房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第二章（11）

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是（ ）。

　　A．發(fā)現(xiàn)地下文物
　　B．銀行貸款未按期到賬
　　C．相關建材供應缺貨
　　D．更改建筑設計

　　【答案】A
　　【解析】一定是非開發(fā)商原因（政府原因或不可抗力原因）。

　　【2009年真題】

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為（ ）年。

　　A．38
　　B．40
　　C．68
　　D．70

　　【答案】B
　　【解析】商業(yè)用地最高出讓年限為40年。以前的2年不影響新出讓的年限。如果是甲房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓項目，就應該是原開發(fā)期限的剩余使用年限。本題是政府收回后重新出讓，所以年限重新計算。

　　【2009年真題】

　　對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采?。?）等方式予以處置。

　　A．國有土地出讓
　　B．國有土地轉(zhuǎn)讓
　　C．國有土地租賃
　　D．國有入地作價出資（入股）
　　E．保留劃撥土地使用權

　　【答案】ACDE
　　【解析】土地轉(zhuǎn)讓必須是出讓用地。

　　【2009年真題】

　　依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 （ ）

　　【答案】錯
　　【解析】劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋?，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，非轉(zhuǎn)讓方辦理。

　　【2009年真題】

　　凡按規(guī)定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權轉(zhuǎn)讓后應按出讓土地管理。 （ ）

　　【答案】錯
　　【解析】凡上繳土地收益的，還按劃撥用地進行管理。如果補辦了出讓金的，就應按出讓土地進行管理。

　　【2009年真題】綜合分析題

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8 000萬元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值為6 800萬元。

　　如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為（ ）年。

　　A．35.5
　　B．45.5
　　C．50.0
　　D．65.5

　　【答案】B
　　【解析】綜合用地的最高期限為50年。拍賣受讓人取得剩余土地使用年限，為50－4.5＝45.5年

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