房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)交易管理制度與政策考點(diǎn)精析

　?。?）本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《物權(quán)法》抵押權(quán)內(nèi)容、②國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、③《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、④原建設(shè)部令第69號(hào)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、⑤《城市商品房預(yù)售管理辦法》、⑥《商品房銷售管理辦法》、⑦《城市房屋租賃管理辦法》、⑧《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、⑨《中華人民共和國擔(dān)保法》、⑩《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、⑥《關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》（建住房[2005]77號(hào)）、⑩《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建[2015]53號(hào)）

　　（2）本章的重點(diǎn)內(nèi)容有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)信、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等四大部分制度與政策內(nèi)容。其中商品房預(yù)售條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、面積誤差比的處理方式以及房地產(chǎn)抵押新增內(nèi)容更是重中之重。

　?。?）本章內(nèi)容所涉及法律、法規(guī)也是本門課程中最多的，包括《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等十幾部法律、法規(guī)，都與本章內(nèi)容有聯(lián)系。在學(xué)習(xí)本章內(nèi)容時(shí)，一定要找來下面所列舉的有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)照進(jìn)行學(xué)習(xí)，以加深房地產(chǎn)交易管理制度與政策知識(shí)的理解。尤其是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章條文，即第31～55條，共計(jì)25條內(nèi)容都是有關(guān)房地產(chǎn)交易的規(guī)定，同時(shí)這些條文也是制定其他行政法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件的主要依據(jù)。在歷年考試中，考核本章內(nèi)容有一些考題來源于房地產(chǎn)交易有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，如2004年的試題中，有一道單項(xiàng)選擇題就是根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的條文而出的，即：下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是（D）。
　　A．抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人
　　B．在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》
　　C．因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補(bǔ)不足
　　D．抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)

　　做此題必須依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，“抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈(zèng)人履行到期債務(wù)的，就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)”。

　?。?）要正確理解面積誤差比及返還金額計(jì)算問題。

　　1）要學(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差比，面積誤差比是處理面積誤差的基礎(chǔ)。基本公式：勾：

　　面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/合同約定面積] × 100%

　　其中產(chǎn)權(quán)登記面積指的是最后房產(chǎn)證上經(jīng)依法測(cè)繪核準(zhǔn)的面積，也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開發(fā)商和購買人約定的面積，二者往往有一定的誤差。

　　例一：某購買人購買了某小區(qū)的一套商品房，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95㎡，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為l00㎡.

　　此時(shí)的面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/合同約定面積]×100%[（100—95）/95 J×100%=5．26%.

　　例二：某購買人購買了某小區(qū)的一套商品房，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100㎡，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95㎡.

　　此時(shí)的面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/合同約定面積] ×100%=[（95一1OO）/100] × 100%=一5%.

　　2）要學(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差的處理。

　　關(guān)于處理的步驟：一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的，按以下原則處理（教材規(guī)定）：

　?、倜娣e誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；如某購買人購買了某小區(qū)的一套商品房，商品房買賣合同約定的面積（合同約定面積）為100㎡，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為102㎡.此時(shí)的面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/合同約定面積]×100%=（102—100）/100=2%.此時(shí)對(duì)于該購買人來說，與合同約定面積多出的2㎡，要按原售房?jī)r(jià)格x2㎡的價(jià)款向開發(fā)商交納。

　?、诿娣e誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房（這是購買人的權(quán)利）。

　　買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

　　買受人不退房的（有兩種情況）：一是產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)（含3%）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對(duì)的情況是：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積。

　　如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95㎡，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100㎡.

　　按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=5．26%.面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的房?jī)r(jià)款（95㎡的房?jī)r(jià)款×3%）由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款（95㎡的房?jī)r(jià)款×2．26%）由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

　　二是產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對(duì)的情況是：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積。

　　如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100㎡，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95㎡.

　　按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=一5%.面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的房?jī)r(jià)款（100㎡的房?jī)r(jià)款×3%）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；超出3%部分的房?jī)r(jià)款（100㎡的房?jī)r(jià)款×2%）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人（也就是返還100㎡的房?jī)r(jià)款×2%×2）。

　?。?）本章內(nèi)容考試中，易出計(jì)算題和綜合分析題。計(jì)算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》（原建設(shè)部令第88號(hào)）規(guī)定，計(jì)算面積誤差比，關(guān)鍵要記住面積誤差比公式，即：面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/合同約定面積]×100%.考試中只要給出產(chǎn)權(quán)登記面積，合同約定面積，就可以算出面積誤差比；之后根據(jù)所計(jì)算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

　　如在2004年的試題中，有一道比較靈活的單選題，即：某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，合同約定建筑面積為97㎡.該商品房的成交價(jià)格是（C）。
　　A．388000元
　　B．388640元
　　C．399640元
　　D．400000元

　　做此題首先計(jì)算面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/合同約定面積]X 100%=[（100．97）/97]×100%=3．09%；因?yàn)槊娣e誤差比3．09%大于3%，因此根據(jù)“買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。該商品房的成交價(jià)格=4000元×100㎡—0．09%×4000元=399640元。

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