn)價(jià)格現(xiàn)值最低值為擔(dān)保依據(jù)。還款期內(nèi)預(yù)期拍賣價(jià)格現(xiàn)值最低值可能出現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)為兩點(diǎn)，一是還款期內(nèi)預(yù)期價(jià)格走勢的最低點(diǎn)。二是還款期的終點(diǎn)（因其貼現(xiàn)期最長）在開發(fā)項(xiàng)目抵押貸款中，還款期的終點(diǎn)也通常是現(xiàn)實(shí)中銀行要求處分抵押物的時(shí)點(diǎn)，因此實(shí)務(wù)操作中應(yīng)取兩點(diǎn)中現(xiàn)值較低的一點(diǎn)為拍賣時(shí)點(diǎn)。

　　抵押物負(fù)債總額對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)應(yīng)為抵押交割的時(shí)點(diǎn)，這樣才使交割時(shí)抵押權(quán)價(jià)格能客觀反映房地產(chǎn)抵押的價(jià)值。如前所述，抵押權(quán)交割的時(shí)點(diǎn)即為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可以估價(jià)人員現(xiàn)場勘察時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。拍賣費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)都是發(fā)生在抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)點(diǎn)，一般這兩種費(fèi)用在抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)與拍賣時(shí)點(diǎn)變動不會太大，故可直接采用抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)的值。

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