房地產(chǎn)供需基本平衡

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當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣低迷，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大。在房地產(chǎn)信貸政策放松后，關(guān)于房地產(chǎn)的運(yùn)行和未來趨勢(shì)更加受人關(guān)注，人們都很關(guān)心房地產(chǎn)調(diào)整是否到底了，或者是否到了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段。在備受關(guān)注的9月份房地產(chǎn)投資和銷售情況月度數(shù)據(jù)揭曉之際，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委就中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前運(yùn)行狀態(tài)、未來趨勢(shì)、調(diào)控政策、結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)表了見解。

“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)逼近歷史最低水平。”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)繼續(xù)下行這個(gè)問題，魯政委表示，判斷房地產(chǎn)是否探底企穩(wěn)，有很多評(píng)價(jià)指標(biāo)。大體上有房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資增速和銷售量三個(gè)比較重要的指標(biāo)。

對(duì)于房?jī)r(jià)指標(biāo)，在房地產(chǎn)信貸政策放松后，市場(chǎng)可能會(huì)處于漲不上去也跌不下來的膠著狀況。房地產(chǎn)投資增速方面，可以判斷其將繼續(xù)下降，只是接下來的降速會(huì)減緩。對(duì)銷售量指標(biāo)，來自房企的數(shù)據(jù)表明，在9月底央行放松房貸政策后，銷售量明顯回升；而來自Wind的數(shù)據(jù)顯示，房貸放松后，銷售量只是略有反彈，眼下回彈的高度并未達(dá)到前幾個(gè)月的高點(diǎn)。所以從短期看，房地產(chǎn)難言企穩(wěn)。

放松房貸等房地產(chǎn)新政，最大的好處是給地方以“更大的選擇自主權(quán)”。魯政委認(rèn)為，限購和限貸“雙限”的松綁，釋放的是改善性需求，特別是二套房的改善性需求，如城市一代移民結(jié)婚、生子，老人隨遷照顧孫輩，或者一代移民年老的父母要投奔子女等，新政有助于此類需求的釋放，但是這部分需求總量不大。關(guān)鍵是看房地產(chǎn)新政能否引發(fā)投資資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

投資資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性目前看是沒有的，理由很簡(jiǎn)單，投資房地產(chǎn)的租金收益率太低。魯政委說，在對(duì)房?jī)r(jià)存在強(qiáng)烈上漲預(yù)期的情況下，租金回報(bào)率不是衡量房地產(chǎn)是否存在泡沫的有效指標(biāo)，在實(shí)際上也不會(huì)影響市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)的需求，因?yàn)橘彿空咧饕瞧谕ㄟ^房?jī)r(jià)上漲所帶來的價(jià)差獲得回報(bào)。但是，一旦預(yù)期房?jī)r(jià)很難繼續(xù)大幅上漲（哪怕房?jī)r(jià)不下跌）的預(yù)期形成，租金回報(bào)率就成為了影響購房行為不可忽視的重要因素。據(jù)調(diào)查，目前尚無全國(guó)性租金收益率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，根據(jù)一些論壇等發(fā)布的零星數(shù)據(jù)，各地的租金收益率大致在1.5%~2.5%之間。在租金回報(bào)率不及理財(cái)收益，甚至不及儲(chǔ)蓄存款利率的情況下，此時(shí)“雙限”政策松綁，投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模卷土重來。據(jù)魯政委介紹，在上海，普通居民小區(qū)500萬元一套的住房，每月的租金收入只有8000元，年收益率不足2%。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京上海的房?jī)r(jià)與日本相當(dāng)，但是租金收益率只有1%~2%，日本租金收益率則有6%。

那么當(dāng)前房?jī)r(jià)漲不上去也跌不下來的膠著狀態(tài)未來會(huì)向何方向轉(zhuǎn)化？是漲還是跌取決于供需狀況。目前，二三四線城市房地產(chǎn)供大于求是被普遍認(rèn)可的，對(duì)一線城市的供需狀況目前市場(chǎng)人士的看法不一致（一線城市限購政策還沒有放開）。魯政委認(rèn)為，可以透過人均居住面積這個(gè)指標(biāo)簡(jiǎn)單地判斷供需狀況。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)287 個(gè)城市2012 年人均住宅建筑面積是32.9平方米，當(dāng)年農(nóng)村人均居住建筑面積約為37.1平方米，城市與鄉(xiāng)村的差別不大?？紤]到農(nóng)村居民可以基本自主地決定自己合意的居住面積（即使占地面積不可以完全自由選擇，但至少建房層數(shù)是可以自由選擇的），因而其人均居住面積可以作為我國(guó)目前合意居住面積的參照標(biāo)準(zhǔn)。按家庭人均3人計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)平均家庭居住面積與合意面積只有12平方米的差別，可以認(rèn)為供需已大致平衡。即使在被認(rèn)為是需求大的一線城市，北京人均居住面積2013年為31.3平方米，上海2013年為34.3平方米，廣州2012年人均居住面積為22.5平方米，深圳2012年人均居住面積為27.9平方米，人均居住面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也不低。以上數(shù)據(jù)意味著，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民的基本居住需求總體上已基本滿足。

未來我國(guó)住房供給情況從商品住宅和保障房?jī)蓚€(gè)方面看。從商品住宅角度看，2013 年末商品住宅施工面積48.6 億平方米，這相當(dāng)于2005-2012 年間商品房竣工面積的總量，估計(jì)將新增0.43 億套，可供1.3 億人居住。保障房方面，本屆政府承諾建設(shè)保障房3600萬套，按照戶均3人，城鎮(zhèn)人口6.7億計(jì)算，意味著可兜底至少一億城鎮(zhèn)人口，預(yù)計(jì)將覆蓋15%—20%的城鎮(zhèn)家庭。再加上棚戶區(qū)改造，未來的住宅供給巨大，可以覆蓋新增城市人口的需求。因此，魯政委判斷未來房地產(chǎn)可能處于供需基本平衡的狀態(tài)，這種狀況可能持續(xù)幾年的時(shí)間。在這期間住房成交量將回歸到較低的水平，尤其是新房的成交量。

考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)可能已經(jīng)出現(xiàn)而未來供給仍然巨大，魯政委建議，根據(jù)當(dāng)前和未來一段時(shí)間房地產(chǎn)的供需情況，把握好保障房建設(shè)節(jié)奏，為應(yīng)對(duì)未來房地產(chǎn)調(diào)整留出必要空間。他建議當(dāng)前應(yīng)更多考慮以租金補(bǔ)貼的方式向低收入群體提供基本居住保障。