上海二手房市場明顯進入淡季

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        剛剛過去的2013年7月，上海二手房指數(shù)為2805點，比6月上升28點，環(huán)比上漲1.00%，漲幅相比6月縮小0.31個百分點。價格持續(xù)上漲，但漲幅連續(xù)第四個月縮小。

　　新增掛牌量減少，前期價格上漲過快，新增需求大量消化，以及受高溫天氣和淡季因素等影響，買家入市意愿逐步減弱。上海二手房指數(shù)辦公室認為，7月市場表現(xiàn)為，由于二手房價持續(xù)上漲，市場上適應需求的、高性價比的房源呈現(xiàn)階段性減少，與買家預期距離拉大，交易降溫；而價格上漲勢頭趨于緩和，剛需板塊價格上漲微弱，一些改善客集中的中高端板塊部分業(yè)主愿意小幅議價。這些因素導致7月二手房價格環(huán)比漲幅持續(xù)縮小。

　　據(jù)觀察，新一屆政府4個多月來更多表現(xiàn)為以壓縮行政干預來釋放市場活力，對房地產(chǎn)調(diào)控未有表態(tài)。7月15日，新華社報道稱，將加快研究包括土地、金融、財稅等方面的房地產(chǎn)中長期調(diào)控政策，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向。7月30日，中央政治局會議定調(diào)下半年經(jīng)濟，未提房地產(chǎn)調(diào)控。業(yè)界認為，在當前經(jīng)濟復蘇時期，政策不會打壓作為經(jīng)濟增長引擎的房地產(chǎn)市場。面對房價上漲，樓市預期出現(xiàn)分化，看漲看跌皆有。

　　市中心區(qū)漲幅擴大。2013年7月，傳統(tǒng)市區(qū)全部8個區(qū)及浦東陸家嘴板塊整體上漲1.07%，漲幅比6月縮小0.20個百分點。其中，市中心4個區(qū)及浦東陸家嘴板塊7月整體上漲1.02%，漲幅卻比6月擴大0.14個百分點。

　　議價空間有所放大。2013年7月全市130個板塊中，上漲板塊86個；下跌板塊24個；持平板塊20個。

　　7月上漲板塊平均上漲2.12%，漲幅比6月縮小0.69個百分點。市區(qū)內(nèi)漲幅較大的徐匯康健、楊浦黃興公園、黃浦打浦橋、普陀長壽路分別上漲3.14%、3.10%、2.98%、2.77%；新興城區(qū)內(nèi)漲幅較大的青浦趙巷、浦東航頭、寶山顧村、松江泗涇、分別上漲3.48%、3.38%、3.07%、3.07%。7月上漲板塊數(shù)量較上月增加6個，但價格漲幅出現(xiàn)明顯放緩，表現(xiàn)為市場開始出現(xiàn)局部分化。7月，流動性緊張，首套房貸利率收縮，房價持續(xù)上漲但看房量下降兩成以上，受這些因素影響，部分業(yè)主提價幅度開始縮小甚至愿意小幅讓利1%－2％。但對于剛需區(qū)域而言，業(yè)主依然占主導，加上目前區(qū)域內(nèi)新盤普遍漲價，購房者于是選擇入市。

　　7月持平板塊有南京西路、新華路、復興公園等共20個。如新華路板塊，掛牌量跌了兩成左右，加上淡季成交稀少，價格幾乎無波動。臨港新城、海灣等偏遠板塊，由于一手房供應量大，二手房價格難有較大上漲空間，業(yè)主也不愿虧本出售，致使價格平走。

　　7月下跌板塊平均下跌2.18%，跌幅比6月擴大0.30個百分點。下跌幅度較大的楊浦五角場、閔行金虹橋、長寧北新涇分別下跌2.35%、2.09%、2.02%。7月下跌幅度較大的板塊多集中在傳統(tǒng)市區(qū)及緊臨市區(qū)的新興城區(qū)板塊。這些區(qū)域調(diào)低掛牌價的比例有所增長，議價空間出現(xiàn)，顯示業(yè)主售房誠意。賣方中，一種是改善客連環(huán)交易，為盡快出售原房以買進改善房，選擇降價成交；一種是高于市場價掛牌的業(yè)主，在淡季中選擇調(diào)價。

　　上海二手房指數(shù)辦公室分析到，自3月二手房成交爆棚之來，二手房價格指數(shù)連續(xù)4個月漲幅下跌，市場熱度逐漸降溫。其中成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，市區(qū)內(nèi)改善型置業(yè)需求仍然較為旺盛，價格堅挺小幅向上，新興城區(qū)從整體上看，剛需置業(yè)需求開始減弱，價格漲勢出現(xiàn)明顯放緩。房價走勢不明朗，預期分化，7月上海二手房市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)入淡季的征兆，面對前幾月過快上漲的房價，市場將有一段“消化期”，未來價格漲勢或?qū)⒗^續(xù)放緩。