房地產(chǎn)估價(jià)師考試相關(guān)知識(shí)要點(diǎn)解析（11）

　　§13-2 拍賣規(guī)則

　　一、價(jià)高者得原則 熟悉

　　約束競(jìng)買人、拍賣人和委托人。

　　二、保留價(jià)原則 熟悉

　?。ㄒ唬┍Ａ魞r(jià)規(guī)則的含義

　　1、含義：保留價(jià)是確認(rèn)拍賣成交的最低價(jià)格；

　　2、事先商定保留價(jià)，一經(jīng)確定不得隨意更改；

　　3、保留價(jià)并非是拍賣的必備條件：可以有，可以沒有；沒有的不得收回；

　　4、保留價(jià)是權(quán)利義務(wù)的制衡點(diǎn)：防止利益過分傾斜，平衡點(diǎn)。古玩、藝術(shù)品不能價(jià)太低

　?。ǘ┍Ａ魞r(jià)的確定、保密、公開與更改

　　1、確定：委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán)，評(píng)估價(jià)由委托人認(rèn)可才能轉(zhuǎn)為保留價(jià)。

　　國有房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果確定保留價(jià)。

　　2、保密：保留價(jià)通常保密，也可以公開；

　　3、更改：委托人擁有保留價(jià)的修改權(quán)，開拍前1~2天通知；

　　4、當(dāng)最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)時(shí)，無效。所以說，保留價(jià)是防止利益過分傾斜

　　三、瑕疵請(qǐng)求權(quán)原則 熟悉

　　1、含義：競(jìng)買人事先有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品缺陷；

　　瑕疵泛指拍賣標(biāo)的在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷；

　　2、瑕疵請(qǐng)求權(quán)是買受人相對(duì)于委托人、拍賣人的權(quán)利；

　　3、瑕疵請(qǐng)求權(quán)規(guī)則的原理：過錯(cuò)責(zé)任理論、擔(dān)保責(zé)任理論；委托人和拍賣人明知不說，就是做錯(cuò)了，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任；委托人和拍賣人應(yīng)該擔(dān)保不存在應(yīng)當(dāng)告知而沒告知的瑕疵。

　　4、效力：A．誰知曉，誰負(fù)責(zé)；委托人可能對(duì)告知與瑕疵負(fù)最終責(zé)任；東西是委托人的

　　B．拍賣人先行負(fù)責(zé)：拍賣人承擔(dān)責(zé)任后，再向委托人追償。

　　除非委托人、拍賣人能證明自己有正當(dāng)理由對(duì)抗瑕疵請(qǐng)求權(quán)外、買受人的過錯(cuò)過失外。

　　四、禁止參與 熟悉

　　委托人、拍賣人及工作人員均不得參與競(jìng)買；也不得委托他人代為競(jìng)買。與公正原則一致

　　[多選題] 08年考題

　　下列關(guān)于拍賣過程中承擔(dān)瑕疵責(zé)任的表述中，正確的有（ CDE ）。
　　A．拍賣中的瑕疵責(zé)任均應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)
　　B．如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負(fù)任何責(zé)任
　　C．委托人可能需對(duì)告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任
　　D．承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準(zhǔn)則是誰知曉，誰負(fù)責(zé)
　　E．即使拍賣中確實(shí)存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負(fù)責(zé)

　　[判斷題]09年考題

　　相對(duì)于買受人的瑕疵請(qǐng)求權(quán)，委托人和拍賣人均負(fù)有告知的義務(wù)。 （√ ）

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