從目標(biāo)成本的構(gòu)成看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

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　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制一直是房地產(chǎn)開發(fā)研究的重要課題之一。尤其是在國家不斷加大調(diào)控力度的形勢下，“拿地即能賺錢”的粗放式房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)代已徹底成為過去。在售價(jià)限制與人工材料上漲的雙重壓力下，如何保證利潤率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面對的首要問題。工程造價(jià)的精細(xì)化管理無疑是解決這一難題的有效措施之一，落實(shí)到具體方法上，很多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇使用“目標(biāo)成本控制”這一利器來落實(shí)對工程造價(jià)的預(yù)測、監(jiān)控與評價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)對開發(fā)項(xiàng)目的全過程造價(jià)控制。 目標(biāo)成本的編制是為了控制工程造價(jià)，而建設(shè)工程造價(jià)是指有計(jì)劃地建設(shè)某項(xiàng)工程，預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資的費(fèi)用。建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用按其性質(zhì)不同，一般由建筑工程費(fèi)、設(shè)備安裝工程費(fèi)、 設(shè)備購置費(fèi)、工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用等幾部分構(gòu)成。與此相對應(yīng)，目標(biāo)成本主要由以下幾部分構(gòu)成：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套設(shè)施成本、開發(fā)間接成本、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。 下面我們將結(jié)合西安某房地產(chǎn)開發(fā)高層住宅項(xiàng)目的具體情況來研究目標(biāo)成本的構(gòu)成： 成本構(gòu)成比重最高的就是建安工程費(fèi)。而要做好建安工程費(fèi)的控制，我認(rèn)為應(yīng)從三個(gè)階段入手，首先就是設(shè)計(jì)階段：現(xiàn)在越來越多的業(yè)內(nèi)人士意識到，建安成本至少有70%的比重在設(shè)計(jì)出圖時(shí)就已經(jīng)確定了。前面我們就談到設(shè)計(jì)單位應(yīng)引入招標(biāo)機(jī)制，選擇一個(gè)高水平、負(fù)責(zé)任的設(shè)計(jì)院，能夠在保證建筑安全性、功能性的同時(shí)，兼顧到經(jīng)濟(jì)性。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組建自己的專業(yè)研發(fā)隊(duì)伍，結(jié)合銷售需求、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)開發(fā)理念等，為設(shè)計(jì)單位提出切實(shí)可行的設(shè)計(jì)要求，包括成本、指標(biāo)的限額要求等，同時(shí)對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)審查，避免錯(cuò)碰、漏項(xiàng)等。其次是在施工階段：應(yīng)編制科學(xué)詳實(shí)的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，并根據(jù)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃組織各單位協(xié)調(diào)施工，讓各單位做到真正的既界限分明又分工協(xié)作，避免重復(fù)工作、矛盾施工，真正以零簽證為目標(biāo)。同時(shí)將前期工程中遇到的問題與總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)及時(shí)向技術(shù)研發(fā)部門反饋，保證后期設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化。最后是預(yù)決算階段：其實(shí)所謂的預(yù)決算階段不是某一個(gè)特定時(shí)期，而是貫穿于建設(shè)工程始末的，首先相關(guān)預(yù)算工作是目標(biāo)成本編制的依據(jù)，也是對設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的檢驗(yàn)，還是招投標(biāo)工作的必要前提。而通過招投標(biāo)選擇最優(yōu)施工單位也是成本控制的必要條件。施工單位確定后，依據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行商務(wù)談判，選擇合適的計(jì)價(jià)模式、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)、付款條件等，在有效控制建安成本的同時(shí)還能在一定程度上降低財(cái)務(wù)成本。在工程實(shí)施過程中，通過變更、簽證審核能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控建設(shè)工程的動(dòng)態(tài)成本，為設(shè)計(jì)的優(yōu)化和現(xiàn)場管理的加強(qiáng)提供動(dòng)態(tài)依據(jù)。最后在決算階段，在公平公正的前提下，算好賬、算細(xì)賬，把好成本控制的最后一道關(guān)。

　　建設(shè)工程造價(jià)控制越來越為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視，而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有效控制工程造價(jià)的相關(guān)措施，在相關(guān)論文、報(bào)告、專業(yè)書籍中也有很多表述。但是如何將這些措施真正落到實(shí)處才是重中之重，此項(xiàng)工作將任重而道遠(yuǎn)。