2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》講義精選（9）

　　第六章 經(jīng)濟評價指標與方法

　　【本章的特點】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強，技術(shù)含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章學習方法】

　　必須聽懂講解，而且要多次反復(fù)聽課

　　必須把典例案題與歷年真題搞懂，并獨立完成

　　必須聽課－練習－再聽課－再練習，光聽不練沒有用

　　必須保證這部分的學習時間

　　【本章內(nèi)容框架】

　　第一節(jié) 效益和費用識別

　　第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標

　　第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算

　　第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標及其計算

　　第五節(jié) 清償能力指標及其計算

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟經(jīng)比選

　　第七節(jié) 相關(guān)計算總結(jié)

　　【內(nèi)容詳解】

　　第一節(jié) 效益和費用識別

　　1. 投資與成本

　　投資

　　指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定開發(fā)、經(jīng)營目的而預(yù)先墊支的資金

　　種類

投資分類　用途　價值形式　回收形式　固定資產(chǎn)投資　用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備等固定資產(chǎn)　在使用過程中以折舊形式計入成品成本　通過成品銷售以貨幣形式回收　流動資金　指工業(yè)項目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購買原材料、燃料動力、支付工資等的費用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金　在每個生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，　在項目壽命周期末，以貨幣形式回收　

　　成本

　　產(chǎn)品的成本就是活勞動與物化勞動的消耗

　　銷售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費用

　　投資分析中的成本與財務(wù)會計中的成本的不同

　　財務(wù)會計是實際發(fā)生費用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本是對未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念，如機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（ ）。
　　A．與財務(wù)報表中的成本完全不一樣
　　B．應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定
　　C．與財務(wù)報表中的成本一樣
　　D．是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算

　　【答案】 D
　　【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣

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