2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬題（二）

　　13、房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析，開發(fā)商角度講，其最恰當(dāng)?shù)淖饔脼椋ā?）。
　　A．以便制定出更明智的租買決策
　　B．為土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)易于支持
　　C．把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，以此為基礎(chǔ)制定銷售策略
　　D．有助于選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】選項(xiàng)A是站在租戶和購(gòu)房者角度講；選項(xiàng)B是站在政府角度講；選項(xiàng)C是站在營(yíng)銷經(jīng)理角度講。參見(jiàn)教材P138.
　　14、若名義利率為12%，通貨膨脹率為3%，則實(shí)際利率為（　）。
　　A．5.77%
　　B．8.73%
　　C．12.20%
　　D．14.40%
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】實(shí)際利率=（1+名義利率）/（1+通貨膨脹率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.73%. 參見(jiàn)教材P157.
　　15、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為20年，按月償還，首次月還款額為3500元，月還款額增長(zhǎng)率為0.3％，則該購(gòu)房者在第6年第6個(gè)月的還款額為（　）元。
　　A．4277.4
　　B．4252.3
　　C．4728.8
　　D．4741.9
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】At=A1×（1+s）^（t-1）=3500×（1+0．3%）^（5×12+6-1）=4252.35（元）。參見(jiàn)教材P161.
　　16、關(guān)于房地產(chǎn)“購(gòu)買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　）。
　　A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)
　　B．房地產(chǎn)的購(gòu)買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時(shí)點(diǎn)
　　C．各期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的垂直箭線全部向下
　　D．發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)的購(gòu)買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“0”時(shí)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P150.
　　17、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　）。
　　A．名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)
　　B．實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息
　　C．當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率
　　D．實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】參見(jiàn)教材P156.
　　18、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（　）
　　A．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償
　　B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償
　　C．沒(méi)有實(shí)際意義
　　D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。參見(jiàn)教材P179.
　　19、下列不屬于盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是（　）。
　　A．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
　　B．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)
　　C．動(dòng)態(tài)投資回收期
　　D．投資利潤(rùn)率
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】投資利潤(rùn)率屬于靜態(tài)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178
　　20、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資本金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%.則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（　）。
　　A．13.20%
　　B．14.31%
　　C．14.69%
　　D．14.78%
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】FIRR=14%+450*（15%-14%）/（450+|-200|）=14.69%.參見(jiàn)教材P182.
　　21、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（　）。（2007年試題
　　A．1.07
　　B．1.47
　　C．2.07
　　D．3.33
　　【正確答案】
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】利息備付率=稅息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用=（利潤(rùn)+利息）/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用（5-3.4+1.5）/1.5=2.07.參見(jiàn)教材P202.
　　22、下列有關(guān)清償能力指標(biāo)及計(jì)算，描述錯(cuò)誤的是（　）。
　　A．當(dāng)利息備付率小于2時(shí)，表示項(xiàng)目有足夠的資金支付利息
　　B．當(dāng)需要計(jì)算利息備付率時(shí)，通常簡(jiǎn)化為：利息備付率=凈運(yùn)營(yíng)收入/應(yīng)付利息費(fèi)用
　　C．商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間
　　D．資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】當(dāng)利息備付率小于2時(shí)，表示項(xiàng)目沒(méi)有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P202.
　　23、下列不屬于方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法的是（　）。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．等額年值法
　　C．差額投資內(nèi)部收益率法
　　D．費(fèi)用終值比較法
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法包括：（1）凈現(xiàn)值法；（2）差額投資內(nèi)部收益率法；（3）等額年值法；（4）費(fèi)用現(xiàn)值比較和費(fèi)用年值比較法。參見(jiàn)教材P209.
　　24、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為240萬(wàn)元，凈現(xiàn)值的期望值標(biāo)準(zhǔn)差為100萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（　）。
　　A．58
　　B．52%
　　C．40%
　　D．41.7%
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】（100/240）×100%=41.7%.參見(jiàn)教材P233.