巫保民：寫字樓開發(fā)須以創(chuàng)新突圍

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戴德梁行成都公司總經(jīng)理 巫保民

2014年嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)迫使房企各自尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)成為兵家必爭(zhēng)之地，而寫字樓的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟、走向細(xì)分。然而，如今中國(guó)寫字樓市場(chǎng)是否已經(jīng)過(guò)剩，成了業(yè)內(nèi)一個(gè)頗受爭(zhēng)議的話題。

日前，戴德梁行和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同研究發(fā)布了“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)”，該指數(shù)反映了16個(gè)城市現(xiàn)有供給與需求的平衡情況。報(bào)告認(rèn)為，無(wú)論一線城市還是二線城市，在未來(lái)三年都面臨著寫字樓供大于求的局面。相較而言，二線城市供求關(guān)系失衡情況更為突出。

其中，成都由于供需嚴(yán)重失衡、難以被快速吸納而被劃分為“六類城市”。報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)三年成都主城區(qū)將有超過(guò)200萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市，空置率將達(dá)到50%，寫字樓近幾年集中釋放，大量超出現(xiàn)階段市場(chǎng)吸收能級(jí)。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)在逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，會(huì)釋放出大量新增需求，吸納量會(huì)逐漸上漲，但是空置率依然不可小覷。

“將成都劃為六類城市主要是指其目前市場(chǎng)狀況不佳，但前景依然是樂(lè)觀的。3~5年消化周期之后，成都甲級(jí)寫字樓供應(yīng)大潮退去，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)市場(chǎng)吸納的持續(xù)活躍將使得市場(chǎng)達(dá)到新的平衡，之后，空置率將大幅下降。”戴德梁行成都公司總經(jīng)理巫保民表示。

而對(duì)于開發(fā)商而言，巫保民認(rèn)為，單純地拼硬件、拼價(jià)格已經(jīng)無(wú)法突出重圍了，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深入研究，以創(chuàng)新的方式契合目標(biāo)市場(chǎng)的需求。

Q：由戴德梁行和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同研究發(fā)布的“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)”中，成都被劃分為“六類城市”，其原因是什么?

巫保民：中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)是通過(guò)監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)16個(gè)大中城市高端寫字樓市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)、租金、空置率、新入市的高端寫字樓項(xiàng)目出租速度、吸納量等主要指標(biāo)而得出的。此處的“六類城市”主要是針對(duì)成都高端寫字樓市場(chǎng)2014年三季度的租金、空置率水平以及未來(lái)3~5年新增供應(yīng)量的情況來(lái)講的。

成都目前的情況屬于階段性供過(guò)于求。前期商業(yè)用地指標(biāo)過(guò)多以及開發(fā)商對(duì)寫字樓市場(chǎng)的看好，帶來(lái)了市場(chǎng)供應(yīng)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。2012年以來(lái)的三年時(shí)間中，成都主城區(qū)寫字樓新增供應(yīng)面積在100萬(wàn)平方米左右，而未來(lái)三年的新增面積還要增加一倍。市場(chǎng)供應(yīng)在近幾年集中釋放，大大超出了現(xiàn)階段的市場(chǎng)吸納能級(jí)。

就區(qū)域來(lái)看，新興的商務(wù)區(qū)如天府新區(qū)、東大街無(wú)疑是市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的重災(zāi)區(qū)，空置率始終保持高位。大量新商業(yè)項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，更多集中在新興商務(wù)區(qū)，這些項(xiàng)目除了要面對(duì)高供應(yīng)量所帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，還需要克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便問(wèn)題。目前成都寫字樓空置率在50%左右，這在全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)中都是前所未有的。

Q：“六類城市”這個(gè)名詞是不是也在一定程度上標(biāo)示了成都寫字樓市場(chǎng)的危機(jī)信號(hào)?

巫保民：“六類城市”這個(gè)名詞對(duì)于成都寫字樓市場(chǎng)并不是危機(jī)的信號(hào)。

“六類城市”只是對(duì)成都寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)，并不是對(duì)成都寫字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ脑u(píng)價(jià)。“六類城市”主要是從成都寫字樓供需失衡、難以被市場(chǎng)快速吸納的現(xiàn)狀去衡量的，成都高端寫字樓市場(chǎng)目前正處于供過(guò)于求、空置率高企、租金盤整困難的時(shí)期。然而我們認(rèn)為，市場(chǎng)目前的困境并不能掩蓋前景的樂(lè)觀。

近兩年，政府已經(jīng)意識(shí)到以前商業(yè)用地?zé)o節(jié)制供應(yīng)帶來(lái)的問(wèn)題，推地節(jié)奏已經(jīng)慢下來(lái)，并且主城可開發(fā)用地日益稀少，樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展被政府放在了很重要的位置。自2012年達(dá)到高峰之后，銷售型寫字樓的市場(chǎng)投資已趨于理性，以企業(yè)為主的自用群體的購(gòu)買力呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。并且，四川省政府的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，以世界500強(qiáng)為主要代表的高端客戶群體入住率持續(xù)上漲。成都是全世界商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度最快的城市之一，因此，我們可以預(yù)見，3~5年的消化周期之后，成都甲級(jí)寫字樓供應(yīng)大潮退去，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)市場(chǎng)吸納的持續(xù)活躍將使得市場(chǎng)達(dá)到新的平衡，之后，空置率將大幅下降。

目前成都寫字樓的市場(chǎng)數(shù)據(jù)的確很嚴(yán)峻，但并不能說(shuō)明市場(chǎng)岌岌可危?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展會(huì)促進(jìn)高端寫字樓吸納量快速增長(zhǎng)。而且，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工期延誤現(xiàn)象屢見不鮮。開發(fā)商為避開供應(yīng)高峰，常常有意推遲工程進(jìn)度，資金短缺或開發(fā)所需政府許可證發(fā)放延期等原因也會(huì)導(dǎo)致工程延期。過(guò)去四年間，每年實(shí)際新增的供應(yīng)量均低于預(yù)期供應(yīng)量，每年延誤的比例高達(dá)30%~40%。因此市場(chǎng)供過(guò)于求的實(shí)際情況并非如數(shù)字顯示的一般糟糕。

Q：目前寫字樓市場(chǎng)空置率高、資金回籠不到位、資金盤整困難，開發(fā)商又推遲寫字樓入市、拉長(zhǎng)開發(fā)周期，是否會(huì)加重資金成本壓力?

巫保民：這是必然的。天府新區(qū)晉級(jí)為國(guó)家級(jí)新區(qū)，在轄區(qū)內(nèi)實(shí)行更開放和優(yōu)惠的特殊政策，政府的支持對(duì)天府新區(qū)的發(fā)展是一大利好。但是目前來(lái)看，天府新區(qū)屬于新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善、交通不便的問(wèn)題，新項(xiàng)目會(huì)面對(duì)比較大的招商壓力，資金回籠需要一定的周期。但現(xiàn)在在信貸收緊的情況下，很多天府新區(qū)的地塊都由中字頭企業(yè)或者外企競(jìng)得，它們實(shí)力雄厚、資金鏈穩(wěn)定，可以承受資金成本壓力和長(zhǎng)消化周期，這樣也使市場(chǎng)可以保持一種健康狀態(tài)。

Q：城南板塊作為成都重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，早已經(jīng)是寫字樓的主戰(zhàn)場(chǎng)，供應(yīng)量穩(wěn)居第一，如何看待城南市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?

巫保民：這里的主戰(zhàn)場(chǎng)主要指的是城南的天府新城的區(qū)域。

目前我們可以看到，整個(gè)天府新城正處于一個(gè)加速形成期，住宅、購(gòu)物中心、寫字樓都有大量供應(yīng)不斷投入市場(chǎng)，入住率低于全市平均水平幾乎是每種物業(yè)的共同難題。

就甲級(jí)寫字樓來(lái)看，城南區(qū)域的空置率是全市最高的，租金為全市最低。銷售型的寫字樓在這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，大量的中檔寫字樓同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)陷入打價(jià)格戰(zhàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，如環(huán)球中心大量寫字樓的租金不足50元/平方米/月。后期天府新城還有大量項(xiàng)目入市，高端項(xiàng)目由于業(yè)權(quán)的統(tǒng)一性，可以在招商或者服務(wù)上打造一定的特色，避開同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但銷售型的項(xiàng)目后市情況堪憂。

在寫字樓市場(chǎng)上，單純拼硬件、拼價(jià)格已經(jīng)無(wú)法突出重圍了，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深入研究，以創(chuàng)新的方式契合目標(biāo)市場(chǎng)的需求。開發(fā)商可以逐漸從產(chǎn)品銷售方轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合運(yùn)營(yíng)者的角色，打造較好的產(chǎn)品硬件，關(guān)鍵是提升后期服務(wù)質(zhì)量，如搭建資源平臺(tái)、企業(yè)品牌升級(jí);使用節(jié)能、自動(dòng)化的設(shè)備進(jìn)行管理，打造人性化、生態(tài)化、智能化樓宇，打造特色樓宇等。

Q：目前經(jīng)濟(jì)下行，住宅市場(chǎng)處于寒冬，開發(fā)商都開始發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，原有的商業(yè)地產(chǎn)商是否也會(huì)有危機(jī)感?

巫保民：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，危機(jī)感應(yīng)該早已出現(xiàn)。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的，信貸緊縮的情況下，住宅開發(fā)的現(xiàn)金流并不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)周期操作。我們從近兩年成都購(gòu)物中心延遲開業(yè)、閉門調(diào)整業(yè)態(tài)、調(diào)整商戶、招商困難、高端寫字樓租金下行、空置率上升，中低端寫字樓去化速度減緩等種種現(xiàn)象得知，商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)早已顯現(xiàn)。

寫字樓的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟、達(dá)到細(xì)分的必然產(chǎn)物，其發(fā)展能夠反映該城市總體經(jīng)濟(jì)狀況和現(xiàn)代化程度。超甲級(jí)寫字樓在市場(chǎng)中受到追捧，去化難度不大，中檔寫字樓處于危險(xiǎn)邊緣。激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，很多開發(fā)商開始更加注重后期客戶入住體驗(yàn)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等問(wèn)題，促進(jìn)寫字樓運(yùn)營(yíng)管理和整體商務(wù)環(huán)境的提升。