任志強(qiáng)：房地產(chǎn)稅目前也就是說說

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任志強(qiáng)

任志強(qiáng)：房地產(chǎn)稅應(yīng)該說在上個(gè)世紀(jì)30年代中國就開始有了，在上海的租界地區(qū)就已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)了這樣一種稅種，上海公共社區(qū)比別的地方好，主要就是因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)稅，1948、49年解放了，所以以后就沒法收費(fèi)了，一直到了50年代，雖然有這個(gè)說法，主要是收商業(yè)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)稅，然后一直延續(xù)到房地產(chǎn)稅管理辦法也提出對住宅不收。

其實(shí)房地產(chǎn)稅主要兩種，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)稅只要和房地產(chǎn)相關(guān)的都叫房地產(chǎn)稅，另外是和保有環(huán)節(jié)的稅也都叫房地產(chǎn)稅。我們現(xiàn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)大概有四大稅，保有環(huán)節(jié)也有幾個(gè)稅，所以在中國，現(xiàn)在不是沒有房地產(chǎn)稅，而是沒有單獨(dú)叫房地產(chǎn)稅的稅，這次稅制改革是把過去的流轉(zhuǎn)稅和保有稅兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅進(jìn)行一些調(diào)整，比如說流轉(zhuǎn)過程中的從房地產(chǎn)開發(fā)來說，就有一個(gè)說法，就叫營改增，怎么改，現(xiàn)在還不知道，傳說中有人說今年要實(shí)行，可是也有人說財(cái)政部長說沒有時(shí)間表，不知道什么時(shí)候，搞不清楚。其中最大的一個(gè)問題就是如果營業(yè)稅改增值稅有一個(gè)什么東西可以抵扣，地產(chǎn)稅，可能地方政府得出點(diǎn)稅，然后才能說他是給我們一個(gè)稅票，然后我們才能說房地產(chǎn)開發(fā)商作為一個(gè)成本抵扣了，但是地方政府會(huì)出這個(gè)錢嗎?如果不出的話，不能抵扣，這部分都得上稅，就是兩個(gè)增值稅怎么處理，還有一個(gè)增值稅是房地產(chǎn)的收入的增值稅，這兩個(gè)營改增以后怎么辦，不知道，所以還有一大堆問題沒法解決，所以短期出不來。

第二個(gè)是保有環(huán)節(jié)的稅，保有環(huán)節(jié)稅，我們叫原來的商業(yè)辦公等等已經(jīng)在繳納，但這個(gè)繳納和國際繳納的方法是不一樣的，比如說按租金的百分之多少提取，就是原來暫行辦法的兩種辦法。還有一些免征的，比如學(xué)校免征、住宅是免征的，然后我們中間又有一個(gè)過程就是上海和重慶兩個(gè)地方實(shí)行了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，認(rèn)真的人會(huì)注意到，這個(gè)房地產(chǎn)稅的法沒有上位法，沒有依據(jù)哪條法律進(jìn)行房產(chǎn)稅收稅的法，依據(jù)的是國務(wù)院會(huì)要，如果通過立法法來說，就是違法的，過去就只有條例，所以沒法延用條例，如果就用國務(wù)院會(huì)議的紀(jì)要，會(huì)議精神來實(shí)行兩個(gè)試點(diǎn)。這兩個(gè)試點(diǎn)，現(xiàn)在情況怎么樣呢?上海大概兩三個(gè)億的收入，乘10倍有就是二十多個(gè)億，三十億個(gè)樣子，還不如賣一塊地的錢多，所以他們不想把它變成正式的稅種。成本多少?據(jù)房產(chǎn)局說大概收稅成本和稅差不多，還有存量部門，我們按照上海方法推論，重慶收的稅還不如收稅成本，就是虧的，不到兩個(gè)億，要把存量先調(diào)查半年，調(diào)查完了以后，房子很長時(shí)間沒有人住，納稅成本很高，重慶也沒有從收房地產(chǎn)稅中獲得任何收益。

另外一種說法就是說，期望通過房地產(chǎn)稅改變地方政府賣地沖動(dòng)，我覺得是不可能的，房地產(chǎn)稅，就是按正規(guī)的房地產(chǎn)稅，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅來說，幾個(gè)大的聯(lián)邦政府的在地方稅中大概占百分之百，如果納入到國家稅收中，平均下來就七點(diǎn)多，最高的13多，從發(fā)展中國家轉(zhuǎn)型過程中平均下來，他所占的比例并沒有那么高，中國現(xiàn)在這四種稅或者五六種稅加起來大體占到國家稅收的11%到13%，也就這么一個(gè)水平。過去高的時(shí)候，占到17到18，現(xiàn)在大概就11點(diǎn)多，土地收入占多少?占地方財(cái)政收入高的時(shí)候占到78%，即使按國家慣例來說，把房地產(chǎn)稅都收了，能不能頂過地方財(cái)政的賣地沖動(dòng)?頂不了，一點(diǎn)用沒有，我覺得在現(xiàn)有的條件下加稅，原來的方案還包括要減免，土地使用稅等等，還有一兩個(gè)稅種，這里面一沖完以后，所占的比重就更低了。

因此用一種理論說，用保有環(huán)節(jié)的稅來解決替代我們現(xiàn)有的土地出讓金的說法是沒算過帳的說法，基本上是不可能的。那么法理上還有什么問題呢?一個(gè)是三種土地，比如農(nóng)村的劃撥出讓，如果要實(shí)行房地產(chǎn)稅這三種土地是不是同時(shí)實(shí)行房地產(chǎn)稅?沒說，如果不同時(shí)實(shí)行，農(nóng)村的建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，是不是房子不稅收，別的地方收稅，劃撥而又不收稅，如果對原有的稅收不減只加，等于在現(xiàn)有的條件上加重消費(fèi)者的稅費(fèi)，這更不合理。國外收的理論基礎(chǔ)有一條，就是當(dāng)貨幣資金轉(zhuǎn)為實(shí)物資產(chǎn)的時(shí)候是免稅的，所以我們查查現(xiàn)在收房地產(chǎn)稅的國家，把現(xiàn)金收入變成房地產(chǎn)實(shí)物的時(shí)候都要減稅環(huán)節(jié)，他用利息沖擊個(gè)人所得稅，我給你形成的時(shí)候是減稅，讓你更方便的解決居住問題，但形成財(cái)產(chǎn)以后，你這個(gè)財(cái)產(chǎn)過去是沒交稅的，現(xiàn)在要求你交稅，現(xiàn)在不是，買房子之前先把稅交了，把納稅后的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)，收這個(gè)稅就是強(qiáng)盜。像美國都是按市場計(jì)價(jià)，最高是6%，有一個(gè)計(jì)算方式，中國比較麻煩，劃撥土地，有一部分老房子，房改房，土地價(jià)值不一樣，最后形成土地價(jià)值在房價(jià)中的比重不一樣，這一部分是租金，算不算稅也挺麻煩，我個(gè)人覺得到目前為止，房地產(chǎn)稅也就是說說，至少今年稅務(wù)總局的立法中，沒有這個(gè)計(jì)劃。

雖然有些人在說，就是賈康先生，今年怎么把立法出來，我們查了一下，稅務(wù)總局的計(jì)劃中，今年沒有把房地產(chǎn)稅作為立法計(jì)劃，我很希望我們清華大學(xué)公共管理學(xué)院能夠出一套東西，最好證明的結(jié)果是根本就不能收，或者收不上來這個(gè)稅。尤其是這種稅根本不可能替代土地出讓金的問題，和解決地方的困難問題，這是你們研究后的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)論。