房價暴利揭密：建筑成本到底需要多少錢?

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      建1平方米的房子究竟要多少錢？

      交樓標(biāo)準(zhǔn)都提高后 裝修造價投入多少？

      別墅產(chǎn)品的土建造價（裝修除外）一般在500元－600元/平米；

      高層住宅土建成本通常是2000元左右/平米；

      小高層是1500元左右/平方米；

      現(xiàn)在住宅土建成本別墅：500元－600元/平米

      小高層：1500元左右/平方米

      高層：2000元左右/平方米

      要是按照現(xiàn)場估價計算的話，現(xiàn)在一些主流發(fā)展商比較流行的裝修風(fēng)格和用料，他們的造價一般都在500元－800元/平方米；而一些比較高檔的，號稱3000多元/平方米造價的裝修，發(fā)展商的真實造價估計會在1500元－1800元/平方米之間。

      建筑必須考慮節(jié)能問題，成本是貴了還是便宜了？

      建筑領(lǐng)域的腐敗所導(dǎo)致的建筑成本的增加

      成本是貴了。

      其實現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)有一些發(fā)展商在建節(jié)能住宅了，據(jù)他們的成本核算，總體成本會增加5％，但隨著這個政策的實施，到時這個成本估計還會上升，因為一起上馬會出現(xiàn)技術(shù)支撐的不足，或經(jīng)驗上的問題，這個增長的幅度大約在2％左右，即總成本會上升7％左右。 “中國可能成為最大的建筑浪費國”。

      而在這種巨大的建筑浪費中，建筑領(lǐng)域內(nèi)的腐敗可謂“功不可沒”。

      建筑領(lǐng)域的腐敗所導(dǎo)致的建筑成本的增加，必然要被轉(zhuǎn)嫁到城市發(fā)展的成本之中去。

      中國建筑領(lǐng)域內(nèi)的腐敗是如此的司空見慣，因而腐敗對于城市發(fā)展成本增高的影響確非可以忽略不計。

      契稅成本占幾成？

      據(jù)了解，在房地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商須繳納的稅費，兩三年政府方面尚未作較大調(diào)整，因此，這方面的成本不會有太大的變化。目前發(fā)展商較重頭的稅項主要是5.5％的營業(yè)稅和33％利稅。比如說某樓盤在今年售出3億元的樓，其須繳納的營業(yè)稅就是1650萬元，要是其利潤達到了1億元，那么它還得繳交3300萬元的利稅。

      看看開發(fā)商是如何獲取高利潤的

      一、調(diào)高樓盤容積率

      調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹，目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過2（也就是說，房地產(chǎn)商可以開發(fā)不超過2倍于土地面積的商品房）。

      而有“實力”的房地產(chǎn)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或者5，有的甚至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房?！捌降匕胃邩?，利潤馬上成倍增長?！?

      二、做假賬、巧避稅

      一些開發(fā)商對記者說，房地產(chǎn)商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發(fā)商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一億元的樓盤，可以處理成只賺四千萬元或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高、不得不提高售價的假象。

      一些開發(fā)商還告訴記者，房地產(chǎn)商很善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，在銷售新的樓盤前往往都會在這些地方注冊一個新的公司，以享受高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。

      據(jù)介紹，做一個樓盤也就幾年時間，恰好和新企業(yè)減免稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項就可以省下數(shù)百萬元甚至上千萬元?！?

      三、差價空轉(zhuǎn)

      按照國家的政策，土地必須先進入各地的“土地儲備中心”，然后再掛牌拍賣。有的房地產(chǎn)商會與當(dāng)?shù)卣孪冗_成私下協(xié)議，許諾如果得到這塊土地，將會如何回報，如無償替政府承擔(dān)一些公益性建設(shè)、為市民修建一個廣場、修路架橋等等，政府將給于適當(dāng)比例的土地優(yōu)惠。于是，地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設(shè)置門檻，以阻斷其他競拍者。

      當(dāng)事先做了工作的開發(fā)商如愿拿下土地標(biāo)的后，賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政，緊接著又會給地方財政打一份報告，說明自己無償修建市政公益設(shè)施，希望政府給予價差補貼或優(yōu)惠。然后就像企業(yè)出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅等一樣，財政會通過土地局返還開發(fā)商約定比例的款項。這樣開發(fā)商實際上是以折扣價買到了好地塊，如果管理和控制建筑成本有效，返還的款項除了修建公益設(shè)施還可能有剩余。而房地產(chǎn)開發(fā)商還會以“樓盤周圍環(huán)境綠化好、公益市政設(shè)施齊全”為由抬高房價。這樣，修建市政設(shè)施的成本通過高漲的房價最終還是攤到了百姓頭上，開發(fā)商自然穩(wěn)賺不賠。