2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試重點（2）

　　3.房地產(chǎn)債務(wù)融資

　　3.1 概念與特點

　　概念

　　通過舉債方式融資，資金融出方不承擔項目投資風險，

　　所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用

　　需要還本付息，其支付利息進入財務(wù)費用，可在稅前扣除

　　特點（四性）

　　短期性

　　可逆性－負有到期還本付息的義務(wù)

　　負擔性－需要支付利息

　　流通性－債券可在市場上轉(zhuǎn)讓

　　【2009年真題】

　　無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】權(quán)益融資需要承擔項目風險，債務(wù)融資不承擔。

　　3.2 債務(wù)融資的類型（四類）

　　銀行信貸

　　按用途分為流動資金貸款和固定資產(chǎn)貸款

　　按期限分為短期貸款和中長期貸款

　　按貸款方式分為信用貸款、擔保貸款（保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款）和票據(jù)貼現(xiàn)

　　商業(yè)信用

　　指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式

　　商業(yè)作用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種

　　優(yōu)點是方便和及時

　　缺點是存在信用規(guī)模、信用方向等局限

　　企業(yè)債券

　　哪些企業(yè)可以發(fā)行債券

　　股份有限公司

　　國有獨資公司

　　兩上以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責任公司

　　特點

　　企業(yè)債券由于具有較大的風險，利率通常高于國債

　　租賃融資

　　實質(zhì)

　　轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風險和報酬的租賃

　　主要應(yīng)用于大型設(shè)備租賃領(lǐng)域

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用

　　回租租賃或售后回租模式

　　【2009年真題】

　　租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ ）。
　　A．置業(yè)投資
　　B．設(shè)備租賃
　　C．售后回租
　　D．權(quán)益融資

　　【答案】C

　　3.3 債務(wù)融資來源

　　商業(yè)銀行和銀行類金融機構(gòu)

　　【2006年真題】

　　下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（ ）。
　　A．發(fā)行企業(yè)債券
　　B．向銀行借入信用貸款
　　C．房地產(chǎn)開發(fā)貸款
　　D．在公開市場上發(fā)行股票
　　E．土地儲備貸款

　　【答案】ABCE
　　【解析】D股票屬于權(quán)益融資。

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