2014年房地產(chǎn)形勢分析：樓市真有那么糟糕嗎?

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今年年初以來，國內(nèi)樓市由熱轉冷急轉直下，市場觀望成交低迷。先是往年常見的“小陽春”變成倒春寒，繼之“紅五月”成了“黑五月”，業(yè)已到來的“金九銀十”也很可能成色不足收獲不佳。于是乎，行業(yè)內(nèi)外的謹慎說法、悲觀論調(diào)接連不斷，拐點論崩盤論也此起彼伏，房地產(chǎn)似乎已經(jīng)步入下行通道，黃金時代漸行漸遠，行業(yè)前景堪憂。

諸如此類的說法也并非空穴來風，今年前幾個月的行業(yè)數(shù)據(jù)便是其佐證。比如房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資增速呈現(xiàn)持續(xù)下滑，前八個月的同比名義增長僅為13.2%，不僅明顯低于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速，也創(chuàng)下房改十多年來行業(yè)投資增速的最低紀錄，成為拉動經(jīng)濟下行的重要因素；比如商品房銷售面積、銷售金額同比雙雙下降，前八個月相比去年同期分別下降了8.3%和8.9%；比如房價指標最近也開始出現(xiàn)引人注目的變化，全國70個大中城市的房價環(huán)比數(shù)據(jù)由過去的“漲多跌少”變成“跌多漲少”，房價下行態(tài)勢日益明顯；還比如商品房的待售面積（也就是商品房的庫存量）持續(xù)處于高位，庫存的增加與銷售的下滑對樓市形成雙重擠壓。

雖然這些數(shù)據(jù)均出自國家權威統(tǒng)計部門，它們的真實性和客觀性毋庸置疑，但正所謂橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同，數(shù)據(jù)背后的奧妙在于如何解讀，特別是用怎樣的參照物來分析和解讀。

如眾所知，對于中國房地產(chǎn)市場而言，2013年是一個十分奇特和罕見的大牛市年份，表現(xiàn)在主要行業(yè)指標上是刷新歷年記錄。比如去年房地產(chǎn)開發(fā)投資達到8.6萬億，這差不多相當于五年前2008年的2.8倍；房地產(chǎn)銷售面積超過13億平方米，是五年前2008年的2倍多；房屋施工面積超過66億平方米，相當于2008年的2.4倍；房屋新開工面積20億平方米，也相當于2008年的2.1倍，由此也確立了行業(yè)難以逾越的高基數(shù)和高門檻。用這樣的年份與基數(shù)作為參照，其實就猶如與巨人姚明比身高，想要超越談何容易！

如果與2013年之外的其他年份相比，今年以來的樓市數(shù)據(jù)幾乎都處于最高值，無論是開發(fā)投資、施工面積、新開工面積、銷售面積還是企業(yè)到位資金等指標，即便是加上2013年這個奇葩年份，今年的諸多行業(yè)指標中也僅有新開工面積和銷售面積等少數(shù)指標處于歷年來的次高位置。如果與2008年全國商品房銷售面積與銷售金額整體萎縮近20%相比，今年行業(yè)面臨的所謂市場低迷簡直是小巫見大巫。

值得一提的是，與2008年全國全行業(yè)的深幅調(diào)整不同，本次調(diào)整冷熱不均的分化特征明顯。比如在不同類型城市上，一線城市波動大，成交量下滑最多，平均跌幅在30%左右；二線城市雖各地有所差異，整體跌幅大約在20%；三線城市有漲有跌波動較小，總體跌幅在10%及個位數(shù)水平。在不同區(qū)域表現(xiàn)上，東部區(qū)域是本次調(diào)整的重災區(qū)，也是主要受災區(qū)；而中部區(qū)域和西部區(qū)域，整體上商品房的成交面積與成交金額和上年相比幾乎均處于持平狀態(tài)。在房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)上，本輪調(diào)整主要表現(xiàn)在住宅領域，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等領域的投資、施工等指標受影響程度較小。

其實換一種眼光來看，目前的市場調(diào)整和行業(yè)減速未嘗不是一次擠壓樓市泡沫與水分的機會，也是促使房地產(chǎn)企業(yè)變革與轉型發(fā)展的難得契機。同時，當前樓市的這種波動震蕩如能倒逼地方政府改變過度依賴房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟增長的固有路徑，那就善莫大焉了。