張金峰：石家莊商業(yè)地產(chǎn)局部區(qū)域過(guò)量 發(fā)展不平衡

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惹目地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理 張金峰

商業(yè)是一個(gè)城市的標(biāo)志。隨著石家莊經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，石家莊不斷有城市綜合體、購(gòu)物中心等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目崛起。針對(duì)石家莊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、商圈格局等情況，惹目地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理張金峰表示了自己的看法。

石家莊商業(yè)地產(chǎn)局部區(qū)域過(guò)量，發(fā)展不平衡

Q：近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在省會(huì)石家莊風(fēng)生水起，從北國(guó)商城、贏商網(wǎng)勒泰中心、樂(lè)匯城、懷特商業(yè)廣場(chǎng)到萬(wàn)達(dá)(專題閱讀)廣場(chǎng)海悅天地等等，省會(huì)商業(yè)綜合體可謂遍地開(kāi)花。大量的集寫(xiě)字樓、商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)等于一體的“都市型綜合體”亮相，為市民提供了舒適、方便、快捷空間的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)是否也存在飽和、過(guò)剩的情況呢?

張金峰：首先來(lái)講，石家莊的商業(yè)綜合體不是過(guò)剩，而是同質(zhì)化比較嚴(yán)重，基本上都是吃喝玩樂(lè)購(gòu)(專題閱讀)的簡(jiǎn)單拼湊，沒(méi)有什么太大特色的東西，沒(méi)有和城市旅游、城市特殊記憶相結(jié)合推出一些特色的主題消費(fèi)。

其次，石家莊的商業(yè)地產(chǎn)屬于局部區(qū)域非常過(guò)量，分配不是很均衡。在老城區(qū)，也就是建設(shè)大街到中華大街沿中山路兩側(cè)我們有大量的商業(yè)項(xiàng)目，但是像開(kāi)發(fā)區(qū)、新華區(qū)的西北區(qū)、橋西區(qū)的東南區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)的東北區(qū)、裕華區(qū)的東南區(qū)發(fā)展的還不是很好，相對(duì)于主市區(qū)來(lái)講發(fā)展的還比較緩慢。隨著城市發(fā)展的進(jìn)度加大，向三環(huán)甚至三環(huán)外發(fā)展，所有的商業(yè)綜合體都聚集在市中心，就會(huì)造成城市的城市病出現(xiàn)，一方面是飽和，另一方面就是發(fā)展不平衡。

尋求差異化，打造南三條商業(yè)特色旅游綜合體

Q：“南有義烏，北有南三條”，商品批發(fā)似乎早已成為石家莊的商業(yè)標(biāo)簽，但隨著新的商業(yè)綜合項(xiàng)目、人們消費(fèi)觀念的改變，使南三條也面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。如今的南三條在火車站搬遷后也面臨著升級(jí)改造的問(wèn)題，您覺(jué)得升級(jí)改造后的南三條將怎樣繼續(xù)向前發(fā)展呢?

張金峰：現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展受電商發(fā)展和物流便捷性以及80后成為消費(fèi)主體之后消費(fèi)習(xí)慣的不同的影響，這些變化都影響著商業(yè)發(fā)展的格局。例如傳統(tǒng)的商品批發(fā)與銷售對(duì)地段、商鋪的依賴性越來(lái)越低?；疖囌灸线w使南三條運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢(shì)性大大降低，再加上塔談國(guó)際商貿(mào)城、石家莊國(guó)際貿(mào)易城等大量的外圍的具有大的倉(cāng)儲(chǔ)功能的且鐵路、公路交通都更加便捷的商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，都對(duì)南三條傳統(tǒng)的商業(yè)造成了很大的沖擊。因此，南三條未來(lái)如果繼續(xù)做傳統(tǒng)的商品批發(fā)與銷售已經(jīng)不具備優(yōu)勢(shì)了，已經(jīng)沒(méi)有什么發(fā)展前景了。南三條要繼續(xù)發(fā)展就要把這些過(guò)去的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式以及經(jīng)營(yíng)方向放棄掉，但是它放棄不掉的是一代人在這里打拼的痕跡所產(chǎn)生的商業(yè)成長(zhǎng)之路。“南有義烏，北有南三條”這句話就足以證明南三條其實(shí)在全國(guó)來(lái)說(shuō)都是很有名氣的，它承載了過(guò)去的商業(yè)發(fā)展以及改革開(kāi)放的力量在里面。我們應(yīng)該把南三條這些人文的、具有歷史痕跡的商業(yè)發(fā)展軌跡的東西做成城市記憶符號(hào)，成為一種消費(fèi)主題、旅游主題或者一種商業(yè)成長(zhǎng)主題、商業(yè)變更主題。讓人們來(lái)參觀旅游的時(shí)候可以感受到歷史與精神層面的力量，而不僅僅是吃喝玩樂(lè)購(gòu)。就像喬家大院、王家大院一樣，它們講述了喬家、王家一代人的發(fā)展，把這一代人的發(fā)展的精神在商業(yè)當(dāng)中通過(guò)一些壁畫(huà)、展廳等等展現(xiàn)出來(lái)啟迪現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展。因此南三條可以將這些商業(yè)發(fā)展的精神和現(xiàn)代的餐飲娛樂(lè)購(gòu)物進(jìn)行融合，通過(guò)將商業(yè)的成長(zhǎng)之路以城市展示點(diǎn)的方式打造擁有自己特色的商業(yè)旅游綜合體。過(guò)去的南三條是讓我們的城市在全國(guó)有了一定的名氣，但新的南三條才能讓我們感受到更多的城市的魅力所在。

及時(shí)進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，尋找適合自己發(fā)展的道路

Q：石家莊的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出嚴(yán)重的區(qū)域分布不均現(xiàn)象，這也給了眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍石家莊的機(jī)會(huì)，于是近幾年，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、寶能、保利等知名房企也陸續(xù)進(jìn)軍石家莊市場(chǎng)，這些品牌房企的入駐，給石家莊的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等發(fā)面帶來(lái)了什么?石家莊的本土企業(yè)，應(yīng)從哪些方面入手來(lái)做得更好?

張金峰：這幾年，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、寶能、保利等知名房企陸續(xù)進(jìn)軍石家莊市場(chǎng)，但我個(gè)人覺(jué)得，萬(wàn)達(dá)對(duì)石家莊商業(yè)等等方面的發(fā)展推動(dòng)作用最大。首先，萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍石家莊市場(chǎng)對(duì)外資品牌的引入具有很大的推動(dòng)作用，例如哈根達(dá)斯、ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等等。第二點(diǎn)是萬(wàn)達(dá)對(duì)石家莊的文化消費(fèi)起到了很大的推動(dòng)作用。萬(wàn)達(dá)影院的上座率是很高的，萬(wàn)達(dá)影院的進(jìn)入對(duì)石家莊的整體的電影院行業(yè)的推動(dòng)作用是很大的，提高了市民的文化素養(yǎng)。第三，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)管理中的美陳是非常出彩的。過(guò)去石家莊的商業(yè)宣傳中美陳、展覽、吸納人群的功能是非常少的。但是你在萬(wàn)達(dá)能看到很多主題美陳，例如懷憶青春、懷憶課堂、動(dòng)漫主題等等，這對(duì)石家莊的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理起到了很大的推動(dòng)作用。

雖然說(shuō)石家莊的市場(chǎng)有很多大鱷來(lái)了，但這些大鱷的商業(yè)還沒(méi)有真正進(jìn)入到推動(dòng)力中來(lái)，只能說(shuō)是給了石家莊本地的這些商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商一些競(jìng)爭(zhēng)力和危機(jī)感，讓他們更多的走出去去學(xué)習(xí)、去觀摩、去挖更多優(yōu)秀的人才，來(lái)提升我們石家莊本土的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

石家莊比較成功的本土企業(yè)，我們就不談北國(guó)了，北國(guó)基本上已經(jīng)是石家莊的龍頭企業(yè)，在全國(guó)也算是小有名氣了。新興的主要是勒泰和東勝，我們?cè)谒麄兩砩夏軐W(xué)到一些東西。首先比如在前期招商的時(shí)候先招商再養(yǎng)商，在養(yǎng)商期給商家很大的扶持力度，把過(guò)去的簡(jiǎn)單的租金改成扣點(diǎn)，將很多商家引進(jìn)過(guò)來(lái)。第二來(lái)講就是在美陳上，我們能看到他們確實(shí)學(xué)到了萬(wàn)達(dá)等其他商業(yè)的一些精華。第三來(lái)講就是在商業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)與建筑形態(tài)上，過(guò)去的建筑結(jié)構(gòu)與形態(tài)都是大盒子式的，但是勒泰通過(guò)莊里街、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、連廊，包括飛梯等等已經(jīng)發(fā)生了變化。在東勝我們能看到宣傳的力度上的變化，包括造雪、請(qǐng)一些大牌明星、最大的蛋糕等等一系列的主題活動(dòng)。我們可以感覺(jué)到，這兩個(gè)本土企業(yè)已經(jīng)從全國(guó)的商家身上去尋找適合自己發(fā)展的道路。石家莊的本土商業(yè)，不具備萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、保利、寶能等的一些企業(yè)品牌，也沒(méi)有這樣的商業(yè)號(hào)召力，因此我們要具備包容、開(kāi)拓、懂得先舍后得的心態(tài)，在融合先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、管理能力的基礎(chǔ)上，結(jié)合有效的主題推動(dòng)，我們的商業(yè)業(yè)態(tài)才能產(chǎn)生一種新的競(jìng)爭(zhēng)力。

業(yè)態(tài)比重的調(diào)整很重要，石家莊之前比較厲害的商業(yè)東購(gòu)自從被銀座收購(gòu)之后經(jīng)營(yíng)狀態(tài)其實(shí)不是很好，過(guò)去石家莊的商業(yè)是簡(jiǎn)單的百貨加一些超市和部分的餐飲的競(jìng)爭(zhēng)體，現(xiàn)在發(fā)展成餐飲娛樂(lè)休閑購(gòu)，人們?cè)诔燥垔蕵?lè)消費(fèi)的同時(shí)順便購(gòu)物的過(guò)程。石家莊商業(yè)業(yè)態(tài)的比重已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，但是東購(gòu)沒(méi)有跟上時(shí)代的潮流。再者近幾年?yáng)|購(gòu)幾乎沒(méi)有做過(guò)系列的活動(dòng)，包括美陳、品牌的引進(jìn)等等，這是一個(gè)逐漸走向消亡的過(guò)程?，F(xiàn)在體驗(yàn)型消費(fèi)或者說(shuō)是社交型消費(fèi)業(yè)態(tài)的比重應(yīng)該逐步加大，這是一個(gè)趨勢(shì)。再者，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力需求或者說(shuō)是融資渠道必須夠大。現(xiàn)在招商是要有一個(gè)養(yǎng)商的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商做商業(yè)的同時(shí)自己必須要轉(zhuǎn)化成一個(gè)運(yùn)營(yíng)商，需要有十年樹(shù)木百年樹(shù)人的企業(yè)家的戰(zhàn)略精神，才能把商業(yè)真正的做好。