我國城鎮(zhèn)住房市場供需現(xiàn)狀分析

內(nèi)容提示：2000—2009 年商品住房平均套均面積為100.87 平方米，考慮住房改革以前建設(shè)的老舊住房套均建設(shè)面積較小，城鎮(zhèn)145億平方米住宅以套均85 平方米計(jì)約合1.7 億套，4.8 億人口按照戶均2.8 人計(jì)算約合1.7 億戶，這意味著到2010 年末我國不包括建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)住房供給率已經(jīng)接近于1，基本實(shí)現(xiàn)一戶一套住房的供給水平。

當(dāng)前，住房市場需求由消費(fèi)性需求、投資投機(jī)性需求共同組成。前者屬于剛性需求，取決于人口和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展條件，決定住房市場的長期趨勢; 后者則以保值增值為目標(biāo)屬于資本市場的派生需求，取決于社會閑置資本存量、利率、匯率等因素，主要影響住房市場的短期波動(dòng)。在此，從基于剛性需要的長期供需關(guān)系和納入資本市場派生需求的短期供求關(guān)系兩方面考察當(dāng)前住房市場關(guān)系。

2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報(bào)告

( 一) 住房建設(shè)加速，基于剛性需要的住房供需關(guān)系由偏緊轉(zhuǎn)向?qū)捤?/span>

本世紀(jì)以來，我國住房建設(shè)加速，城鎮(zhèn)住房供給大幅增長，住房市場基于消費(fèi)性需要的剛性供需關(guān)系由偏緊轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/span>

1. 城鎮(zhèn)住房建設(shè)加速，城鎮(zhèn)住房供給率大幅提高。得力于住房制度改革，本世紀(jì)以來，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)加速，2000—2009 年的10 年間城鎮(zhèn)累計(jì)新建住宅竣工面積達(dá)64 億平方米，年均新增6.4 億平方米。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2005—2010 年新建住宅竣工面積約38 億平方米，假定城鎮(zhèn)老舊住宅拆遷與城鎮(zhèn)擴(kuò)張納入原農(nóng)村和建制鎮(zhèn)住宅面積相等，則至2010 年末，不包括建制鎮(zhèn)的全國城鎮(zhèn)住宅建筑面積大約在145 億平方米左右。2010 年末城鎮(zhèn)人口預(yù)估6.3 億左右，減去1.5 億左右的建制鎮(zhèn)人口，不包括建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鎮(zhèn)人口大約為4.8 億，則城鎮(zhèn)人均建筑面積約30．2 平方米。

2000—2009 年商品住房平均套均面積為100.87 平方米，考慮住房改革以前建設(shè)的老舊住房套均建設(shè)面積較小，城鎮(zhèn)145億平方米住宅以套均85 平方米計(jì)約合1.7 億套，4.8 億人口按照戶均2.8 人計(jì)算約合1.7 億戶，這意味著到2010 年末我國不包括建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)住房供給率已經(jīng)接近于1，基本實(shí)現(xiàn)一戶一套住房的供給水平。

2. 城鎮(zhèn)新增家庭與新建成套住房的供需關(guān)系由偏緊轉(zhuǎn)向?qū)捤?。由于新增住房供給大幅增長，也由于城鎮(zhèn)化速度和人口增長速度有所下降，基于增量分析的城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系也大大改善。2006 年以前，我國城鎮(zhèn)每年新竣工成套住房600 萬套左右，自2007 年開始新竣工成套住房開始大幅增長，2009 年達(dá)789 萬套; 而與此同時(shí)，我國城鎮(zhèn)新增人口卻在2003 年達(dá)到最高峰， 2004 年開始呈現(xiàn)波動(dòng)式下降趨勢，考慮新增家庭不少為單身家庭，即使按照新增家庭戶均1.5人估算，自2008 年城鎮(zhèn)新竣工成套住房數(shù)開始超過新增家庭數(shù)。這意味著基于新增人口和家庭基本居住需要的城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系可能在近年內(nèi)已經(jīng)由供給趨緊轉(zhuǎn)向了寬松。

( 二) 投機(jī)性需求膨脹，消費(fèi)性需求被驅(qū)逐

1. 投機(jī)性需求膨脹，商品住房向多套住房持有投機(jī)客集中。在我國由于居民儲蓄可投資渠道少，民營資本經(jīng)營限制多，隨著經(jīng)濟(jì)增長和居民收入儲蓄增長，社會閑置資本迅速積累，同時(shí)由于人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，外資進(jìn)入壓力增大，這些社會閑置資本和外資為保值增值往往轉(zhuǎn)化為投機(jī)性購房需求。

投機(jī)性購房需求膨脹，導(dǎo)致商品住房不斷向多套住房投機(jī)客集中。我國1998—2009 年的12 年新建住宅中53%以上為商品住宅，而根據(jù)2010 年國家統(tǒng)計(jì)局住戶調(diào)查，我國城鎮(zhèn)擁有商品住房家庭戶比重僅為38%，考慮城鎮(zhèn)家庭戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)中不包含集體戶和農(nóng)民工人口( 2010 年外出農(nóng)民工人數(shù)達(dá)15335萬) ，而集體戶和農(nóng)民工人口幾乎不擁有城鎮(zhèn)商品住房，因此納入集體戶和農(nóng)民工的城鎮(zhèn)總?cè)丝谥袚碛猩唐纷》考彝ト丝诒嚷蕬?yīng)在30%以下甚至更低。這意味著不到30% 左右的城鎮(zhèn)人口占有了50%以上的城鎮(zhèn)住房，商品住房向多套住房持有者集中。

2. 中低收入家庭無力購房，消費(fèi)性需求被驅(qū)逐出購房市場。由于房價(jià)快速增長，導(dǎo)致我國城鎮(zhèn)居民家庭房價(jià)收入比偏高， 2009 年城鎮(zhèn)平均家庭的房價(jià)收入比為9.6，大大高于國際平均水平?？紤]家庭可支配收入的相當(dāng)份額被用于基本消費(fèi)支出，只有剔除基本消費(fèi)支出的收入剩余即儲蓄才可能真正形成住房購買力，因此我們也計(jì)算了家庭的房價(jià)儲蓄比， 2009 年城鎮(zhèn)平均家庭的房價(jià)儲蓄比為33.7，這意味著城鎮(zhèn)家庭平均需要33 年的儲蓄總和才可能購買一套商品住房?？紤]不同收入水平家庭，面臨的房價(jià)儲蓄比存在巨大差距， 2009 年10% 最高收入戶、10% 高收入戶、20% 中等偏上戶、20% 中等收入戶、20%中等偏下戶、10% 低收入戶、10% 最低收入戶的房價(jià)儲蓄比為10.7、20.1、29.1、41.1、62.8、104.3、412，考慮一般家庭儲蓄形成周期在30 年左右，則意味著包括中等收入戶在內(nèi)的60%以上家庭終其一生儲蓄積累也不可能形成有效的住房購買能力。盡管存在按揭形式的購房消費(fèi)信貸，但現(xiàn)有任意形式的住房消費(fèi)信貸均以家庭的收入和還貸能力為實(shí)施依據(jù)，生命周期全部儲蓄積累仍低于購房款的家庭不可能真正有效獲得購房信貸支持。這意味著這些家庭將被迫退出購房市場，既有城鎮(zhèn)家庭將被迫走向租房市場，農(nóng)民工家庭將推遲居住城鎮(zhèn)化進(jìn)程，返回農(nóng)村建房居住。

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