金融大鱷索羅斯：美國商業(yè)地產(chǎn)至少再跌30%

金融危機(jī)的爆發(fā)源頭——美國房地產(chǎn)業(yè)似乎仍無回暖跡象。標(biāo)準(zhǔn)普爾公司3月31日公布的最新報告顯示，美國1月房價同比下滑19%，創(chuàng)歷史最大跌幅。而資深投資人索羅斯日前也對地產(chǎn)前景表示擔(dān)憂，認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)價值“至少跌30%”。

房市復(fù)蘇前景黯淡

標(biāo)普報告顯示，Case-Shiller20個主要城市房價指數(shù)連續(xù)第30個月下滑，刷新了前一個月18.6%的歷史最大跌幅記錄，同時也超過分析人士的普遍預(yù)期。至此，美國房價較2006年峰值時已縮水近30%。接受調(diào)查的20個美國大城市房價均出現(xiàn)下滑，其中以美國亞利桑那州首府菲尼克斯市房價跌幅最大，達(dá)到35%，緊隨其后的是拉斯韋加斯，房價下跌32.6%。

分析人士認(rèn)為，房價下跌的主要原因在于房屋止贖率的不斷上升和購房需求的驟減。數(shù)據(jù)顯示，今年2月美國的房屋止贖率上升29.9%，較1月17.8%的數(shù)值再次大幅增加。據(jù)專家估算，目前全美每440個家庭中就有1個家庭正處于房屋止贖進(jìn)程中。

不斷上升的失業(yè)率和大幅縮水的個人財富，讓消費(fèi)者信心幾乎降至冰點(diǎn)。同樣在3月31日公布數(shù)據(jù)顯示，3月美國消費(fèi)者信心指數(shù)為26.0，僅略高于前1個月的歷史記錄低點(diǎn)，表明消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)前景仍然悲觀。而調(diào)查顯示，目前僅有2%的美國人稱有計劃在未來六個月購房，這也是1982年以來最差的水平。對此，野村證券首席分析師David Resler表示，目前市場人氣仍十分低迷，“大家對支出仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。”

超額的房屋存量將使房價在一段時間內(nèi)保持低水平。巴克萊資本公司分析師邁克爾·梅爾認(rèn)為，目前房價仍存在許多下跌因素，他說“我們認(rèn)為房價可能要到明年下半年才會見底，而房價下跌將繼續(xù)削弱家庭資產(chǎn)負(fù)債表。”

金融大鱷看淡商業(yè)地產(chǎn)

不止是數(shù)據(jù)顯示房市前景黯淡，有關(guān)機(jī)構(gòu)和投資人也表達(dá)了悲觀預(yù)期。28日，素有“金融大鱷”之稱的喬治·索羅斯日前直言，美國商業(yè)地產(chǎn)價格起碼要再跌30%。

“商業(yè)地產(chǎn)價格還沒有貶值到位。”索羅斯在出席華盛頓的一個論壇時表示，“人人心中都有數(shù)，貶值遲早要發(fā)生。最近一些交易已經(jīng)對此有所反映，預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)價格將下跌至少30%。”

目前美國商業(yè)房地產(chǎn)市場總價值約為5萬億美元，較2007年的最高值已下降30%。德意志銀行房地產(chǎn)投資部門2009年初也預(yù)測，今年全美商業(yè)地產(chǎn)總收益將繼續(xù)下降11%。

因融資渠道收縮，近期美國酒店、寫字樓等地產(chǎn)貸款違約率激增，同時大批企業(yè)倒閉裁員導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率上升。據(jù)德意志銀行分析師預(yù)測，貸款違約率到今年底將急升至逾3.5%，2010年則有可能進(jìn)一步增至6%。不動產(chǎn)資本市場顧問公司（Real Capital）也指出，目前約有110億美元的違約商業(yè)地產(chǎn)正等待出售。

大量的貸款違約使得約3000億美元的商業(yè)地產(chǎn)證券市場面臨更大的風(fēng)險，并有可能將美國的養(yǎng)老基金、共同基金和對沖基金等拽入新一輪危機(jī)。德意志銀行分析師警告說，即使是傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場也隨時可能“爆炸”，出現(xiàn)上世紀(jì)90年代以來最大的泡沫危機(jī)。

索羅斯表示，商業(yè)地產(chǎn)市場下滑將給美國銀行業(yè)帶來更大的壓力。他認(rèn)為奧巴馬政府應(yīng)盡快調(diào)整銀行資本，以應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)一步貶值的風(fēng)險，而此前白宮在拯救銀行業(yè)的行動上明顯地“反應(yīng)太慢”。
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