任志強(qiáng)：萬(wàn)惡的房地產(chǎn)開發(fā)商

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任志強(qiáng)

新中國(guó)的前五十年住房是靠福利分配方式解決的。除少數(shù)極困難家庭靠街道和地方政府保障之外，絕大多數(shù)家庭的住房是靠戶主所在工作單位分配的。

那時(shí)，幾乎所有的人都只能在國(guó)家、全民或集體的政府、企事業(yè)單位就業(yè)。(家庭有政治問(wèn)題和犯罪行為的常無(wú)法就業(yè))人成為了所在工作單位的"財(cái)產(chǎn)"，人只有依附于單位才能獲得住房的分配。許多人最初居住于辦公室、集體宿舍，條件好的國(guó)家機(jī)關(guān)才有可能分配到單元住房。也有許多家庭合住一個(gè)單元。直到八零年的改革之后，擴(kuò)大了單位住房的建設(shè)，更多的人分配到了單元住房。

九十年代初在十四個(gè)試點(diǎn)城市開始了商品房的私有和外銷房的普及。但直到二十三號(hào)文件的出臺(tái)之前，全國(guó)的私有市場(chǎng)只有7%的極小比例。大部分被稱為商品房的住房仍是以單位購(gòu)買后，再在單位內(nèi)部分配的方式進(jìn)行的。北京的個(gè)人購(gòu)房仍需到房管局開出無(wú)房證明，再到建委申請(qǐng)計(jì)劃指標(biāo)，才能到開發(fā)單位去購(gòu)房。

在住房分配的時(shí)代，沒(méi)有人認(rèn)為開發(fā)商是萬(wàn)惡的。因?yàn)?，每個(gè)人都不直接面對(duì)開發(fā)商，也不直接面對(duì)價(jià)格。即使少數(shù)個(gè)人購(gòu)買也是求之不得，感恩不盡。何來(lái)萬(wàn)惡?那時(shí)，一家數(shù)口擠在一間十平米左右的平房?jī)?nèi)的是多數(shù)。四十多歲分不到住房的也是多數(shù)。但再?zèng)]有房住，也沒(méi)有人會(huì)罵開發(fā)商。也沒(méi)人敢罵單位領(lǐng)導(dǎo)無(wú)能!

住房取消福利分房之后，開發(fā)商和消費(fèi)者之間沒(méi)有了單位關(guān)系。消費(fèi)者不再成為單位的附屬品和唯一依靠。有了自由選擇就業(yè)的權(quán)利，也有了依靠市場(chǎng)改善居住條件的權(quán)利。能不能解決住房不再是單位的福利，而是個(gè)人的能力。

沒(méi)有實(shí)行嚴(yán)格的土地招拍掛制度之前的1998年至2003年期間，全國(guó)商品住房?jī)r(jià)每年平均增長(zhǎng)3.5%，但居民收入增長(zhǎng)年均9.5%。房?jī)r(jià)收入比在逐年下降。2003年全國(guó)僅力1:3.8。北京也僅為1:6.5。/....盡管，人民日?qǐng)?bào)曾說(shuō)北京的房?jī)r(jià)1600元/平米太高，八十年代畢業(yè)的大學(xué)生一百年的收入也買不起房。但實(shí)際連九十年代畢業(yè)的大學(xué)生們，似乎都有了自己的非福利分配的住房。

"八、三一"大限之后，土地成了政府壟斷的資源。此前每年40%的平均供給增長(zhǎng)速度變成了，十四個(gè)月平均5%的增速和連續(xù)十八個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。于是"天價(jià)地"開始在零七年登上了舞臺(tái)。從此之后，開發(fā)商成為了政府和社會(huì)的攻擊目標(biāo)。/......政府希望看到的是水漲但不能船高!消費(fèi)者則只知政府批評(píng)船高而不知水漲。連續(xù)多年的行政干預(yù)之手，將市場(chǎng)的邏輯變成了道德的關(guān)系。

早期的購(gòu)房者，借政府的不斷推高土地價(jià)格的大船乘風(fēng)破浪，發(fā)了大財(cái)。從沒(méi)有人罵開發(fā)商黑。所有的購(gòu)房者都獲得了比開發(fā)商高數(shù)倍的利潤(rùn)。于是有更多的投資者加入到購(gòu)房的行列。也成為了令政府頭疼并重點(diǎn)調(diào)控和打擊的對(duì)象。

非市場(chǎng)化的行政手段不但沒(méi)有讓土地的價(jià)格和房屋的價(jià)格更加合理化，反而傷及無(wú)辜的消費(fèi)者。讓市場(chǎng)中的需求者喪失了理性的判斷，被政府有效的將矛盾從壟斷的土地資源配置上，轉(zhuǎn)嫁給了市場(chǎng)中的生產(chǎn)者。于是就有了"萬(wàn)惡"之說(shuō)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律從來(lái)都是要積極的鼓勵(lì)擴(kuò)大生產(chǎn)，滿足各種消費(fèi)需求。通過(guò)擴(kuò)大生產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)而平抑市場(chǎng)中的價(jià)格。從來(lái)沒(méi)有將提供產(chǎn)品的生產(chǎn)者列為"萬(wàn)惡"之源，用減少商品供給降低價(jià)格的邏輯。/..........去年石油價(jià)格的變化就是典型的案例。歐派克組織，歷史上都是用減產(chǎn)提高石油價(jià)格，用增產(chǎn)降低石油價(jià)格的。絕不可能出現(xiàn)的是讓"萬(wàn)惡"的石油生產(chǎn)商減少供給而降低價(jià)格的。

為什么在中國(guó)的商品房供應(yīng)商卻被變成了"萬(wàn)惡"的呢?發(fā)了財(cái)?shù)馁?gòu)房者和待購(gòu)房者反而成了對(duì)立的兩派?其一是政府的土地資源的壟斷。其二是政府故意破壞了市場(chǎng)邏輯。將投資與消費(fèi)行為，人為分成了好與壞的兩派。

在政府宣傳的口徑與調(diào)控政策中，以投資為目的的購(gòu)房行為是壞的，要嚴(yán)格控制和打擊。以居住為目的的購(gòu)房行為是好的，應(yīng)給以支持。理由一是土地資源有限，一人不可多得多占。二是投資者占用了過(guò)多的資源的同時(shí)炒高了房?jī)r(jià)。

先從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看看為什么要購(gòu)房?前幾天樓市傳媒讓我和號(hào)稱九零后不買房的馬佳佳同臺(tái)辯論，試圖找出個(gè)不買房的理由。但可惜我們倆的觀念沒(méi)有太多差別。馬佳佳說(shuō)不買房的理由是現(xiàn)在沒(méi)錢，如果有錢應(yīng)先去投資、創(chuàng)業(yè)，等有了很多很多錢時(shí)，不是去買房而是去買個(gè)島!我也認(rèn)為九零后還沒(méi)到有閑錢去買房的時(shí)代，或許他們還應(yīng)為自己的支付能力奮斗幾年。但我不同意買房不是一種投資。并且是收益很高的一種投資。

為什么要買房?(前提是你有可支付能力)一是住房是改善生活質(zhì)量的重要條件。穩(wěn)定的住房可以解決許多創(chuàng)業(yè)、工作的后顧之憂。二是住房是城鎮(zhèn)化率高速增長(zhǎng)中最佳的投資品。三是住房是居住功能與投資功能同時(shí)并存的。四是住房是可以可出租和資產(chǎn)升值雙重收益的。五是住房還可能因外部條件的變化而產(chǎn)生特殊溢價(jià)。(如學(xué)區(qū)、醫(yī)院、公園等)六是城市外沿的擴(kuò)大，讓產(chǎn)品更有稀缺性和升值空間。有產(chǎn)者有恒心也。

為什么說(shuō)購(gòu)房是一種天然的投資行為，而不僅是消費(fèi)?一是所有的國(guó)家統(tǒng)計(jì)中都只將房租列為消費(fèi)，而將購(gòu)置住房資產(chǎn)列入投資中。也就是說(shuō)，國(guó)際上統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)是投資。二是其特有的金融屬性。固定資產(chǎn)投資中的信貸都擁有金融屬性。即使是個(gè)人住房抵押貸款也是一種金融屬性。完全自有的住房產(chǎn)權(quán)同樣可以當(dāng)做金融抵押品貸款。這種信貸也是投資行為。

更重要的是住房個(gè)貸是一種用未來(lái)收入流變成今天的投資的行為。天生就是一種貨幣升值的投資，一種未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)投資。一種抵?通脹的投資。最簡(jiǎn)單的道理是，二、三十年之后的一元錢，你在今天當(dāng)一元錢兌現(xiàn)了購(gòu)買力。但二、三十年之后的一元錢肯定不具有今天同樣的購(gòu)買力。也許只有幾分之一或幾十分之一。物價(jià)的上漲，會(huì)讓購(gòu)買力逐年下降，而絕不會(huì)上升。即使你支付了利息也是有巨大升值空間的。

有人會(huì)說(shuō)我只買了一套住房，升值了也不能賣。所有的投資收益都是空的。這是大錯(cuò)、特錯(cuò)的一種認(rèn)識(shí)。一是你無(wú)法改變貨幣未來(lái)貶值的現(xiàn)象。你已經(jīng)從信貸業(yè)務(wù)的升值中分享了未來(lái)收入流的收益。避免了房?jī)r(jià)升值和貨幣貶值的損失。這就是收益。二是當(dāng)你要改善住房條件時(shí)，你已經(jīng)購(gòu)買的住房會(huì)用升值的收益，增加了你改善住房時(shí)的支付能力。當(dāng)然是在分享投資的收益。三是當(dāng)你老了，無(wú)再增加日常收入的可能時(shí)，住房可以成為你的支付條件，升值的投資收益會(huì)改變你的支付能力!四是房屋的抵押貸款時(shí)，由于升值可以讓你獲得比購(gòu)買時(shí)更多的資金。擁有更多的投資能力。

從中國(guó)各銀行的統(tǒng)計(jì)看，平均個(gè)貸還清的時(shí)候是六到八年。也有許多是不用貸款的購(gòu)房。還款期限超過(guò)八年的個(gè)貸只占不到20%的比例。說(shuō)明中國(guó)的個(gè)貸利率高，更多的投資有比僅僅靠贏得物價(jià)上漲的收益更好的?；蛘哒f(shuō)沒(méi)有更多的投資渠道，錢只有存入銀行收息。因此，家庭寧愿還清貸款，也不愿支持個(gè)貸利息。但這并不改變住房的投資概念。

中國(guó)沒(méi)有開放更多的資本市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。如公開交易的房地產(chǎn)基金、信托、債券等市場(chǎng)。因此個(gè)人投資房地產(chǎn)就只能買房。于是有首付和貸款能力的就購(gòu)買大量住房，無(wú)首付能力的就失去了資格。貧富差距因此而加大。房?jī)r(jià)因此大漲。如果有這些分散投資風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，那么錢多、錢少的都可以分享城市化進(jìn)程中的收益。更多的不是靠個(gè)人購(gòu)房行為，而是靠基金、債券的共同投資行為，去建立租房市場(chǎng)，也能因此而避免房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。而中國(guó)政府一方面限制了資本市場(chǎng)的開放，一方面限制了個(gè)人住房的投資行為。這就減少了租賃的住房，造成租賃市場(chǎng)的不穩(wěn)定。也必然導(dǎo)致更多人希望擁有自己的住房。讓暫時(shí)買不起住房的人群，不但不能有穩(wěn)定的租房，也不能分享投資的收益。更將沖天怨氣拋在了開發(fā)商群體身上。

更為嚴(yán)重的是中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，土地制度和戶籍制度讓更多的人無(wú)法同時(shí)變成城市人。于是就只能在家鄉(xiāng)擁有或購(gòu)買一套住房，同時(shí)又在工作的城市擁有一個(gè)住所。但人卻只在一地居住，另一地空置。同樣擁有或占用兩套資源。這也是資源浪費(fèi)且價(jià)格上升的原因之一。同時(shí)分不清那個(gè)是投資產(chǎn)品。所謂第二、三套的限制，不只限制的是投資，也限制了居住。

我之所以用圖上的三組數(shù)字，就是告訴那些將開發(fā)商列入"萬(wàn)惡"之徒的人們，中國(guó)的住房并非是完全巿場(chǎng)化解決的。政府行為仍占據(jù)一定的位置。

只有市場(chǎng)配置資源和市場(chǎng)決定價(jià)格，才能讓生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間的行為變成正常的、平等地位的交易。在政府壟斷資源和行政干預(yù)之下，無(wú)論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者都不會(huì)成為真正的受益方。有時(shí)政策會(huì)有利于生產(chǎn)商，有時(shí)會(huì)有利于消費(fèi)者。但誰(shuí)能準(zhǔn)確地把握政策的預(yù)期呢?