束拉：BIM技術與房地產開發(fā)流程的中國現(xiàn)狀

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誠如大家所知，BIM技術在建筑行業(yè)的使用主要集中在實施階段，特別是設計和施工，還有許多人只是單純地把BIM當做一種工具，認為它跟別的二維、三維設計工具沒什么特大區(qū)別，有的用來做模擬檢測，有的用來做管線碰撞檢測，但實際上BIM平臺可以提供的信息和數(shù)據(jù)非?？捎^，而且還在不斷擴大。我將從房地產開發(fā)流程方面講講BIM的未來應用前景。

對于房地產商而言，從前期策劃到參與投標，再到拿到地塊需要一個過程，要使項目能順利中標，在前期策劃階段可以先用BIM模擬出地塊的紅線信息和周圍環(huán)境信息，甚至開發(fā)之后的情況，由此來協(xié)助房地產商做出決策：投還是不投，投資多少。現(xiàn)在，有的大型房地產商已經把產業(yè)鏈從開發(fā)階段擴大到使用階段，自己持有部分產權，把經營模式轉為持有、租賃，通過收取租金來維持企業(yè)發(fā)展。而他們管理的房子越多，物業(yè)管理的投入也越多，加之物業(yè)智能化管理的要求不斷提高，BIM的應用也將更為廣泛?？梢钥吹?，BIM技術除了在設計領域的應用外，也在往房地產的上游和下游延伸。

當房地產商決定拿地，它必須通過銀行融資，幾乎沒有哪一家房地產商能夠完全用自有資金把一塊地拿下，他們有還款壓力，此其一；其二，在多大的范圍內開發(fā)這個地塊才能創(chuàng)造最大收益也值得考慮。因此，項目策劃必須慎之又慎，BIM剛好可以協(xié)助房地產商全面衡量項目的前景。需要指出的是：建立BIM模型時一定要考慮到各種價格信息，建筑越復雜，設計建模的過程也越困難，但調整起來卻非常迅速。比如要調整柱網，只需要在柱網信息欄里輸入新數(shù)據(jù)，就能修改所有的柱網和柱距信息，而且價格信息也會隨著自動調整，可見，BIM的效率主要體現(xiàn)在后期調整中，這給房地產商帶來了便利，也給建筑師提出了更高的要求，以往建筑師在做設計時腦子里沒有價格概念，這是一種缺失，可以借助BIM彌補。

對施工單位來說，按照以往的經驗，設計公司只要把圖紙交給開發(fā)商，他們的工作就算結束了，使用BIM之后，如果只提交一個BIM的圖，是不會得到認可的，必須同時提交一份指示圖，施工單位才能根據(jù)這些圖紙進行深入開發(fā)。而因為人工費是定額價的3倍，已經遠遠超出定額配給，如果按定額做，沒有一家建筑公司可以蓋出一棟樓，因此，只能通過減少浪費的方式降低施工成本。根據(jù)我們的測算，以往要蓋一棟樓，大概有30%的資源是被浪費的，現(xiàn)在通過BIM技術可以避免因施工失誤造成的浪費。另外，BIM給施工單位提供了索賠的依據(jù)。根據(jù)我國相關規(guī)定，在施工過程中，施工單位不能擅自修改設計圖，如果因為設計失誤導致施工出現(xiàn)問題，只能由原設計單位修改圖紙，一旦設計單位在BIM系統(tǒng)中修改成立，施工單位就可以向業(yè)主索賠。

設備階段比較復雜，可選用的軟件也較少，使用BIM，一方面可以防止信息的丟失，同時也可以通過多種途徑對數(shù)據(jù)進行打包，方便業(yè)主選擇調閱?？梢?，使用BIM可以解決很多問題。

隨著我國對節(jié)能、消防、抗震等一系列問題的要求越來越高，對公共建筑結構分析也在增多，BIM可以搭起這種信息平臺，同時能滿足對光照、聲學、能源消耗、協(xié)同工作等內容的分析。

目前，BIM軟件市場被四家國外公司壟斷著，其中Autodesk是領軍企業(yè)，Bentley、Dassault、Nemetschek等公司也針對建模和設計階段研發(fā)了多種核心軟件，由于我國的規(guī)范限制，這些軟件的本土化還需要一段時間。目前國內使用較多的軟件為PKPM，而如何將PKPM和Revit、Autodesk等結合起來制定統(tǒng)一的接口，還需各方努力。

現(xiàn)實情況是，業(yè)主做決策只能依靠一般的3D軟件，設計用Revit，施工用魯班，而到了運營階段，則沒有一款可選用的軟件，BIM成了最佳的選擇。在現(xiàn)代信息化時代，BIM不僅僅是某一方面的使用工具，它是一個平臺，一個管理過程，可以全方位滿足業(yè)主的要求。當前我們缺少的是可以熟練使用BIM的人才和統(tǒng)一軟件接口的規(guī)范。