房價反彈底氣不足 做好房價反彈政策預(yù)案

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        住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人表示，6、7月份一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購房貸款利率，并在基準利率水平上進一步下浮了購買首套住房的貸款利率，減輕了居民購房的實際負擔(dān)，使一段時期以來積累的住房需求集中釋放。也有部分購房者受社會輿論的影響，改變了市場預(yù)期，急于購房。進入8月份后，交易量回升勢頭開始放緩。

        此前有所反彈的房價，也隨著成交量的下降而趨于平穩(wěn)。中原地產(chǎn)對北京簽約最熱門的50個項目的價格監(jiān)測顯示，10月份成交價格微漲或微跌的項目數(shù)基本持平，此前數(shù)月的房價普遍上漲現(xiàn)象有所收斂。但隨著部分業(yè)績較好的開發(fā)商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度銷售計劃，市場的優(yōu)惠促銷力度正進一步減小，供應(yīng)量也在放緩。年底除了銷售計劃完成不理想的開發(fā)商有可能加大銷售力度開展沖刺，整體房價走勢預(yù)計仍將比較平穩(wěn)。

        中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認為，剛性需求釋放充分、成交量趨穩(wěn)、信貸政策沒有繼續(xù)松動、部分項目連續(xù)漲價后性價比降低、調(diào)控仍然嚴厲等因素，是導(dǎo)致“金九銀十”樓市沒有繼續(xù)反彈的主要因素。但是相比去年底和今年初市場最冷淡的時期，目前樓市回暖的基調(diào)已經(jīng)確立，全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)交易量較為合理、房價趨于穩(wěn)定的積極變化，該變化有利于市場長期穩(wěn)定。

        今后一段時期，影響樓市走勢的很多因素都有可能發(fā)生變化，唯一確定的是，嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策短期內(nèi)不可能松動。

        住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負責(zé)人表示，隨著交易量回升，部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲。今年8月國務(wù)院向各地派出督查組，專項督查房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況。從督查的結(jié)果看，盡管不少城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負增長，沒有出現(xiàn)大范圍的房價大幅反彈現(xiàn)象。

        盡管如此，部分城市房價的反彈已引起督查組高度重視。8月底以來，有關(guān)部門多次表態(tài)，要按照國務(wù)院對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的總體部署，繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并采取了相關(guān)措施。國家發(fā)改委在9月、10月專項檢查商品房銷售明碼標價情況；國土資源部指出下一階段要嚴格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施，并根據(jù)督查結(jié)果，適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)進行問責(zé)。

        中原地產(chǎn)張大偉認為，雖然近期沒有出臺更嚴厲的調(diào)控政策，但頻繁的表態(tài)和出臺措施，向市場傳遞了清晰的信號，對市場的影響更多體現(xiàn)在心理層面。目前整體調(diào)控政策力度依然很大，執(zhí)行更為嚴格，有利于市場短期實現(xiàn)平穩(wěn)。中期看，只要繼續(xù)執(zhí)行限購政策，并且信貸沒有明顯放松，房價地價就難以出現(xiàn)大的反彈。

        三季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示的見底信號，更為堅持房地產(chǎn)調(diào)控增添了一份底氣，因為經(jīng)濟下行壓力而放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性越來越低。今后一段時期，嚴格執(zhí)行現(xiàn)有各項調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果將是房地產(chǎn)市場政策面的主基調(diào)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負責(zé)人表示，各地各部門應(yīng)堅持調(diào)控政策不動搖、不放松，堅決遏制投機投資性購房，努力增加普通商品住房供應(yīng)，隨著大量保障性住房的建成投入使用，市場預(yù)期進一步穩(wěn)定，房價尚不具備全面反彈的條件。

        盡管樓市較為平穩(wěn)地度過了“金九銀十”，但風(fēng)平浪靜之下，房地產(chǎn)市場仍暗流涌動。從2012年三季度預(yù)報看，房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。盈利房企的比例有所增加，但整體房企的利潤率有所降低。同時，上市房企持有現(xiàn)金量與年初相比增長近1/4，短期償債能力明顯提升，經(jīng)營安全性有所提高。

        隨著經(jīng)營狀況走出谷底、資金鏈明顯改善，開發(fā)商對未來市場的判斷也一改上半年的悲觀，開始積極拿地。8月以來，萬科、恒大、綠地、保利、華潤等房企紛紛投入巨資，增加土地儲備。

        與此同時，地方政府受財政收入下滑的影響，近期也增加了土地市場的供應(yīng)規(guī)模。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，繼9月土地市場出現(xiàn)火爆后，整個10月份，包括北京、上海、廣州、南京、杭州在內(nèi)的全國10個主要城市土地市場成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平方米，成交金額超過400億元。土地市場的回暖跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

        相比土地市場對預(yù)期的影響，未來一段時間市場供應(yīng)量的短缺更值得擔(dān)憂。由于去年下半年以來開發(fā)商普遍減少拿地，今年房地產(chǎn)項目新開工面積一直處于負增長，這將直接導(dǎo)致明年全年新入市項目減少。

        為了緩解未來一段時間因市場供不應(yīng)求而引起房價波動，有關(guān)部門將督促各地切實提高住房用地供應(yīng)計劃完成率，加大普通住房用地供應(yīng)規(guī)模，盡快形成住房有效供應(yīng)。指導(dǎo)各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項目的建設(shè)和上市，進一步增加中小套型普通商品住房供應(yīng)。

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