時評：房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制何以可能

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房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制何以可能

通過住房市場充分釋放居民的住房需求，既能造就我國住房市場的繁榮，又使住房市場真正成為中國經(jīng)濟增長的動力。這就是建立中國房地產(chǎn)市場長效機制的核心所在。這要從住房性質(zhì)界定入手。把住房性質(zhì)徹底界定為居住功能，一切稅收及信貸政策都圍繞著這個界定。

中央政治局4月30日會議在就二季度經(jīng)濟穩(wěn)增長提出的一系列政策建議中，把“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”作為重要內(nèi)容。也就是說，當前我國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，既是經(jīng)濟增長下行的主要因素，也是當前經(jīng)濟生活許多矛盾的焦點，及金融市場風險上升的根源。而所有這些都可能與以往的房地產(chǎn)政策缺陷有關。

因此，要保證中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長，讓房地產(chǎn)業(yè)真正成為經(jīng)濟增長的動力，就得建立起能保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的長效機制。

那么，中國房地產(chǎn)市場的長效機制是什么?這種長效機制建立何以可能?

要確立房地產(chǎn)的長效機制，先得從住房本性入手，對住房本性的不同的法律或政策界定，能引申出不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式，而不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式不僅決定了房地產(chǎn)市場分配關系，也決定了房地產(chǎn)市場的風險高低及能否健康持續(xù)發(fā)展。

在市場經(jīng)濟中，住房與其他產(chǎn)品不同，它既是投資品也是消費品，更是具有唯一性的生活必需品。由于投資品與消費品的價格基礎、價格形成機制及價格運作機制不同，因此，各個國家對住房性質(zhì)的不同界定，就形成了不同特征的住房市場及不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。

比如，在德國，住房嚴格界定為生活必需的消費品，政府不僅用嚴格的住房稅收政策遏制住房投機炒作，也有法律嚴格保護弱勢租客的利益及保證居住正義。所以，德國住房市場穩(wěn)定發(fā)展成了經(jīng)濟增長之動力。幾十年來德國房價基本上保持在年均上漲1%水平，也沒有由于房價上漲過快引發(fā)金融危機。在美國，對住房性質(zhì)有所界定，也強調(diào)住房居住消費功能，并對不同性質(zhì)的住房采取不同稅收政策，但住房信貸利率市場化程度高(住房既可投資也可消費，完全取決于利率水平高低)，從而使得住房市場的周期性變化明顯，房價激烈波動嚴重，并由此不斷地引發(fā)金融危機。在新加坡，85%以上的住房是政府所造的租屋，商品住房只占15%，是一個完全公共化的住房市場。所以，住房基本上是消費品，作為投資賺錢工具比重較小。從全球住房市場的現(xiàn)狀來看，多數(shù)國家采用了美國住房發(fā)展模式，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)常吹大，而近幾十年全球各國發(fā)生的金融危機基本上是與這種房地產(chǎn)發(fā)展模式有關。

可見，要確立中國的住房市場的長效機制，德國房地產(chǎn)模式可以成為比較好的借鑒。特別是土地公有，更使采用這種房地產(chǎn)發(fā)展模式有了堅實的基礎。而德國房地產(chǎn)發(fā)展模式的核心，是優(yōu)先保證每個公民的居住權益，無論居民持有住房還是租房都是如此。如居民持有住房，那么居民擁有的住房是絕對生活必需品而不是投資賺錢的工具。要做到這點，可用不同的住房稅收政策來限制。即凡住房投資的收益可通過不同的稅收政策收歸政府所有，而不是個人所得。如果居民租房，則有一套嚴格保護租客的法律規(guī)定，租客根本就不用擔心房租上漲及被房東趕出。

我國現(xiàn)有的住房市場，由于是從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉軌而來，發(fā)展模式是選擇性學習我國香港(高房價、高地價、高保障性住房)，一開始就沒有嚴格的法律法規(guī)來嚴格界定住房性質(zhì)，使得我國房地產(chǎn)市場演變?yōu)橐酝顿Y投機為主導的市場，住房成了投資賺錢的工具。這就是當前中國房地產(chǎn)市場矛盾的焦點所在。

所以，要建立起住房市場的長效機制，先得從住房性質(zhì)界定入手。而要界定中國住房市場的性質(zhì)，就得以公共決策的方式來進行。早幾年的房地產(chǎn)市場規(guī)章多出自部門之手，或出自行業(yè)之手，不僅無法從公共利益角度來平衡各方利益關系，既得利益制度化越來越嚴重，以至于房地產(chǎn)市場越是宏觀調(diào)控，樓價上漲得越快。由此，只有房地產(chǎn)政策公共決策化，才能聚集不同階層的意見，平衡他們之間的利益關系，并使法律法規(guī)及政策切實有效執(zhí)行。

比如，通過公共決策方式制定《住宅法》，把住房性質(zhì)徹底地界定為居住功能，一切稅收及信貸政策都圍繞著這個界定。還有，通過公共決策方式修訂現(xiàn)有的土地制度法規(guī)，以此來保證土地各權能界定清楚合理，建立全國性土地基金，而不是讓國有土地的公有產(chǎn)權轉化為地方政府所有。在這樣的基礎上來確立適應中國國情的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。

新加坡國立大學葉秀亮教授提出，要使中國經(jīng)濟再保持10年8%以上的增長，就得確立一個以中低收入居民有能力支付的住房發(fā)展體系。因為這個階層的居民具有無限大的住房需求市場，政府只要通過持續(xù)10年公營住房建造，就可幫助這個階層的居民實現(xiàn)“居者有其屋”，住房市場也將成為中國經(jīng)濟增長之動力。

其實，這就是建立一個什么樣的中國住房市場發(fā)展模式的問題。前十幾年我國住房市場快速發(fā)展與繁榮，但絕大多數(shù)居民(不僅城市也包括農(nóng)村)，仍有無限大的基本住房需求。如果能通過住房市場把這些居民的住房需求釋放出來，既能造就我國住房市場的繁榮，又使住房市場真正成為中國經(jīng)濟增長的動力。這就是建立中國房地產(chǎn)市場長效機制的核心所在。

再清楚不過，釋放絕大多數(shù)居民的住房消費需求，就得在上述所制定的法律法規(guī)基礎上，以市場化及政府的力量來推行。而市場化力量，就是通過住房信貸政策及稅收政策把住房界定為消費品，鼓勵住房消費，遏制住房投資機制，去除住房賺錢功能。政府的力量，就是通過有限財政資源增加保障性住房建設，以此確保最為困難的居民的基本居住條件。換言之，有效的經(jīng)濟杠桿是房地產(chǎn)長效機制的主要內(nèi)容，而保障性住房建設是房地產(chǎn)長效機制不可或缺的部分。