房地產(chǎn)估價師考試相關(guān)知識要點解析（11）

　　§13-2 拍賣規(guī)則

　　一、價高者得原則 熟悉

　　約束競買人、拍賣人和委托人。

　　二、保留價原則 熟悉

　?。ㄒ唬┍Ａ魞r規(guī)則的含義

　　1、含義：保留價是確認拍賣成交的最低價格；

　　2、事先商定保留價，一經(jīng)確定不得隨意更改；

　　3、保留價并非是拍賣的必備條件：可以有，可以沒有；沒有的不得收回；

　　4、保留價是權(quán)利義務(wù)的制衡點：防止利益過分傾斜，平衡點。古玩、藝術(shù)品不能價太低

　?。ǘ┍Ａ魞r的確定、保密、公開與更改

　　1、確定：委托人擁有保留價的確定權(quán)，評估價由委托人認可才能轉(zhuǎn)為保留價。

　　國有房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價結(jié)果確定保留價。

　　2、保密：保留價通常保密，也可以公開；

　　3、更改：委托人擁有保留價的修改權(quán)，開拍前1~2天通知；

　　4、當最高應(yīng)價低于保留價時，無效。所以說，保留價是防止利益過分傾斜

　　三、瑕疵請求權(quán)原則 熟悉

　　1、含義：競買人事先有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品缺陷；

　　瑕疵泛指拍賣標的在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷；

　　2、瑕疵請求權(quán)是買受人相對于委托人、拍賣人的權(quán)利；

　　3、瑕疵請求權(quán)規(guī)則的原理：過錯責(zé)任理論、擔(dān)保責(zé)任理論；委托人和拍賣人明知不說，就是做錯了，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任；委托人和拍賣人應(yīng)該擔(dān)保不存在應(yīng)當告知而沒告知的瑕疵。

　　4、效力：A．誰知曉，誰負責(zé)；委托人可能對告知與瑕疵負最終責(zé)任；東西是委托人的

　　B．拍賣人先行負責(zé)：拍賣人承擔(dān)責(zé)任后，再向委托人追償。

　　除非委托人、拍賣人能證明自己有正當理由對抗瑕疵請求權(quán)外、買受人的過錯過失外。

　　四、禁止參與 熟悉

　　委托人、拍賣人及工作人員均不得參與競買；也不得委托他人代為競買。與公正原則一致

　　[多選題] 08年考題

　　下列關(guān)于拍賣過程中承擔(dān)瑕疵責(zé)任的表述中，正確的有（ CDE ）。
　　A．拍賣中的瑕疵責(zé)任均應(yīng)當由委托人承擔(dān)
　　B．如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負任何責(zé)任
　　C．委托人可能需對告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任
　　D．承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準則是誰知曉，誰負責(zé)
　　E．即使拍賣中確實存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負責(zé)

　　[判斷題]09年考題

　　相對于買受人的瑕疵請求權(quán)，委托人和拍賣人均負有告知的義務(wù)。 （√ ）

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