南沙開發(fā)：中國交建提供一攬子解決方案

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8月5日，中國交建投資82億元建設的大型基礎設施綜合項目明珠灣起步區(qū)靈山島尖綜合開發(fā)項目正式開工建設，標志著廣州南沙新區(qū)明珠灣起步區(qū)開發(fā)建設邁入全面推進的新階段。

根據(jù)計劃，30個月之后，這里將出現(xiàn)有一座新城。

靈山島綜合開發(fā)項目是廣州市首次引進大型央企合作投資建設的大型基礎設施綜合項目，同時也是中國交建進入一線城市進行城市綜合開發(fā)的突破。項目采用投資人+施工總承包的合同模式，由中國交建為南沙新區(qū)的開發(fā)建設提供規(guī)劃設計、投資建設、產業(yè)導入、資產運營等一攬子解決方案。

為什么是南沙

中國交建之所以選擇廣州南沙作為城市綜合開發(fā)運營業(yè)務的落地城市，有著國家政策、區(qū)域位置以及公司戰(zhàn)略等多方面的考慮。

廣州南沙新區(qū)位于廣東省廣州市南端，地處珠江出?？冢坪踉趶V州改革開放三十多年的發(fā)展中沉睡。但正因為如此，這個大珠江三角洲地理幾何中心，有著國家政策、區(qū)域位置方面得天獨厚的優(yōu)勢，成為廣州新一輪發(fā)展的戰(zhàn)略空間。

2012年9月6日，國務院正式批復《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，南沙新區(qū)成為第六個國家級新區(qū)，其開發(fā)建設上升到國家戰(zhàn)略層面。南沙新區(qū)戰(zhàn)略定位為粵港澳優(yōu)質生活區(qū)、新型城市化典范、以生產性服務業(yè)為主導的現(xiàn)代產業(yè)新高地、具有世界先進水平的綜合服務樞紐、社會管理服務創(chuàng)新試驗區(qū)。

從區(qū)域位置來看，南沙新區(qū)具備這樣的條件：作為大珠江三角洲地理幾何中心，1小時內能夠抵達深圳、珠海、佛山等8個地級市，距香港、澳門分別僅38海里和41海里，周邊有廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機場。南沙的區(qū)域地理優(yōu)勢有利于產業(yè)集聚。

可以說，南沙新區(qū)得到中央、廣東省、廣州市政府高度重視，處于改革開放的前沿，是一個政策高地和投資熱土，屬于眾多資金追捧的投資目的地，具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的市場前景。明珠灣起步區(qū)是南沙明珠灣區(qū)先行進行開發(fā)建設的具有示范效應的高品質區(qū)域，也是粵港澳全面合作示范區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)和先導區(qū)。

參與南沙新區(qū)的開發(fā)建設，可以發(fā)揮中國交建資金、品牌、技術及運營管理優(yōu)勢，利用南沙新區(qū)的體制、機制優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，探索打造城市綜合體開發(fā)運營商，完全符合中國交建“五商中交”戰(zhàn)略的發(fā)展方向。

中國交建如何才能切入這一熱土？

從2012年10月開始，中國交建與廣州南沙新區(qū)管理委員會（以下簡稱“管委會”）進行了多次磋商，就明珠灣起步區(qū)項目的合作內容、合作模式、商務條款等問題深入交流。2013年3月29日，在廣州市政府舉辦的“新廣州、新商機”推介活動上，中國交建與管委會簽訂了《廣州南沙新區(qū)城市開發(fā)與建設投資合作框架協(xié)議》，標志著雙方合作取得階段性成果。

2013年，中國交建提出打造“五商中交”戰(zhàn)略構想以來，打造城市綜合體開發(fā)運營商成為企業(yè)戰(zhàn)略重點。中國交建在近30家國內國際知名咨詢機構中選定了阿特克斯、易居中國（克爾瑞），從中交資源及核心競爭力、城市綜合開發(fā)的路徑、價值以及操作實務等方面，對城市綜合開發(fā)進行了專題研究，形成了大量的技術儲備和前期研究成果。

中國交建向著城市綜合體開發(fā)運營商邁出了堅實的步伐。

在市場拓展方面，中國交建對廣州南沙新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、陜西西咸新區(qū)、甘肅天水、海南文昌等區(qū)域進行專題研究，分析獲取城市綜合開發(fā)項目的可行性及投資收益和市場前景。而兩家咨詢公司阿特克斯、易居中國（克爾瑞）首推廣州南沙新區(qū)。

2013年8月，為推動戰(zhàn)略合作和南沙項目落地，中國交建出資20億元注冊成立“中交南沙投資發(fā)展有限公司”，并以此為平臺，統(tǒng)籌、引領和加大在南沙新區(qū)及周邊地區(qū)的投資業(yè)務發(fā)展。

高端運作運作高端

作為央企首次進入廣州的大型合作項目，必然涉及到模式機制、利益分配等重大問題的討論，中國交建高端運作，充分表達“合作共贏、持續(xù)發(fā)展”的理念，得到了廣州市政府的認可。

2013年9月中旬，南沙項目合作進入廣州市決策層面。廣州市政府常務會議對《南沙新區(qū)明珠灣起步區(qū)融資和建設方案》進行了討論。

根據(jù)前期磋商，這是一個宏大的投資計劃，范圍包括靈山島尖、橫瀝島尖共約10.5平方公里的區(qū)域，靜態(tài)投資額254億元，動態(tài)投資額270至300億元，開發(fā)期9年，建設期5年。

廣州市政府常務會議對南沙模式的合法合規(guī)性、是否增加政府負債、規(guī)模是否過大等問題進行了審慎討論。隨后，廣州市有關部門對汕頭、前海、橫琴三個項目進行調研，深入了解了引進大型央企投資合作的模式、流程、資金、管理等問題。在此基礎上，2013年10月12日，廣州市政府常務會議再次討論這一項目，市長陳建華指出：中交是好公司，要把中交留在南沙，但是要在項目規(guī)模、雙方合作模式、利益分配上進一步溝通，并確保項目合作合法合規(guī)。

新一輪的協(xié)商就此展開。2013年11月7日，中國交建董事長劉起濤拜訪廣州市市長陳建華。劉起濤提出，在項目規(guī)模上可以一次招標分期實施，合資公司由政府控股以確保政府主導，中國交建收益留在南沙，中國交建全面布局相關產業(yè)的導入。

在這次會見中，劉起濤創(chuàng)造性地提出，建立剎車機制，避免企業(yè)過高收益、當?shù)乩鏀偙　?/p>

這得到了廣州市政府的認可，局面由此打開。中國交建總裁陳奮健作為談判工作組組長，率領項目團隊，與廣州市政府方面展開深入、細致的談判。

2014年1月7日，劉起濤再次拜訪陳建華。經過充分的交流，雙方對這一重大合作形成了建設性共識。隨后，陳奮健拜訪廣東省政府主要領導，進一步協(xié)商合作重大事宜。中國交建的合作建議逐步得到各級政府的接納。

政企合作開展城市綜合開發(fā)運營，在全國鮮有先例。在此過程中，中國交建進一步對項目的合法合規(guī)性進行了調研，并就合作機制進一步優(yōu)化。2014年1月16日，中交集團副總經理、中交南沙董事長甄少華率隊專門咨詢國家審計署，就項目實施的合法合規(guī)性得到了法律和審計方面的正面評估。項目團隊向廣州市政府做了專門匯報。

2014年4月8日廣州市政府常務會議、5月5日廣州市委常委會分別通過方案，確定先行合作開發(fā)靈山島尖約3.5平方公里區(qū)域，開發(fā)完成后按照明確的考核標準進行驗收，符合要求后再全面推進靈山橫瀝片區(qū)10.5平方公里的整體開發(fā)。

由此，這一重大政企合作項目進入實質性操作階段。

何為“南沙模式”

通過南沙項目的探索，中國交建“城市綜合開發(fā)運營”商業(yè)模式初露端倪，就是整合城市設計、規(guī)劃，工程設計、投資建設，產業(yè)導入、城市運營等三個環(huán)節(jié)，為南沙新區(qū)的開發(fā)建設提供一攬子解決方案。

廣東是全國改革開放之先鋒，經過30年發(fā)展，廣州更是匯聚人才、技術、資金之地，中國交建如何才能打動廣州市？這既是廣州市和南沙新區(qū)的期待和疑問，也是需要中國交建南沙項目決策者不斷思考和解決的問題。

答案是：理念和模式創(chuàng)新必須先行，政府和企業(yè)合作必須有足夠深度。

在南沙項目中，中國交建提出“新型城鎮(zhèn)化建設+郵輪母港區(qū)域開發(fā)+自由貿易區(qū)+總部基地+產業(yè)金融投資”的模式。與其它投資項目相比，實現(xiàn)了諸多商業(yè)模式的創(chuàng)新，其中最為獨特之處在于中國交建與地方政府實現(xiàn)全面的戰(zhàn)略合作，全產業(yè)鏈參與城市綜合開發(fā)運營業(yè)務：除中端的投資合作和施工總承包外，全面參與前端的城市設計、產業(yè)規(guī)劃環(huán)節(jié)和后端的產業(yè)導入、城市運營環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)參與實踐真正意義上的城市綜合開發(fā)運營商的角色。

前端環(huán)節(jié)，就是通過規(guī)劃互動。按照市場運作、價值提升的原則，引導地方政府深入思考和接納規(guī)劃理念，確定項目的高端定位、高端業(yè)態(tài)，確定科學有序的開發(fā)，從而全面提升項目的整體價值。

剛開始運作南沙項目時，中國交建就引入了阿特克斯咨詢公司，根據(jù)將南沙新區(qū)打造成富有活力生機的智慧城市的理念，開展南沙新區(qū)規(guī)劃專題研究和總體規(guī)劃，主要內容有南沙發(fā)展定位與愿景等十余個專題，為南沙項目發(fā)展提供了規(guī)劃支撐。這些研究成果有的已經進入實操階段。

中端環(huán)節(jié)，則是充分發(fā)揮中國交建在工程設計與建設、土地投資開發(fā)上的綜合優(yōu)勢，將吹填造地、濱海治理、基礎設施配套建設、土地兩級開發(fā)結合起來，為地方政府提供一條龍服務。

南沙項目的主要工程建設內容包括：18條市政道路組成的片區(qū)路網及附屬工程、橋梁工程、濱海及景觀帶工程、市政公用設施和城市公共服務設施。

后端環(huán)節(jié)，則是結合南沙新區(qū)的定位和發(fā)展規(guī)劃，由中國交建導入優(yōu)勢產業(yè)，引導產業(yè)聚集。一方面導入涵蓋辦公、會議、商務、休閑、公寓、旅游的基礎性產業(yè)，另一方面導入區(qū)域總部、科技孵化、商業(yè)服務、教育培訓和高端制造業(yè)的持續(xù)性產業(yè)，推動南沙區(qū)域產業(yè)升級。中國交建還將籌劃一批落地項目，提升南沙的區(qū)域價值；謀劃一批產業(yè)升級項目，助力南沙的產業(yè)聚集和經濟發(fā)展。

中國交建計劃實施及運營的項目主要包括：投資30億元的中交國際中心項目，核心是高端建筑群；投資150億元的中交華南服務中心項目，核心是中交區(qū)域總部、國際業(yè)務總部及其它業(yè)務功能總部；投資110億元的南沙郵輪母港項目，核心是集交通、商住、旅游、娛樂為一體的休閑購物度假中心。

合作共贏之路

市場的靈魂是合作共贏，在南沙模式中，中國交建最大程度地兼顧了合作方的利益和訴求。在反復協(xié)商談判后，雙方找到了可持續(xù)合作的新路徑。

作為廣州市全面引進合作的第一個央企，中國交建如何在合作模式上做到領先一步，這是合作雙方不斷思考和探索的另外一個問題。

答案是：政府與企業(yè)深化合作必須具有可持續(xù)性。

在合作溝通過程中，中國交建始終堅持“與政府深度合作、與城市共同發(fā)展”的理念。經過數(shù)十次的談判，廣州市和中國交建形成規(guī)范化運作的實體合作平臺，合資公司、專責公司各司其責，界面清晰，體現(xiàn)“政府主導、市場運作、企業(yè)參與”的有機結合，符合政府目標。此外，剎車機制的設置、股權比例的調整也充分體現(xiàn)了政府的控制權。

在發(fā)達國家，政府購買公共服務是普遍做法，借助社會力量，可以廣泛開啟社會合作。黨的十八屆三中全會《決定》提出，推廣政府購買服務，凡屬事務性管理服務，原則上都要引入競爭機制，通過合同、委托等方式向社會購買。目前，這一改革正在深化。在南沙模式中，雙方合作嚴格按照“收支兩條線”的規(guī)定，在政府通過招、拍、掛獲取的土地出讓金繳入國庫后，通過政府預算的方式支付中國交建的成本和收益，是政府購買服務的一種體現(xiàn)，完全符合法律法規(guī)和中央精神。而且這種合作模式已在江蘇、天津、重慶等省市被廣泛采用。

在前期洽商中，中國交建提出雙方成立平臺公司。在后期溝通中，中國交建提出，為確保政府控制，平臺公司由政府控股。整個合作過程，都在管委會的直接領導、指揮部的統(tǒng)一協(xié)調下由平臺公司具體實施。政府可以在項目規(guī)劃、建設標準、土地出讓、資金管理等方面實施直接控制，也可以通過平臺公司對監(jiān)理、造價、監(jiān)督、檢測等關鍵環(huán)節(jié)實施間接控制。

在談判中，廣州市曾擔心，未來土地價格可能大幅上漲，企業(yè)投資可能會出現(xiàn)過高收益。為保障地方利益，防止企業(yè)出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，中國交建主動提出，建立收益分配的剎車機制。建立剎車機制后，隨著地價的上漲，政府的收益越來越多，直至獲得全部溢價收益；中交的收益越來越少，直至完全放棄溢價收益。利益的分配機制符合客觀、科學、合理原則，達到合作共贏的目的。

中國交建計劃將從這個項目中獲取的收益，以成立南沙發(fā)展基金的方式留在南沙，繼續(xù)滾動投入到南沙的開發(fā)建設中，給南沙的發(fā)展注入強勁動力，助力南沙新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。