南沙開發(fā)：中國交建提供一攬子解決方案

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8月5日，中國交建投資82億元建設(shè)的大型基礎(chǔ)設(shè)施綜合項(xiàng)目明珠灣起步區(qū)靈山島尖綜合開發(fā)項(xiàng)目正式開工建設(shè)，標(biāo)志著廣州南沙新區(qū)明珠灣起步區(qū)開發(fā)建設(shè)邁入全面推進(jìn)的新階段。

根據(jù)計(jì)劃，30個(gè)月之后，這里將出現(xiàn)有一座新城。

靈山島綜合開發(fā)項(xiàng)目是廣州市首次引進(jìn)大型央企合作投資建設(shè)的大型基礎(chǔ)設(shè)施綜合項(xiàng)目，同時(shí)也是中國交建進(jìn)入一線城市進(jìn)行城市綜合開發(fā)的突破。項(xiàng)目采用投資人+施工總承包的合同模式，由中國交建為南沙新區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資產(chǎn)運(yùn)營等一攬子解決方案。

為什么是南沙

中國交建之所以選擇廣州南沙作為城市綜合開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)的落地城市，有著國家政策、區(qū)域位置以及公司戰(zhàn)略等多方面的考慮。

廣州南沙新區(qū)位于廣東省廣州市南端，地處珠江出?？冢坪踉趶V州改革開放三十多年的發(fā)展中沉睡。但正因?yàn)槿绱耍@個(gè)大珠江三角洲地理幾何中心，有著國家政策、區(qū)域位置方面得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，成為廣州新一輪發(fā)展的戰(zhàn)略空間。

2012年9月6日，國務(wù)院正式批復(fù)《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，南沙新區(qū)成為第六個(gè)國家級新區(qū)，其開發(fā)建設(shè)上升到國家戰(zhàn)略層面。南沙新區(qū)戰(zhàn)略定位為粵港澳優(yōu)質(zhì)生活區(qū)、新型城市化典范、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新高地、具有世界先進(jìn)水平的綜合服務(wù)樞紐、社會(huì)管理服務(wù)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)。

從區(qū)域位置來看，南沙新區(qū)具備這樣的條件：作為大珠江三角洲地理幾何中心，1小時(shí)內(nèi)能夠抵達(dá)深圳、珠海、佛山等8個(gè)地級市，距香港、澳門分別僅38海里和41海里，周邊有廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機(jī)場。南沙的區(qū)域地理優(yōu)勢有利于產(chǎn)業(yè)集聚。

可以說，南沙新區(qū)得到中央、廣東省、廣州市政府高度重視，處于改革開放的前沿，是一個(gè)政策高地和投資熱土，屬于眾多資金追捧的投資目的地，具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的市場前景。明珠灣起步區(qū)是南沙明珠灣區(qū)先行進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的具有示范效應(yīng)的高品質(zhì)區(qū)域，也是粵港澳全面合作示范區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)和先導(dǎo)區(qū)。

參與南沙新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，可以發(fā)揮中國交建資金、品牌、技術(shù)及運(yùn)營管理優(yōu)勢，利用南沙新區(qū)的體制、機(jī)制優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，探索打造城市綜合體開發(fā)運(yùn)營商，完全符合中國交建“五商中交”戰(zhàn)略的發(fā)展方向。

中國交建如何才能切入這一熱土？

從2012年10月開始，中國交建與廣州南沙新區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱“管委會(huì)”）進(jìn)行了多次磋商，就明珠灣起步區(qū)項(xiàng)目的合作內(nèi)容、合作模式、商務(wù)條款等問題深入交流。2013年3月29日，在廣州市政府舉辦的“新廣州、新商機(jī)”推介活動(dòng)上，中國交建與管委會(huì)簽訂了《廣州南沙新區(qū)城市開發(fā)與建設(shè)投資合作框架協(xié)議》，標(biāo)志著雙方合作取得階段性成果。

2013年，中國交建提出打造“五商中交”戰(zhàn)略構(gòu)想以來，打造城市綜合體開發(fā)運(yùn)營商成為企業(yè)戰(zhàn)略重點(diǎn)。中國交建在近30家國內(nèi)國際知名咨詢機(jī)構(gòu)中選定了阿特克斯、易居中國（克爾瑞），從中交資源及核心競爭力、城市綜合開發(fā)的路徑、價(jià)值以及操作實(shí)務(wù)等方面，對城市綜合開發(fā)進(jìn)行了專題研究，形成了大量的技術(shù)儲(chǔ)備和前期研究成果。

中國交建向著城市綜合體開發(fā)運(yùn)營商邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。

在市場拓展方面，中國交建對廣州南沙新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、陜西西咸新區(qū)、甘肅天水、海南文昌等區(qū)域進(jìn)行專題研究，分析獲取城市綜合開發(fā)項(xiàng)目的可行性及投資收益和市場前景。而兩家咨詢公司阿特克斯、易居中國（克爾瑞）首推廣州南沙新區(qū)。

2013年8月，為推動(dòng)戰(zhàn)略合作和南沙項(xiàng)目落地，中國交建出資20億元注冊成立“中交南沙投資發(fā)展有限公司”，并以此為平臺，統(tǒng)籌、引領(lǐng)和加大在南沙新區(qū)及周邊地區(qū)的投資業(yè)務(wù)發(fā)展。

高端運(yùn)作運(yùn)作高端

作為央企首次進(jìn)入廣州的大型合作項(xiàng)目，必然涉及到模式機(jī)制、利益分配等重大問題的討論，中國交建高端運(yùn)作，充分表達(dá)“合作共贏、持續(xù)發(fā)展”的理念，得到了廣州市政府的認(rèn)可。

2013年9月中旬，南沙項(xiàng)目合作進(jìn)入廣州市決策層面。廣州市政府常務(wù)會(huì)議對《南沙新區(qū)明珠灣起步區(qū)融資和建設(shè)方案》進(jìn)行了討論。

根據(jù)前期磋商，這是一個(gè)宏大的投資計(jì)劃，范圍包括靈山島尖、橫瀝島尖共約10.5平方公里的區(qū)域，靜態(tài)投資額254億元，動(dòng)態(tài)投資額270至300億元，開發(fā)期9年，建設(shè)期5年。

廣州市政府常務(wù)會(huì)議對南沙模式的合法合規(guī)性、是否增加政府負(fù)債、規(guī)模是否過大等問題進(jìn)行了審慎討論。隨后，廣州市有關(guān)部門對汕頭、前海、橫琴三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，深入了解了引進(jìn)大型央企投資合作的模式、流程、資金、管理等問題。在此基礎(chǔ)上，2013年10月12日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議再次討論這一項(xiàng)目，市長陳建華指出：中交是好公司，要把中交留在南沙，但是要在項(xiàng)目規(guī)模、雙方合作模式、利益分配上進(jìn)一步溝通，并確保項(xiàng)目合作合法合規(guī)。

新一輪的協(xié)商就此展開。2013年11月7日，中國交建董事長劉起濤拜訪廣州市市長陳建華。劉起濤提出，在項(xiàng)目規(guī)模上可以一次招標(biāo)分期實(shí)施，合資公司由政府控股以確保政府主導(dǎo)，中國交建收益留在南沙，中國交建全面布局相關(guān)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。

在這次會(huì)見中，劉起濤創(chuàng)造性地提出，建立剎車機(jī)制，避免企業(yè)過高收益、當(dāng)?shù)乩鏀偙　?/p>

這得到了廣州市政府的認(rèn)可，局面由此打開。中國交建總裁陳奮健作為談判工作組組長，率領(lǐng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，與廣州市政府方面展開深入、細(xì)致的談判。

2014年1月7日，劉起濤再次拜訪陳建華。經(jīng)過充分的交流，雙方對這一重大合作形成了建設(shè)性共識。隨后，陳奮健拜訪廣東省政府主要領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步協(xié)商合作重大事宜。中國交建的合作建議逐步得到各級政府的接納。

政企合作開展城市綜合開發(fā)運(yùn)營，在全國鮮有先例。在此過程中，中國交建進(jìn)一步對項(xiàng)目的合法合規(guī)性進(jìn)行了調(diào)研，并就合作機(jī)制進(jìn)一步優(yōu)化。2014年1月16日，中交集團(tuán)副總經(jīng)理、中交南沙董事長甄少華率隊(duì)專門咨詢國家審計(jì)署，就項(xiàng)目實(shí)施的合法合規(guī)性得到了法律和審計(jì)方面的正面評估。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)向廣州市政府做了專門匯報(bào)。

2014年4月8日廣州市政府常務(wù)會(huì)議、5月5日廣州市委常委會(huì)分別通過方案，確定先行合作開發(fā)靈山島尖約3.5平方公里區(qū)域，開發(fā)完成后按照明確的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，符合要求后再全面推進(jìn)靈山橫瀝片區(qū)10.5平方公里的整體開發(fā)。

由此，這一重大政企合作項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。

何為“南沙模式”

通過南沙項(xiàng)目的探索，中國交建“城市綜合開發(fā)運(yùn)營”商業(yè)模式初露端倪，就是整合城市設(shè)計(jì)、規(guī)劃，工程設(shè)計(jì)、投資建設(shè)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市運(yùn)營等三個(gè)環(huán)節(jié)，為南沙新區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供一攬子解決方案。

廣東是全國改革開放之先鋒，經(jīng)過30年發(fā)展，廣州更是匯聚人才、技術(shù)、資金之地，中國交建如何才能打動(dòng)廣州市？這既是廣州市和南沙新區(qū)的期待和疑問，也是需要中國交建南沙項(xiàng)目決策者不斷思考和解決的問題。

答案是：理念和模式創(chuàng)新必須先行，政府和企業(yè)合作必須有足夠深度。

在南沙項(xiàng)目中，中國交建提出“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)+郵輪母港區(qū)域開發(fā)+自由貿(mào)易區(qū)+總部基地+產(chǎn)業(yè)金融投資”的模式。與其它投資項(xiàng)目相比，實(shí)現(xiàn)了諸多商業(yè)模式的創(chuàng)新，其中最為獨(dú)特之處在于中國交建與地方政府實(shí)現(xiàn)全面的戰(zhàn)略合作，全產(chǎn)業(yè)鏈參與城市綜合開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)：除中端的投資合作和施工總承包外，全面參與前端的城市設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃環(huán)節(jié)和后端的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市運(yùn)營環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)參與實(shí)踐真正意義上的城市綜合開發(fā)運(yùn)營商的角色。

前端環(huán)節(jié)，就是通過規(guī)劃互動(dòng)。按照市場運(yùn)作、價(jià)值提升的原則，引導(dǎo)地方政府深入思考和接納規(guī)劃理念，確定項(xiàng)目的高端定位、高端業(yè)態(tài)，確定科學(xué)有序的開發(fā)，從而全面提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。

剛開始運(yùn)作南沙項(xiàng)目時(shí)，中國交建就引入了阿特克斯咨詢公司，根據(jù)將南沙新區(qū)打造成富有活力生機(jī)的智慧城市的理念，開展南沙新區(qū)規(guī)劃專題研究和總體規(guī)劃，主要內(nèi)容有南沙發(fā)展定位與愿景等十余個(gè)專題，為南沙項(xiàng)目發(fā)展提供了規(guī)劃支撐。這些研究成果有的已經(jīng)進(jìn)入實(shí)操階段。

中端環(huán)節(jié)，則是充分發(fā)揮中國交建在工程設(shè)計(jì)與建設(shè)、土地投資開發(fā)上的綜合優(yōu)勢，將吹填造地、濱海治理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、土地兩級開發(fā)結(jié)合起來，為地方政府提供一條龍服務(wù)。

南沙項(xiàng)目的主要工程建設(shè)內(nèi)容包括：18條市政道路組成的片區(qū)路網(wǎng)及附屬工程、橋梁工程、濱海及景觀帶工程、市政公用設(shè)施和城市公共服務(wù)設(shè)施。

后端環(huán)節(jié)，則是結(jié)合南沙新區(qū)的定位和發(fā)展規(guī)劃，由中國交建導(dǎo)入優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集。一方面導(dǎo)入涵蓋辦公、會(huì)議、商務(wù)、休閑、公寓、旅游的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，另一方面導(dǎo)入?yún)^(qū)域總部、科技孵化、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)和高端制造業(yè)的持續(xù)性產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)南沙區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級。中國交建還將籌劃一批落地項(xiàng)目，提升南沙的區(qū)域價(jià)值；謀劃一批產(chǎn)業(yè)升級項(xiàng)目，助力南沙的產(chǎn)業(yè)聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

中國交建計(jì)劃實(shí)施及運(yùn)營的項(xiàng)目主要包括：投資30億元的中交國際中心項(xiàng)目，核心是高端建筑群；投資150億元的中交華南服務(wù)中心項(xiàng)目，核心是中交區(qū)域總部、國際業(yè)務(wù)總部及其它業(yè)務(wù)功能總部；投資110億元的南沙郵輪母港項(xiàng)目，核心是集交通、商住、旅游、娛樂為一體的休閑購物度假中心。

合作共贏之路

市場的靈魂是合作共贏，在南沙模式中，中國交建最大程度地兼顧了合作方的利益和訴求。在反復(fù)協(xié)商談判后，雙方找到了可持續(xù)合作的新路徑。

作為廣州市全面引進(jìn)合作的第一個(gè)央企，中國交建如何在合作模式上做到領(lǐng)先一步，這是合作雙方不斷思考和探索的另外一個(gè)問題。

答案是：政府與企業(yè)深化合作必須具有可持續(xù)性。

在合作溝通過程中，中國交建始終堅(jiān)持“與政府深度合作、與城市共同發(fā)展”的理念。經(jīng)過數(shù)十次的談判，廣州市和中國交建形成規(guī)范化運(yùn)作的實(shí)體合作平臺，合資公司、專責(zé)公司各司其責(zé)，界面清晰，體現(xiàn)“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、企業(yè)參與”的有機(jī)結(jié)合，符合政府目標(biāo)。此外，剎車機(jī)制的設(shè)置、股權(quán)比例的調(diào)整也充分體現(xiàn)了政府的控制權(quán)。

在發(fā)達(dá)國家，政府購買公共服務(wù)是普遍做法，借助社會(huì)力量，可以廣泛開啟社會(huì)合作。黨的十八屆三中全會(huì)《決定》提出，推廣政府購買服務(wù)，凡屬事務(wù)性管理服務(wù)，原則上都要引入競爭機(jī)制，通過合同、委托等方式向社會(huì)購買。目前，這一改革正在深化。在南沙模式中，雙方合作嚴(yán)格按照“收支兩條線”的規(guī)定，在政府通過招、拍、掛獲取的土地出讓金繳入國庫后，通過政府預(yù)算的方式支付中國交建的成本和收益，是政府購買服務(wù)的一種體現(xiàn)，完全符合法律法規(guī)和中央精神。而且這種合作模式已在江蘇、天津、重慶等省市被廣泛采用。

在前期洽商中，中國交建提出雙方成立平臺公司。在后期溝通中，中國交建提出，為確保政府控制，平臺公司由政府控股。整個(gè)合作過程，都在管委會(huì)的直接領(lǐng)導(dǎo)、指揮部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下由平臺公司具體實(shí)施。政府可以在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、土地出讓、資金管理等方面實(shí)施直接控制，也可以通過平臺公司對監(jiān)理、造價(jià)、監(jiān)督、檢測等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施間接控制。

在談判中，廣州市曾擔(dān)心，未來土地價(jià)格可能大幅上漲，企業(yè)投資可能會(huì)出現(xiàn)過高收益。為保障地方利益，防止企業(yè)出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，中國交建主動(dòng)提出，建立收益分配的剎車機(jī)制。建立剎車機(jī)制后，隨著地價(jià)的上漲，政府的收益越來越多，直至獲得全部溢價(jià)收益；中交的收益越來越少，直至完全放棄溢價(jià)收益。利益的分配機(jī)制符合客觀、科學(xué)、合理原則，達(dá)到合作共贏的目的。

中國交建計(jì)劃將從這個(gè)項(xiàng)目中獲取的收益，以成立南沙發(fā)展基金的方式留在南沙，繼續(xù)滾動(dòng)投入到南沙的開發(fā)建設(shè)中，給南沙的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力，助力南沙新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。