BT項(xiàng)目熱點(diǎn)法律問(wèn)題分析

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　　近一段時(shí)間以來(lái)，多家媒體報(bào)道的數(shù)據(jù)表明，受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，大多數(shù)地方政府財(cái)政預(yù)算收入都遠(yuǎn)低于年初預(yù)期，年底到來(lái)前各地政府面臨著開(kāi)源節(jié)流的巨大壓力。與此同時(shí)，越來(lái)越多的投資人繼續(xù)設(shè)法從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資中尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)、獲取投資回報(bào)的契機(jī)。

　　政府和投資人通過(guò)彼此力量的博弈，在BT項(xiàng)目合作中也出現(xiàn)了一些新問(wèn)題。筆者選取了其中的八大典型問(wèn)題，通過(guò)對(duì)這些典型問(wèn)題的深入分析，以期幫助眾多BT項(xiàng)目投資人對(duì)相關(guān)的政策法律風(fēng)險(xiǎn)可能給項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響給予充分的考慮和重視。

　　一、政企合作模式

　　目前國(guó)內(nèi)政企合作建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的模式主要有墊資承包、BT、BOT、PPP四種模式。

　　就非經(jīng)營(yíng)性的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目而言，政企合作主要以墊資承包模式和BT模式居多。隨著2006年建設(shè)部等四部委《關(guān)于嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目使用帶資承包方式進(jìn)行建設(shè)的通知》的出臺(tái)，政府工程不得以任何方式帶資施工，政府工程墊資承包因而在形式上受到政策限制，BT模式也因能較好解決項(xiàng)目資金問(wèn)題而受到了政企雙方的追棒，“十二五”規(guī)劃的3600萬(wàn)套保障房建設(shè)目標(biāo)更是讓BT項(xiàng)目受到了前所未有的關(guān)注。

　　就經(jīng)營(yíng)性的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目而言，政企合作以BOT模式和PPP模式居多。這兩種模式相比較BT模式而言，多了經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，其中BOT模式由社會(huì)資本投資，投資風(fēng)險(xiǎn)主要由投資企業(yè)承擔(dān);而PPP模式則由社會(huì)資本與政府共同出資，政府和企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為由政府融資平臺(tái)公司與企業(yè)投資人共同出資組建項(xiàng)目公司，共同經(jīng)營(yíng)投資建成的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　有些企業(yè)告訴我，他們感到很困惑，他們與一些政府合作的模式更像是由BT演變而成的模式，不能確定背后到底會(huì)有什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，即使是BT模式本身，目前也沒(méi)有專門的立法，因此，判斷任何一種在BT模式基礎(chǔ)上創(chuàng)新的模式背后的法律風(fēng)險(xiǎn)，分析雙方合作的目的和合作模式背后的法律架構(gòu)和法律適用。從這個(gè)意義上講，政企合作模式的具體名稱不是最重要的，最重要的是其背后的法律關(guān)系，以及基于對(duì)法律關(guān)系的分析、法律風(fēng)險(xiǎn)的判斷，所應(yīng)采取的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)防措施是否到位。

　　二、投資回報(bào)條款

　　當(dāng)下，由于受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，各地政府融資平臺(tái)公司也遇到了從未有過(guò)的經(jīng)濟(jì)壓力。但就融資平臺(tái)公司而言，其本身很可能有著很高的銀行授信，但是由于沒(méi)有項(xiàng)目或者項(xiàng)目條件不成熟，銀行無(wú)法放貸。而有一些大型的建筑企業(yè)出于監(jiān)管層監(jiān)管等原因，不太愿意以設(shè)立項(xiàng)目公司的名義來(lái)投資BT項(xiàng)目，卻假借BT名義，以規(guī)避各地對(duì)于政府工程的程序性監(jiān)管規(guī)定。于是，雙方商議，項(xiàng)目的自有資本金由投資人出借給政府融資平臺(tái)公司，待項(xiàng)目具備貸款條件后，融資平臺(tái)公司再陸續(xù)將資金包括后續(xù)工程款支付給投資人，雙方進(jìn)而約定較高的投資回報(bào)率。

　　在這種情形下，政企合作的模式實(shí)際是：偽BT+拆借資金。對(duì)投資人而言的風(fēng)險(xiǎn)在于，名為BT，實(shí)為借貸、墊資，超出銀行同期貸款利率部分的回報(bào)，又得不到法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)踐中，還有一些投資人在與政府合作協(xié)議中將投資回報(bào)約定為資金占用費(fèi)等利息以外的其他名義。從法律角度講，體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示的是內(nèi)容而非形式。所以，若BT名義背后的實(shí)質(zhì)是企業(yè)之間的資金拆借或是墊資承包，超出銀行同期貸款利率部分的回報(bào)將得不到法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　鑒于此，筆者給投資人的建議是：規(guī)范投資模式，讓投資行為合法化。如若不愿以自行設(shè)立項(xiàng)目公司的方式實(shí)施BT模式，對(duì)于拆借給政府的資金也應(yīng)該以委托貸款等合法方式加以實(shí)施，以避免法律風(fēng)險(xiǎn)，順利獲取預(yù)期投資回報(bào)。另外，對(duì)于墊資工程，為避免超過(guò)同期銀行貸款利率部分的墊資利息無(wú)法得到法律保護(hù)，可以考慮設(shè)定與預(yù)期投資回報(bào)率相當(dāng)?shù)挠馄谶€款違約金責(zé)任，以最大程度降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、BT項(xiàng)目融資方式

　　國(guó)際上的BT項(xiàng)目往往都會(huì)涉及項(xiàng)目融資，但國(guó)內(nèi)除了上市企業(yè)外，非上市企業(yè)通過(guò)BT項(xiàng)目進(jìn)行融資的渠道還很有限。隨著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)企業(yè)涉足BT項(xiàng)目，無(wú)論是從項(xiàng)目的規(guī)模還是自身的投資實(shí)力方面，通過(guò)項(xiàng)目融資解決項(xiàng)目投資建設(shè)所需的資金缺口將是大勢(shì)所趨。對(duì)投資人而言，在轉(zhuǎn)型做BT項(xiàng)目同時(shí)，積極拓寬融資渠道、降低融資成本、提高投資效益，也是轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必修功課之一。

　　目前，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的融資方式主要有銀行貸款、企業(yè)債、中期票據(jù)、信托融資等等。

　　1、銀行貸款包括商業(yè)銀行的貸款、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款和國(guó)際金融組織貸款。其中，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款傾向于選擇一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、保障房等能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策支持的一些重點(diǎn)項(xiàng)目。比如近幾年高速發(fā)展的光伏產(chǎn)業(yè)就獲得了國(guó)開(kāi)行的上千億貸款。國(guó)際金融組織的貸款包括亞行貸款和世行貸款，側(cè)重于提高成員國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，多見(jiàn)于基礎(chǔ)設(shè)施包括能源領(lǐng)域的項(xiàng)目。不同的貸款有其不同的政策性傾向，國(guó)開(kāi)行的貸款相比較傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款有其期限長(zhǎng)、利率低的優(yōu)點(diǎn)，但與融資成本相對(duì)較低對(duì)應(yīng)的是申請(qǐng)條件要求較高，國(guó)際金融組織的貸款更是如此。

　　2、企業(yè)債在固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目里是一種很好的融資方式，一些凈資產(chǎn)體量較大的企業(yè)就可以利用BT項(xiàng)目發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行融資。企業(yè)債的發(fā)行實(shí)行審批制，由國(guó)家發(fā)改委審批。目前國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)出臺(tái)多個(gè)文件為企業(yè)保障房項(xiàng)目融資辟出綠色通道。除了債券累計(jì)發(fā)行總額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%這一條件外，企業(yè)最近三年平均可分配利潤(rùn)還應(yīng)當(dāng)能足以支付債券一年利息，這兩個(gè)條件對(duì)不少財(cái)務(wù)不規(guī)范的企業(yè)在對(duì)外融資時(shí)提出很高的要求。

　　3、中期票據(jù)、短期融資券和私募票據(jù)都是銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的融資工具，實(shí)行的是注冊(cè)制。只要注冊(cè)成為銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的會(huì)員，就可以通過(guò)銀行間市場(chǎng)融資。銀行間市場(chǎng)融資工具沒(méi)有資金用途上的限制。相比較企業(yè)債而言，中期票據(jù)融資的成本相對(duì)更低，但由于銀行間市場(chǎng)的投資人主要是保險(xiǎn)、期貨等機(jī)構(gòu)投資人，他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制更嚴(yán)格，所以對(duì)融資企業(yè)的信用評(píng)級(jí)要求也相對(duì)較高。

　　4、信托融資。最近幾年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)信托和政信合作信托呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢(shì)頭。相比較銀行貸款而言，信托的融資成本較高，但其融資政策更加靈活。所以，在銀根收緊的情況下，信托融資還是受到市場(chǎng)的追棒。但是近一段時(shí)間以來(lái)，信托業(yè)發(fā)生了多起兌付危機(jī)事件，包括安信信托浙江諸暨項(xiàng)目、華澳信托大連實(shí)德項(xiàng)目、中誠(chéng)信托山西礦業(yè)項(xiàng)目等等(出于金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和信托機(jī)構(gòu)自身品牌經(jīng)營(yíng)等因素考慮，目前出現(xiàn)的多起危機(jī)事件大都以提前兌付方式化解了危機(jī))。

　　對(duì)施工企業(yè)而言，無(wú)論是以BT項(xiàng)目投資人的身份進(jìn)行信托融資，還是以BT項(xiàng)目或政府工程施工單位的身份配合政府進(jìn)行信托融資，對(duì)于信托融資的方式和其中隱含的風(fēng)險(xiǎn)均應(yīng)有所了解。實(shí)踐中，不少信托公司要求融資方提供工程總包單位的保證擔(dān)保，而總包單位為了承接工程或者為了推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展為自身收款創(chuàng)造有利條件，在甲方進(jìn)行信托融資時(shí)向信托機(jī)構(gòu)提供還款或者股權(quán)回購(gòu)的連帶保證擔(dān)保。這種情況下，擔(dān)保的施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意識(shí)別項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查項(xiàng)目的債務(wù)狀況，除了顯性債務(wù)外是否還有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目擔(dān)保給自身帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

　　四、政府回購(gòu)擔(dān)保的有效性審查

　　1、政府回購(gòu)擔(dān)保的形式。

　　就政府回購(gòu)擔(dān)保的形式而言，實(shí)踐中有不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保、第三方信用擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保、設(shè)施設(shè)備抵押擔(dān)保、應(yīng)收賬款等債權(quán)質(zhì)押擔(dān)保等等。就BT項(xiàng)目中的人大回購(gòu)決議以及財(cái)政回購(gòu)承諾而言，也有人將其視作政府提供的擔(dān)保。但是筆者認(rèn)為，人大回購(gòu)決議至多是政府提供的償債能力增信措施，性質(zhì)上并不同于《擔(dān)保法》意義上的擔(dān)保。但是，從另外一個(gè)意義上看，人大回購(gòu)決議和財(cái)政回購(gòu)承諾，一方面可以印證BT項(xiàng)目的規(guī)范運(yùn)作，另一方面也使得政府回購(gòu)資金來(lái)源有了財(cái)政預(yù)算列支的保障。所以，對(duì)投資人而言，還是應(yīng)設(shè)法取得該兩份文件。當(dāng)然，我們注意到，個(gè)別地方政府為了追求政績(jī)，出現(xiàn)了盲目建設(shè)、透支財(cái)力的嚴(yán)重現(xiàn)象。這種情形下，對(duì)投資人而言，還應(yīng)爭(zhēng)取要求政府提供其他有效擔(dān)保，以保障自身的合法權(quán)益。

　　2、確保取得有效的政府回購(gòu)擔(dān)保。

　　與此同時(shí)，需要引起注意的是，不同的擔(dān)保方式有著不同的生效要件。比如劃撥地的土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)征得當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局的批準(zhǔn)，法律規(guī)定批準(zhǔn)生效的，在經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后設(shè)立抵押權(quán)。另外就是登記的問(wèn)題，土地使用權(quán)及廠房抵押、在建工程抵押、還有荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等等，這些都屬于登記生效，不登記不能設(shè)立抵押權(quán)。還有一些是屬于合同生效即可設(shè)定抵押權(quán)，但是不登記不能對(duì)抗第三人，比如交通運(yùn)輸工具、正在建造的船舶、航空器等。在質(zhì)權(quán)設(shè)立方面，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀淖缘怯洉r(shí)質(zhì)權(quán)設(shè)立，比如股權(quán)質(zhì)押、知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押，其他未規(guī)定登記設(shè)立質(zhì)權(quán)的，自相應(yīng)動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利憑證交付時(shí)設(shè)立質(zhì)權(quán)。

　　3、慎重看待政府給予投資人的優(yōu)惠政策承諾。

　　有企業(yè)問(wèn)起，如何看待政府對(duì)BT投資人的優(yōu)惠政策承諾?這個(gè)問(wèn)題可以從幾個(gè)方面來(lái)理解。一是企業(yè)不應(yīng)輕信政府關(guān)于優(yōu)惠政策的口頭承諾，應(yīng)當(dāng)要求政府出具書面的優(yōu)惠承諾或相關(guān)政府文件。二是承諾主體應(yīng)取得有效授權(quán)，實(shí)踐中，部分政府下屬職能部門為了招商引資，幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)拍拍腦袋就可能會(huì)給投資人優(yōu)惠政策許諾。投資人需要理性判斷承諾人有無(wú)承諾資格，包括后續(xù)的落實(shí)能力。三是基于這些承諾，企業(yè)要想辦法去落實(shí)。優(yōu)惠政策有期限規(guī)定的要想辦法在規(guī)定期限內(nèi)促成，以便更好地實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。通常來(lái)講，從政府能給予企業(yè)的優(yōu)惠政策范圍來(lái)看，無(wú)外乎是稅費(fèi)減免、土地出讓價(jià)格優(yōu)惠等。企業(yè)要設(shè)法在后續(xù)投資過(guò)程中盡早讓政府兌現(xiàn)其承諾。

　　五、BT項(xiàng)目動(dòng)拆遷問(wèn)題應(yīng)對(duì)

　　BT項(xiàng)目中碰到動(dòng)拆遷是司空見(jiàn)慣的。對(duì)于投資人而言，主要應(yīng)注意下列問(wèn)題。

　　1、通過(guò)積極參與對(duì)動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)商確定、費(fèi)用承擔(dān)、費(fèi)用監(jiān)管等方式，督促政府及時(shí)推進(jìn)項(xiàng)目的動(dòng)拆遷。

　　企業(yè)投資費(fèi)用中若有部分系用于動(dòng)拆遷的，應(yīng)注意規(guī)定具體的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以作為將來(lái)投資人與政府就其實(shí)際承擔(dān)的動(dòng)拆遷費(fèi)用結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)。投資人還應(yīng)與政府約定其所承擔(dān)的拆遷費(fèi)用的上限，超過(guò)部分由政府承擔(dān)，并且應(yīng)就拆遷費(fèi)用設(shè)置專戶，設(shè)法確保?？顚Ｓ?。此外，投資人還應(yīng)關(guān)注政府最終確定的安置補(bǔ)償方案，對(duì)補(bǔ)償方案的真實(shí)性和有效性進(jìn)行審查、關(guān)注，通過(guò)督促政府及時(shí)支付補(bǔ)償、完成拆遷，確保投資人能按計(jì)劃進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，以期實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資回報(bào)。

　　2、通過(guò)將投資進(jìn)度與動(dòng)拆遷進(jìn)度相掛鉤的方式控制自身投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　動(dòng)拆遷進(jìn)度不僅關(guān)系到項(xiàng)目進(jìn)度，還關(guān)系到投資人的成本控制、甚至投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。所以，投資人還應(yīng)將投資進(jìn)度與動(dòng)拆遷進(jìn)度掛鉤，將投資進(jìn)度與投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)相掛鉤，動(dòng)遷一塊、開(kāi)發(fā)一塊、出讓一塊、回收一塊，然后再進(jìn)行下一輪投資開(kāi)發(fā)。期間，政府若有違約情形，投資人一方面可以要求政府按約承擔(dān)違約責(zé)任;與此同時(shí)，投資人也有權(quán)暫停投資，依法要求對(duì)方提供相應(yīng)擔(dān)保或消除違約情形，對(duì)方未消除違約情形也未提供擔(dān)保的，投資人有權(quán)終止投資。如此循環(huán)開(kāi)發(fā)，投資人才能更有效地控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　六、保障房BT項(xiàng)目注意要點(diǎn)

　　BT模式目前在保障房項(xiàng)目中運(yùn)用案例較多。投資人需要注意的主要法律風(fēng)險(xiǎn)有以下方面。

　　1、防范保障房項(xiàng)目回購(gòu)資金來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于購(gòu)置型保障房而言，老百姓支付的購(gòu)房款是BT項(xiàng)目回購(gòu)資金的主要來(lái)源。投資人需要關(guān)注的是政府如何確保購(gòu)房款及時(shí)收回，以及?？顚Ｓ糜谕顿Y人的回購(gòu)款的支付。

　　實(shí)踐中，個(gè)別政府由于經(jīng)驗(yàn)和措施的不到位，導(dǎo)致老百姓拿了房號(hào)占了安置指標(biāo)，卻不愿或無(wú)力支付房款(根本原因往往是政府之前支付的補(bǔ)償款已被其挪作他用)，這種情形下，政府需要另外籌集資金，以支付投資人的回購(gòu)款。也有一些政府盲目建設(shè)，將回購(gòu)款支付來(lái)源寄希望于拆遷開(kāi)發(fā)地塊的出讓金。一旦土地出讓進(jìn)展不如預(yù)期，投資人將遭受政府不能及時(shí)支付回購(gòu)款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、防范保障房項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于社會(huì)資本的投資人而言，保障房BT項(xiàng)目融資還會(huì)遇到發(fā)行政策上的障礙。以企業(yè)債發(fā)行審批規(guī)定為例，企業(yè)債要求擬發(fā)債項(xiàng)目的“四證”均應(yīng)在發(fā)行人名下，即土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和環(huán)境影響報(bào)告書載明的建設(shè)單位均為發(fā)行人。但實(shí)踐中為了避免國(guó)有資產(chǎn)流失及過(guò)高的稅賦承擔(dān)，土地使用權(quán)一般不流轉(zhuǎn)至社會(huì)資本投資人名下。所以，單單土地使用權(quán)證問(wèn)題就將BT項(xiàng)目投資人擋在了資本市場(chǎng)門外。這種情況下，投資人應(yīng)當(dāng)事先事中及時(shí)與政府溝通，取得政府的配合，設(shè)法讓其為投資人創(chuàng)造融資的便利條件。

　　3、積極設(shè)法取得政府對(duì)于保障房項(xiàng)目融資的配合。

　　為了滿足資本市場(chǎng)的融資要求，投資人除了在形式上需要政府給予各種配合外，在融資擔(dān)保上，也需要政府的配合。筆者研究各地有關(guān)BT的規(guī)定發(fā)現(xiàn)，很多地方政府都規(guī)定，投資人不得以項(xiàng)目本身對(duì)外融資。所以，實(shí)踐中對(duì)于項(xiàng)目本身用地(業(yè)主單位名下的劃撥地)的抵押擔(dān)保以及BT項(xiàng)目回購(gòu)債權(quán)質(zhì)押擔(dān)保等擔(dān)保形式，都將取決于政府給予的具體配合，否則同樣會(huì)遭遇融資障礙。

　　七、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)BT項(xiàng)目注意要點(diǎn)

　　一級(jí)土地開(kāi)發(fā)BT項(xiàng)目的回購(gòu)資金來(lái)源基本上都依賴于將來(lái)的土地出讓收入。所以相比較其他類型的項(xiàng)目，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)BT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)更為直接。考慮到目前國(guó)內(nèi)在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)方面的政策規(guī)定并不完善，投資人更應(yīng)注重相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　1、首先應(yīng)當(dāng)審查項(xiàng)目的合法性。

　　(1)項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

　　部分地方政府出于政績(jī)考慮，急于進(jìn)行城市建設(shè)，可能在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)下來(lái)的情況下，就委托授權(quán)BT項(xiàng)目投資人開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還已發(fā)生開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本，BT項(xiàng)目投資人將面臨前期投資無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目正式開(kāi)工前，應(yīng)先對(duì)項(xiàng)目是否符合城市及土地利用的總體規(guī)劃進(jìn)行審查。

　　(2)審查立項(xiàng)文件及相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性。

　　與政府簽訂《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與特許權(quán)經(jīng)營(yíng)協(xié)議》之前，BT項(xiàng)目投資人應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)由審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形等等。

　　實(shí)踐中存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)卻只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽發(fā)批文的情形。在此種情形下，BT項(xiàng)目投資人須立即要求地方政府補(bǔ)充并完善相關(guān)的立項(xiàng)批文。BT項(xiàng)目投資人還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件的合法性等等。

　　2、簽訂完善的《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與特許權(quán)經(jīng)營(yíng)協(xié)議》。

　　簽訂一份內(nèi)容完善的《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與特許權(quán)經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，能夠有效防范BT模式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。筆者建議，簽訂《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與特許權(quán)經(jīng)營(yíng)協(xié)議》時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：

　　(1)約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作的責(zé)任由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)。

　　在目前國(guó)情下，對(duì)于BT項(xiàng)目投資人來(lái)說(shuō)，很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。因此，可約定由政府承擔(dān)拆遷安置補(bǔ)償工作，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。以政府信譽(yù)為保障，一方面可以盡可能通過(guò)完善相關(guān)政策機(jī)制，保障被拆遷人的利益;另一方面可協(xié)助BT投資人解決“釘子戶”等征地拆遷難問(wèn)題，有助于開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)進(jìn)程。

　　(2)明確土地開(kāi)發(fā)成本的組成。

　　土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同重要條款之一，BT項(xiàng)目投資人訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，BT項(xiàng)目投資人應(yīng)將就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意的是，BT項(xiàng)目投資人計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若BT項(xiàng)目投資人的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，BT項(xiàng)目投資人將不得不自行承擔(dān)該費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于BT項(xiàng)目投資人預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使BT項(xiàng)目投資人有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。

　　(3)約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力，可與政府優(yōu)惠政策落實(shí)相掛鉤。

　　對(duì)于BT項(xiàng)目投資人來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低。因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式。即，將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　若政府有相關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)將優(yōu)惠承諾在合同中予以明確，并設(shè)定將投資節(jié)點(diǎn)與優(yōu)惠政策落實(shí)相掛鉤的條款。每完成前一地塊的投資，政府應(yīng)落實(shí)相應(yīng)的優(yōu)惠政策;若政府不能履約，BT投資人可中止BT合同的履行，直至解除BT合同。

　　(4)約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任。

　　我國(guó)以BT模式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)都處于試點(diǎn)探索階段，尚未有專門的法律法規(guī)對(duì)此予以明確規(guī)定。與此同時(shí)，近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策較多，對(duì)土地市場(chǎng)也產(chǎn)生了較大影響。因此，BT項(xiàng)目投資人需要對(duì)政策法律風(fēng)險(xiǎn)可能給項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響給予充分的考慮和重視。

　　政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)BT項(xiàng)目投資人來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于此類風(fēng)險(xiǎn)，BT項(xiàng)目投資人可在協(xié)議中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)。這一情況下，須明確約定政策變化時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益的方式。

　　八、爭(zhēng)議解決方式

　　1、投資人應(yīng)依法爭(zhēng)取更有利的訴訟法院地點(diǎn)以降低解決投資爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前慣常見(jiàn)到的爭(zhēng)議解決方式是由項(xiàng)目所在地人民法院或者由甲方所在地法院管轄。BT項(xiàng)目本身的特點(diǎn)決定，無(wú)論是項(xiàng)目所在地還是甲方所在地，都是當(dāng)?shù)卣诘?，在目前司法未能?shí)現(xiàn)完全獨(dú)立的背景下，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，投資人通過(guò)當(dāng)?shù)胤ㄔ簩で缶葷?jì)很可能會(huì)遇到較大的阻力。換言之，投資人解決爭(zhēng)議的成本相對(duì)更高。

　　而結(jié)合《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，BT合同性質(zhì)上屬于普通的民事合同，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。根據(jù)《民事訴訟法》第三十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以協(xié)議選擇原告住所地、被告住所地、合同履行地、合同簽訂地和標(biāo)的物所在地(或新民事訴訟法規(guī)定的其他與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn))人民法院作為爭(zhēng)議管轄地點(diǎn)。相比較傳統(tǒng)的承包項(xiàng)目而言，BT模式下企業(yè)是以投資人的身份投資承建BT項(xiàng)目，在合同談判地位上更為主動(dòng)，所以投資人應(yīng)當(dāng)依法積極爭(zhēng)取有利的訴訟管轄地，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、除了訴訟方式外，投資人還可選擇國(guó)際性權(quán)威仲裁機(jī)構(gòu)作為解決爭(zhēng)議的裁判機(jī)構(gòu)。

　　考慮到BT模式在司法實(shí)踐中尚屬新鮮事物，國(guó)內(nèi)又暫無(wú)專門的BT立法，無(wú)論是從法律適用方面還是從在先的既判案例，對(duì)審判人員來(lái)講，審理BT項(xiàng)目投資爭(zhēng)議將會(huì)面臨較大的挑戰(zhàn)，且目前司法實(shí)踐中已經(jīng)存在將BT合同簡(jiǎn)單定性為建設(shè)工程施工合同的案例。

　　從起源來(lái)講，BT模式發(fā)源于國(guó)外，在國(guó)際上已經(jīng)有著成熟的實(shí)踐運(yùn)用。所以，就BT項(xiàng)目的爭(zhēng)議解決，也可考慮選擇國(guó)際性仲裁機(jī)構(gòu)，通過(guò)國(guó)際仲裁員對(duì)BT模式的理解認(rèn)知，獲得裁判機(jī)構(gòu)對(duì)投資人應(yīng)有的投資權(quán)益的保護(hù)。國(guó)內(nèi)不少大型BT項(xiàng)目都選擇了中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)(CIETAC)仲裁，一定程度上也反映了市場(chǎng)對(duì)國(guó)際仲裁機(jī)構(gòu)的公正和專業(yè)水平的認(rèn)可。