2015年房地產(chǎn)估價師基本制度與政策備考講義資料（15）

　　1.4.2.6 政策風險政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨 大的影響，從而給投資者帶來風險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、 1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003 年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益 目標時遇到困難。避免這種風險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保 證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

　　1.4.2.7 政治風險房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。

　　1.4.2.8 或然損失風險或然損失風險是指火災(zāi)、風災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損 失。盡管投資者可以將這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險 公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投 保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔負其所承租物業(yè)保險的責任，但是租客對 物業(yè)的保險安排對業(yè)主來說往往是不完全的。一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進行保險。然而，雖說投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。所以，最好的辦法是加強物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進行檢查，防患于未然。

　　1.4.3 個別風險

　　1.4.3.1 收益現(xiàn)金流風險收益現(xiàn)金流風險，是指房地產(chǎn)投資目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要 求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平 和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

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