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2015年房地產(chǎn)估價師考試知識點:房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
社會環(huán)境:指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu),家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu),各地的風俗習慣和民族特點等。
政治環(huán)境:指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等,它涉及資本的安全性,是投資者最敏感的問題。
經(jīng)濟環(huán)境:指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi),存在于房地產(chǎn)業(yè)之外,而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。
金融環(huán)境:指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源,主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。
房地產(chǎn)法律制度環(huán)境:指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則,包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。
技術(shù)環(huán)境:一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向。
資源環(huán)境:指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
國際環(huán)境:指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程,是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
由社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境分別決定的社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素,是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。其中:①社會因素:傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;②經(jīng)濟因素:經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;③政策因素:土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策。
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