房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考資料（17）

　?。?）可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。

　　（7）可比實例的成交日期應與估價時點接近。

　　這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。

　?。?）可比實例的交易類型應與估價目的吻合。

　　交易類型主要有一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等。如果為一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等目的估價，則應選取相對應的交易類型的交易實例為可比實例。另外，為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價，應選取一般買賣的交易實例為可比實例。

　　（9）可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

　　選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例；估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價對象土地的價格。例如，需要評估某宗土地的價格，在附近有一幢房屋買賣，其成交總價為100萬元，其中屬于建筑物的價格為60萬元（用成本法求得），則其土地價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎(chǔ)，修正、調(diào)整出估價對象土地的價格。

　　選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，所以，一般要求選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可。

　　4.4 建立價格可比基礎(chǔ)（五統(tǒng)一）

　　選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

　　建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

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