陳倍麟：商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)的時(shí)代邁向運(yùn)營(yíng)的時(shí)代

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克而瑞商業(yè)地產(chǎn) 陳倍麟

現(xiàn)為克而瑞咨詢中心副總經(jīng)理，是上海市注冊(cè)咨詢專家、上海市注冊(cè)咨詢師、中國(guó)注冊(cè)高級(jí)商務(wù)策劃師、國(guó)際商務(wù)策劃師。原全國(guó)第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會(huì)的董事、豫園商場(chǎng)股份有限公司副總經(jīng)理、豫園商城小商品公司創(chuàng)始人，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽(yù)為“扭虧專家”、上海鑫勝企業(yè)發(fā)展咨詢有限公司總經(jīng)理。擁有30年商業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理，15年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃經(jīng)歷。她深諳市場(chǎng)需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準(zhǔn)確地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)。在全國(guó)性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過(guò)大量學(xué)術(shù)論文，出版過(guò)兩本商業(yè)地產(chǎn)的專著《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位與建筑設(shè)計(jì)》、《商業(yè)地產(chǎn)主力店選址標(biāo)準(zhǔn)及場(chǎng)所建筑要求》。

克而瑞商業(yè)地產(chǎn)

克而瑞(中國(guó))是EJU核心企業(yè)，以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托的房地產(chǎn)咨詢及信息服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，是中國(guó)最大的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商?？硕?中國(guó))機(jī)構(gòu)遍布中國(guó)52個(gè)城市，信覆蓋達(dá)到108個(gè)城市，擁有信 息、研究、咨詢、技術(shù)等各類人員2,000多名，為中國(guó)超過(guò)5,000家房地產(chǎn)企業(yè)提供最專業(yè)的信息綜合服務(wù)。易居中國(guó)合并整合中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)成立EJU，克而瑞(中國(guó))成為EJU八大子品牌成員之一。

Q：您是做項(xiàng)目咨詢工作的，您之前有接觸過(guò)哪些城市綜合體項(xiàng)目，您怎樣看待當(dāng)下的現(xiàn)狀?

陳倍麟：我做過(guò)15年的商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃，接觸過(guò)非常多的城市綜合體項(xiàng)目(但是國(guó)內(nèi)稱得上與國(guó)際接軌的城市綜合體項(xiàng)目很少)，我做過(guò)很多案例分析，包括各類購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、街區(qū)式商業(yè)、鄰里中心、商務(wù)商業(yè)、奧特萊斯等。之前在城隍廟豫園商城小商品公司擔(dān)任總經(jīng)理時(shí)，參與過(guò)整條街拆落地建設(shè)，在悅賓商都時(shí)也曾站在使用者角度對(duì)商場(chǎng)的建筑做過(guò)些改造。

城市綜合體的發(fā)展需要開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，能夠物業(yè)自持，能夠利用資源創(chuàng)新環(huán)境，能不斷創(chuàng)新休閑體驗(yàn)的消費(fèi)業(yè)態(tài)。保持都市型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)業(yè)種組合、擴(kuò)大娛樂(lè)體驗(yàn)的功能。

從國(guó)際意義上講，人均GDP要達(dá)到4400美元、城市化率達(dá)到70%，才到達(dá)發(fā)展城市綜合體的階段，但是目前在國(guó)內(nèi)很難用GDP來(lái)判斷，GDP在中囯虛假成分多，因此要看城市化率。當(dāng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)沒(méi)有發(fā)展到一定程度、消費(fèi)力水平不足以支撐品牌、品位消費(fèi)時(shí)，是不能開(kāi)發(fā)與國(guó)際接軌的真正意義上的城市綜合體的。

Q：貴公司之前參與過(guò)哪些城市綜合體項(xiàng)目，您對(duì)未來(lái)城市綜合體的發(fā)展是怎樣看的?

陳倍麟：我們?cè)?013年初時(shí)完成了西安木塔寨公園城市綜合體項(xiàng)目的定位策劃服務(wù)的(它是符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的綜合體項(xiàng)目)。這個(gè)項(xiàng)目在公園旁邊配套住宅、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)街及購(gòu)物中心，是一個(gè)相對(duì)完整的城市綜合體項(xiàng)目。 如余姚市的人均GDP已經(jīng)達(dá)到14500美元，但城市化率才22.8%，這顯然沒(méi)有達(dá)到發(fā)展城市綜合體的商業(yè)階段。而對(duì)于城市綜合體發(fā)展來(lái)講，一定要按照國(guó)際指標(biāo)來(lái)進(jìn)行，需要達(dá)到這種消費(fèi)需求，才能合理滿足綜合消費(fèi)，品牌消費(fèi)以及品位消費(fèi)。另外，城市等級(jí)及人口分布也有一定的關(guān)聯(lián)。

Q：您認(rèn)為什么才是好的城市綜合體，需要具備哪些要素?

陳倍麟：從國(guó)際意義上來(lái)講，城市綜合體要具備六大元素，包括：公寓、酒店、寫(xiě)字樓、公園及停車場(chǎng)、購(gòu)物中心、會(huì)展中心及會(huì)所。從這些方面來(lái)看，國(guó)內(nèi)的西安木塔寨公園，上海嘉里中心，上海新天地，大連鉆石灣，大連金石灘等城市綜合體項(xiàng)目基本具備這些元素。國(guó)外的綜合體項(xiàng)目，如：日本的六本木，東京中城等等發(fā)展的也很全面。

Q：現(xiàn)在建筑行業(yè)及地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境都不是很好，您對(duì)當(dāng)下的現(xiàn)狀有什么樣的看法?

陳倍麟：大環(huán)境不好有一部分原因來(lái)自開(kāi)發(fā)量，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從開(kāi)發(fā)的時(shí)代邁向運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，大面積開(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在是供大于求的狀態(tài)，未來(lái)這方面是一定需要得到改善與平衡的。

Q：您覺(jué)得本次金綜獎(jiǎng)的獲獎(jiǎng)項(xiàng)目應(yīng)具備哪些素質(zhì)?

陳倍麟：陳倍麟：第一，建筑一定要具有地標(biāo)意義;第二，購(gòu)物中心應(yīng)是自持經(jīng)營(yíng)的，如上海嘉里中心;第三、建筑物業(yè)要有現(xiàn)代的材質(zhì)、合理的建筑動(dòng)線;第四，建筑設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)都應(yīng)有完整配套，如環(huán)貿(mào)iapm商場(chǎng);第五，出樣方式要現(xiàn)代，如淮海路百盛的改造，良好的通透性，合理的功能布局;第六，硬件設(shè)施要完備且合理，如新世界大丸百貨;第七，文化藝術(shù)要結(jié)合，形成良好的氛圍，如k11。